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直擊業績會 | 華潤置地:不會追求規模快速增長 萬科是普通對手

直擊業績會 | 華潤置地:不會追求規模快速增長 萬科是普通對手

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對於萬科整合旗下商業平台是否對商業地產市場造成影響,華潤置地回應稱,行業競爭一直存在,只是把它當成普通對手,無論出身是什麼。

觀點地產網 關於2016年華潤置地的關注一直離不開萬科。

對於華潤集團出售了萬科股票后,集團方面是否會增加對華潤置地的投資一問,在3月22日業績會上,華潤置地董事會副主席唐勇解釋表示,過去華潤集團的孵化快速地支持華潤置地的增長,接下來會繼續加大這方面的支持。

不過,唐勇也表示,集團的注資是有限的,而且華潤的總資產超過4000億,單靠項目的注入很難帶動華潤置地的增長,更多還是靠自身來實現大規模的增長。

而且,唐勇透露,接下來萬科與華潤將有更多的機會合作,因為過去兩者是關聯企業,上市平台也不同,受審批規定的影響使得兩者的合作比較少,而未來合作的機會會更多。

回顧2016年業績表現,唐勇表示還是滿意的。根據年報,全年公司綜合營業額為1093.3億港元,同比增長5.2%。其中開發物業營業額為987.3億元,同比增長5%;投資物業租金收入為72.5億元,同比增長8.5%。

不追求規模快速增長

在業績會上,華潤置地宣布2017年銷售目標定為1200億元,同比增長10%。其中,可售貨值達2473億元,預計毛利率持平或有所上升。

對於規模增長是否過於保守,唐勇表示,集團一直慎重考慮規模的問題,他認為過去的發展比較穩健,更多的精力投入在投資物業上。集團明確不會為了追求高速增長的步伐而放棄股東的利益。

數據顯示,2016年華潤置地綜合毛利率為33.7%,處於行業較高水平。

唐勇用短跑和長跑來比喻,華潤置地不會追求短期的衝刺性增長,長期的、可持續的有質量的增長才是有意義的。

回顧2016年,華潤置地新增土地面積超1000萬平方米,對於買地策略,高級副總裁兼首席財務官俞建表示,將繼續保持積極的土地策略,不會隨便改變節奏。投資方向還是以一線城市加省會城市為主。

他解釋到,近年來一線城市補充土地儲備是困難的,去年獲取1000萬方,對於華潤置地來說還是很不錯的。除了正常的招拍掛,去年新增的土地中有11個項目是通過併購獲取的。

在過去,集團的孵化也是華潤置地規模增長的重要因素,唐勇表示,過去華潤集團的孵化快速地支持華潤置地的增長,接下來會繼續加大這方面的支持。

不過,唐勇也表示,集團的注資是有限的,而且華潤置地的總資產超過4000億,單靠項目的注入很難帶動華潤置地的增長,更多還是靠自身來實現大規模的增長。

把萬科當成普通對手

對於萬科整合旗下商業平台是否對商業地產市場造成影響,華潤置地回應稱,行業競爭一直存在,只是把它當成普通對手,無論出身是什麼。

截至去年末,華潤置地的投資物業面積是555萬平米,其中零售物業佔比是58%,寫字樓及酒店各字佔7%。投資物業評估值達到950億元,同比增長6.2%。

值得一提的是,去年新開商場租金比以前開業的租金收入出現明顯下降,俞建表示,減少的主要原因是,內地商業地產的培育期需要更多的時間,拉長到4-5年。相信未來的租金收入增加越來越明顯。

儘管市場競爭激烈,華潤置地依然堅持自己的步伐。據透露,2017年其將新開4家購物中心,未來三年開業計劃是,預計到2019年末,購物中心將達到44個,也就是從目前的22個翻一倍到44個,總建築面積將達到550萬平方米。

此外,對於營改增是否對於收入有影響,據俞建介紹,雖然會對營業額有小幅的負面影響,營業額會略有減少,2016年、2017年會略有減少。但是稅前利潤會表現相對正面,為略有增加。

「那麼2016年營改增之後,對營業額的影響是減少12億,但是對稅前的利潤影響是增加了8000萬。我們預計2017年對營業額的影響是降低了35億左右。但對於稅前利潤的影響是增加了2.38億。」

根據年報,全年華潤置地綜合營業額為1093.3億港元,同比增長5.2%。扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利162.7億港元,同比增長13.9%,計入投資物業評估增值后的核心股東應占溢利195億港元,同比增長10.2%。

以下為華潤置地有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄:

現場提問:2017年的拿地策略是否會發生改變,拿地預算是否會提高。華潤退出萬科之後,集團對華潤置地的定位,還有政策是否發生改變,是否會增加孵化等方面的投入?

唐勇:我想2017年華潤置地的投資策略不會有大的調整,所以我們投資的區域,戰略的選擇,穩健的財務結構,還有整個公司的投資紀律仍然會堅持。

是不是需要調整規模,我們也留意到有一些同行增速比較塊,特別是在規模增長方面比較快,但是規模增長背後,他們的權益從公開的數據看不到,現在看到是相對規模,並不是絕對規模。華潤也在關注這些方面的問題,也會不斷地回顧檢討自己投資的策略,是否要有更大的投資力度去增加負債比率,讓財務結構比較健康,我們的負債率在行業里是偏低的。但是由於特殊性,有我們自己的商業模式,有大量的投資物業,有固定的租金收入。所以我希望公司還是能夠維持在行業的前列,不希望掉隊太多,這是整體的策略。

我覺得,華潤置地一直是華潤集團很重要的戰略業務單元,相對集團的資產規模比例也比較高,我覺得從過去到現在,到未來,一直都會是華潤集團重要的業務單元。

過去,因為集團的孵化和注資,其實比較快地支持了華潤置地的成長。未來,我相信華潤集團對華潤置地的支持依然不變,而且會加大支持。從華潤置地的管理團隊本身而言,因為華潤置地今天的規模也有4000多億港元的總資產,我們也希望通過本身、自身能力的提升,效力的提升,來持續的給股東帶來好的回報。

現場提問:在2016年10月,公司參加了中華企業重組,成為了第二大股東,持股大概是20.9%。華潤置地參與重組還有入股是基於什麼考慮?通過這一次入股,接下來在華東區是否有一個新的發展局面?

唐勇:華潤置地參與中華企業的重組,出於幾方面的考慮:第一個就是上海國有企業在推混改的戰略舉措。當然重組來講,參與國企混改能夠幫助中華企業有更好更快的發展,我覺得這也是雙方共贏的一個戰略。

第二其實這個入股並沒有完全完成,目前只是意向。在相關政府的審批機構,包括股東大會還沒有得到審批,還不能談到後續的一些工作,也有可能會成功,也有可能這個方案有一定的變數。

從華潤置地來講,力爭達成和上海地產集團合作,希望中華企業的混改能夠按照他們的策略,順利推進。

現場提問:有沒有說華潤集團今年已經會注入資產?還是說沒有相關項目可以做?想問一下華潤置地今年有沒有跟萬科在項目上有合作?去年華潤置地的整體收入與預期是否有落差?請問怎麼看今年房地產的表現,政府一些調控措施有沒有對房地產的表現有影響?

唐勇:華潤集團一直都是對華潤置地非常地支持,過去的注資是一種。還有大家可能沒有清晰看到的,比如在融資方面的一些支持,集團和很多大的銀行有一些戰略合作協議,還有人才的交換支持,這也是一個軟的支持。我們對外講的都是屬於在資本或者在項目方面的。我覺得華潤集團對於置地的支持也會持續。

最近公司在深圳落實了兩個舊改項目,其實也是集團其他的業務單元,他們在深圳有一些商業或者物流用地,交給華潤置地來進行舊改,做一些城市更新的項目,我覺得這也是在項目上對華潤置地的支持。

其實,華潤置地現在有四千多億的總資產了,有這麼多的營業收入和利潤貢獻,單靠幾個項目的注資,其實是很難再比較快速地帶動華潤置地成長,更多的是要靠華潤置地本身的成長,能力的提升,效率的提升。

第二個問題,華潤置地和萬科現在是有項目上的合作的,過去有,現在也有,我相信未來更會有,因為未來在項目上的合作會更加的便利。過去我們是關聯企業,對方是在A股上市,我們是在港股上市,過去合作比較少,很多是因為雙方在合規的審批機構審批審查的問題,不足以完成對外的共同投資,或者在項目進展上、實踐上的一些要求。我相信可能未來合作的機會會更多。

第三個問題,從我們自己管理層來看經營業績,無論是銷售規模,還是利潤,還是派息,比如IP在投資物業,我認為我們管理層是在市場是努力了的。當然從另外一個角度來看,資本市場對我們的預期更高,希望我們做得更好,可能也認為我們能做得更好。這證明華潤自己的管理還有一些不足的地方,我相信我們的管理團隊會認真反思自己的不足,去尋找和同行做得比較好的,一些競爭對手做得比較好的差距,然後進一步達到或者超過。我們會努力的。

調控的問題,我相信國家的宏觀政策,很重要的一個環節。因為今年的國策總的基調是穩中有進。「穩」可能是比較穩定,資產價格穩定走勢。「有進」是希望它防止一些泡沫的出現。其實我覺得是提早採取一些預防的行為,可能是對這個市場長期的健康會特別有幫助。

調控政策肯定會對短期的成交、客戶的到訪會有一定的影響,也會給發展帶來一些壓力。這個對華潤置地來說,短期是挑戰,長遠來講是機會和機遇。

現場提問:華潤2015年在北京、上海就拿了一個地王的項目,今年的調控政策也在收緊,對於這些地塊的劣勢,會不會有一些擔心,或者是有什麼樣的對策?

唐勇:現在大部分土地都是公開市場拍到的,所以拍到的每一塊地都是地王。但是我們回頭再看,就是今天來看,甚至回到2016年來看,無論這個地成交的單價還是總價,都是價值非常可觀的,風險也是極低的,或者從今天來看是沒有風險的。我覺得到現在來看,當時的成交價格還是比較便宜的。

從整個公司銷售的安排來講,北京的首開華潤城和上海的靜安府,在去年已經順利推出市場了,而且無論從銷售額的貢獻,還是利潤率最後的達成都是非常好,從現在來看,我覺得是比較成功的投資。

今年的銷售,主要是政府在某些項目上對於預售證審批、對價格管制有一些要求。但是對北京和上海所獲取的項目來講,可以說是沒有風險的,仍然會在今年公司銷售的預期目標里會作出重要的貢獻。

現場提問:但是北京現在已經控制預售價了,都是維持在8萬以下。

唐勇:我剛才說風險是可控的,然後仍然會做。如果我們願意賣8萬以下,公司的利潤率也是高的。

現在北京、上海,對很多發展商來說是兩難的,一方面你要合規,政府不讓捂盤。另外政府又不給你批,比較高的就要限制價格。同時還有一個大的市場背景,你在市場上獲取土地,新的土地資源補充,價格非常的高,也非常地困難。所以對於開發商,對於以前有資源的發展商來講是屬於幸福的煩惱,因為市場上畢竟還是一切緩和。新的來講,如果是沒有地,沒有資源的也是痛苦。

我覺得是一個比較複雜的決策環境,對項目來講是沒有風險的,對我們企業來講,如果既要做到合規,又能做到公司的風險可控,我覺得公司需要綜合平衡。

現場提問:集團今年有沒有一個銷售目標?因為最近內地都增加了調控的力度,今年會不會內部比較保守一點呢?

俞建:我們設了1200億的銷售目標,預期有10%左右的增長。

現場提問:華潤怎麼看香港或者海外市場投資?

唐勇:華潤在香港最近參與了幾塊土地的投標,但是很遺憾,都沒有獲取項目。香港其實還是一個非常好的市場,資源環境,法制環境,食品安全各方面還是非常好的,這個市場也非常地正向,我們也還是有意在香港繼續投資。

但是我們還會堅持公司的投資紀律,不去特別地冒進,希望在香港這個市場未來有華潤的項目讓大家能夠看到。另外保持相對理性、積極的態度去關注海外的項目。

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