一大波樓市調控之後，房價真的降了嗎？

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一大波樓市調控之後，房價真的降了嗎？

從官方統計上看，熱點城市房價的確降了，或者說至少穩住了。但是，購房者的體驗卻大不相同，甚至反而覺得壓力更大了。按規定三成首付的房子，購房者卻必須要交兩倍的錢。這是，為什麼呢？

其實，這是開發商搞的鬼。

在限價的調控下，「雙合同」已然是開發商規避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數購房者難負其重。

「雙合同」導致首付翻倍

根據《經營報》6月24日報道，在位於廣州增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項目以「購房合同+裝修合同」的「雙合同」形式購房，並給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內容的置業計劃表。

該房屋戶型約100平方米，折后總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。如果購房者按162萬元、首付三成買房，那麼首付為48萬元左右。但是，在「雙合同」之下，購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價以及33萬元的首付，因此，實際上首付款就變成了約96萬元。

但是，一次性拿不出這麼多錢怎麼辦呢？銷售人員表示，對於63萬元裝修款，相關金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，最高可分5年期限，但需要視個人的徵信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續費為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

了解的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要「雙合同」，裝修款項同樣動輒高達50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：「最近取得預售證的項目大部分都會有『雙合同』的情況。」

值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的複式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，並把計算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是「雙合同」。

房價明降暗升

由於「雙合同」大行其道，廣州一手住宅房價的官方數據已背離真實水平，網簽價格與實際價格相差甚遠。

據網易房產數據中心數據，金地香山湖近期網簽均價約1萬元/平方米。然而，《經營報》實地走訪了解到，金地香山湖目前實際售價約1.6萬元/平方米，比網簽均價高出6000元/平方米。

此外，廣州中航城近期網簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售複式洋房實際售價高達2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補回。

資深房地產專家韓世同指出，一些樓盤的指導價格明顯偏離市場水平，「若真要按照政府指導價去賣房，很多開發商都要虧損。」

多位業內人士認為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬鬆，其走勢才能反映真實的市場行情。今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環比分別增長10%、7%，3月均價也環比增長了3%。

「雙合同」的四大風險

事實上，從去年開始，廣州就出現了部分開發商通過「雙合同」的形式規避政府限價政策。今年3月，中原地產廣州項目部總經理黃韜在採訪時表示，目前「雙合同」已經重出江湖，包括大開發商在內的很多樓盤都在使用雙合同。黃韜還表示，「雙合同」存在風險，但也是在你情我願的情況下發生的，在目前情況下，政府查處「雙合同」難度較大。

那麼，「雙合同」到底有哪些風險呢？

風險一：高額首付增加資金負擔

簽訂「雙合同」捆綁裝修，給購房者帶來了更大的首付壓力，以金地香山湖6300元/平米的裝修價格來算，購房者少則要多支付幾十萬的首付，這無疑是一筆不小的經濟壓力。

風險二：裝修由開發商驗收，質量難保證

在購房者與開發商簽署「雙合同」時，就等同於默認了裝修合同上的裝修標準，而此裝修標準則是由開發商定奪，因此裝修質量將由開發商驗收。而據業內人士透露，買房時提供的裝修合同上的裝修公司，大多與開發商有裙帶關係。那麼開發商是否會負責任地為業主檢驗裝修質量？

另外，相關法律人士指出，裝修合同是由開發商代簽的，但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司。若是購房者日後發現裝修出現問題，維權將會面臨困境，房子的精裝部分交付時有任何狀況，購房者一概只能找裝修公司，若出現裝修公司跑路或涉及安全責任事故，則與開發商一概無關。

風險三：出售房產時將面對更高稅費

此前「國五條」要求二手房轉讓統一按照房價差額的20%繳納稅費，在這種情況下那些簽訂「雙合同」的購房者在出售房產時將要面臨更高額的稅費。

例如，購房者以150萬購買房產，若想今後以200萬的價格出售的話，理論上來說應該繳納稅費10萬元（（200萬—150萬）×20%）。但是此房產在購買時簽訂的是「雙合同」，購房合同中籤訂的費用僅為100萬，那麼出售此房產將面臨更高的稅費，即20萬元（（200萬—100萬）×20%），稅費一下子翻了倍。

風險四：違反政策，擾亂市場

近住建委人士表示：開發商「捆綁精裝修」的目的是為了規避政府限價的有關規定。開發商壓低住房銷售價來獲得政府的優惠土地或者行政許可，但是卻提高裝修價並捆綁銷售來實現房地產項目的高盈利，其行為實質是低價拿地、高價銷售，違反了限價政策。

同時，也有業內人士認為開發商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實的市場數據，會給房地產市場造成的是假象和錯誤的數據，市場的價格信號是不穩定或者是被扭曲的。

（每日經濟新聞（nbdnews）綜合經營報、每經網、人民網-房產頻道 ，本文觀點僅供參考）

三個因素決定：房貸利率只升不降！炒房客該歇菜了

近期，關於房貸利率普遍上調的消息甚多，我指導易居研究院同事賴勤，撰寫了一份研報：《房貸利率與樓市研究》，提出：下半年房貸利率將繼續上浮，壓迫70城房價11月下拐。以下從報告中摘出部分容，供大家參考。

據多家媒體報道，近期許多城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲，例如，北京市的部分商業銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現在的1.1倍，房貸利率瘋漲了近30%，廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%-20%，福州地區部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍，成都的部分銀行的首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折，基準，房貸利率一路上漲……

更有媒體爆出「全國已有20家銀行停貸」的消息，讓購房人摸不著頭腦，雖說之後媒體跟進后發現該消息的統計樣本是全國35個城市的533家銀行（分支行），暫停房貸業務的20家銀行佔比僅有3.75%，但是這也一定程度上反映出銀行在收緊房貸業務。

從融360統計的數據可以看出，房貸利率在 2014年二三季度左右見頂，首套房利率此後一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率僅為4.41%，相當於基準利率的九折，此後房貸利率開始逐步回升，並且近期加速上升，今年5月份達到了4.73%，約等於基準利率的九六折，與利率最低時點2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%；二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此後穩定在5.40%。

去年底召開的中央經濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。「管住貨幣」在實踐中肯定會落到具體的額度管控上，銀行的個人住房貸款額度必然會下降，在物以稀為貴的情況下房貸利率的提高也屬正常現象。

今年3月以來，政府堅決執行「房子是用來住的，不是用來炒的」，因城施策進行了新一輪的宏觀調控，多數熱點城市進一步升級的調控政策為樓市降溫，如北京規定二套房「認房又認貸」,首付比例最高提至8成，離婚1年內購房按二套房貸執行，廣州規定社保繳費年限由3年改為5年，單身限購一套，同時執行認房又認貸等，這些政策積極發揮了政府對市場運作的調節作用，限制投資性資金大量湧入房地產行業，與此同時，信貸資源也積極配合樓市調控，因此許多銀行上調房貸利率。

從金融市場來看，銀根正在日益趨緊。央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，使得金融機構超儲率降至1.3%的歷史低位，貨幣市場資金整體極度偏緊。在此背景下，銀行對半年末時點流動性衝擊的擔憂尤為嚴重，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率來應對可能的「錢荒」。

近期部分銀行理財利息已超過5%，也即超過五年及以上期基準貸款利率。銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2016年初到8月一直穩定在2.1%左右，此後便開始上升，並且有加速上升的趨勢，2017年5月達到了2.88%，分別比上月和上年同期高0.23個和0.78個百分點，分別上升8.7%和37.1%。今年5月官方利率與銀行間市場同業拆借月加權平均利率的差額為2.02%，比2015年5月時4.23%的差額減小很多，此外相比於之前的樓市降溫期，如2011年7、8月份差額4%左右和2013年11月份差額3.41%，目前的差額都是很小的。除了2013年6月鬧錢荒最厲害的月底，當前是過去七年，也可能是過去幾十年，商業銀行最難受的時間段。

在官方利率與銀行間市場同業拆借月加權平均利率的差額減小的情況下，銀行只能通過減少個人房貸利率優惠幅度或增加上浮比例來平衡資金成本的上升。

4月25日在中共中央政治局就維護國家金融安全進行的第四十次集體學習上，習近平總書記強調，必須充分認識金融在經濟發展和社會生活中的重要地位和作用，切實把維護金融安全作為治國理政的一件大事，扎紮實實把金融工作做好。從這裡可以看出中央對維護國家金融安全的重視程度。

今年尤其是3月下旬以來，政府出台了多項政策，用一套組合拳對金融市場進行了嚴肅整頓，用切實有效的手段對金融市場的漏洞進行了彌補。這些政策中，包括：MPA考核、銀監會10天7個文件密集落地、證監會嚴懲數家公司、保監會發布39條措施明確保險業風險防控的九大重點領域……從實際效果看，這些政策減小了影子銀行的規模、降低了金融槓桿，但與此同時，對銀行等金融機構的流動性也造成了衝擊，從而導致資金面偏緊，實際利率上升。

未來半年，預計政府不會放鬆對樓市的調控，並且短期內銀根將持續收緊，國家仍將繼續整頓金融秩序，金融去槓桿依然將繼續，種種跡象表明，今年底以前房貸利率仍將上浮。

預計明年，央行存在加息的可能，一方面美聯儲的多次加息，會逼迫其他國家跟進；另一方面，如果一直不加息，則銀行不僅無法合理髮放新增房貸，而且截止2016年底，全國共有19萬億存量房貸，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房貸，這些有折扣的存量房貸，將出現一定程度的虧損。

預計明年貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率仍將上浮。另一方面，與歷史上的房貸利率相比，現在的房貸利率是較低的，因此即便未來半年房貸利率抬升，其仍處於偏低位。

限購限價限轉售等房地產政策主導樓市降溫的階段已經過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。

去年以來，在一系列調控政策的施壓下，熱點城市樓市已經有了築頂下行的趨勢，預計未來半年樓市調控政策鬆緊度基本不變，但金融環境繼續呈緊縮態勢。我們預計個人房貸利率還將持續攀升，今年11月可能達到5.1%左右，屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。

在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月利率持續上升19個月，增長0.58個百分點，房價便出現了下跌。從以上可以看出，本輪房貸利率的增長持續時間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似。同時，我們還考慮到當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產調控強度，已經全面超過2011年和2014年。

因此，綜合考慮房貸利率變化與房地產調控強度，我們認為：熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢。國家統計局新公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%，我們認為這一指標將於11月前後下拐，也即房價環比正轉負，並且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

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