一線城市相繼限購「商住」，武漢商住房何去何從？

3月3I日晚廣州市政府發布《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》，明確了加強商服類房地產項目管理，強調商服類房地產項目，不得改變為居住用途。此前北京、上海已經紛紛出台了相關政策，限購商改住，深圳也暫停開發商住型小公寓。一線城市紛紛對商住加以限制。武漢商住項目何去何從？

武漢重啟限購之後，不限購不限貸的商住型小公寓就越來越火，被限購綁住了手腳的投資客，只能將眼光投向商住型小公寓。而一線城市紛紛限制商住型小公寓之後，處於矛盾漩渦中的商住房更是惹人關注。

從自住角度來講，商住房同普通商品房相比，劣勢明顯。

1、土地年限短。不同於住宅的70年使用年限，商住房的土地使用年限只有40年或50年。土地使用年限遠低於住宅，而且根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。而「非住宅建設用地土地使用權」，不能自動續期。這無疑增加了商住房的使用成本。

2、不能落戶、不能享受相關配套。一般來說，商住房是不能滿足落戶條件的，這也就意味著，購房者不能享受片區內的教育配套，即便周邊有名校，業主的子女也無法享受就近入學的便利。同時，商住項目規劃中不強制規定附近的商業、醫療和教育配套。因此業主的基本生活配套得不到保障。

3、生活成本高。商住房的水電都採用商業標準，生活成本相對較高。且商住房內不允許接天燃氣管道，這無疑會進一步增加生活成本。

4、稅費高，轉手難度大。「商住兩用」項目在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算。一般商品房在轉手過程中需繳納契稅、個稅和營業稅。而商住房除上述三種稅之外還需要徵收：印花稅、土地增值稅。 商住房轉手時，稅費遠遠超過普通住宅。因此，商住樓的轉手並不容易。

5、居住體驗大打折扣。商住房大多公攤大，兩梯多戶的結構，讓居住的舒適性大打折扣。且商住項目商業和居住功能兼具，出入人員混雜，安全性難以得到保障。

6、不能使用公積金貸款。商住房首付五成，貸款年限一般不超過十年，且不能使用公積金貸款。

儘管商住房有著不少的硬傷，但是由於商住房不限購不限貸款，且單價普遍低於同片區內住宅單價，面積較小，房屋總價較低，置業門檻相對較低，適合剛需過渡。由於戶型較小，便於出租，也頗受租客歡迎，因此，限購后，商住房一直備受購房者青睞。

對於購房者而言，商住型公寓無疑是樓市關上限購大門之後，打開的一扇小窗戶。

近日北京、廣州等一線城市連續出台限商改住的政策，不少武漢購房者也憂心忡忡。但至少從目前的情況來看，武漢還尚未有出台此類政策的徵兆。

2017年3月27日，湖北省政府辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，其中提出允許將酒店、賓館、寫字樓等商業用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后不再補交土地出讓金。

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