遠洋資本收購中銀6個商業項目 加碼持有型物業投資

■本報記者 王麗新

一邊是萬達集團打包出售632億元的重資產，一邊是融創、遠洋集團等大中型房企大手筆收購持有物業，顯然，對房地產市場的發展，不同企業有不同的理解。

7月12日，遠洋集團宣布，下屬公司遠洋資本近期通過境外股權交易方式，收購了中銀集團投資有限公司（以下簡稱「中銀集團」）旗下6個子項目。

對此，有業內人士認為，該資產包里有「京滬」一線城市的商業項目，這些項目尚有提高收益的空間，若改造成功，可以提升遠洋集團的現金流收入，對利潤也有所助益。不過，若運營能力不強，這些重資產則會加重企業的資金鏈壓力。

收購6個商業項目

收購中銀資產包項目「操盤手」、遠洋資本副總經理周岳在接受記者採訪時說，「這個項目的最大特點就是複雜。」

據記者了解，中銀資產包是中銀集團投資有限公司旗下的6個子項目的統稱，即北京矽谷亮城4號樓、北京鑽石大廈、上海大寧商業廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、瀋陽百利保大廈。該資產包所含項目總建築面積約20萬平方米，平均出租率接近80%，資產包內各項目均為成熟經營狀態，擁有穩定的現金流。

據遠洋集團披露，上述6個商業項目涉及商場、寫字樓和極少量的公寓等業態，其中寫字樓建築面積佔比65%，商業建築面積佔比35%。

至於整個資產包的收購價格，遠洋方面並未透露。

周岳認為，6個項目均處於4個城市商業聚集區，潛在價值還有較大的激發和提升的空間。以北京矽谷亮城4號樓和北京鑽石大廈兩個項目為例，它們均位於中關村核心商圈，且處於穩定運營狀態，出租率達100%。

據2016年年報顯示，遠洋集團全年租金收入約人民幣25億元，其中權益租金收入約人民幣17億元，同比增長達12%。

加碼持有物業投資

值得關注的是，不動產開發投資業務作為遠洋第四步發展戰略的重要一元，是重要戰略主業，寫字樓和綜合體是戰略性發展方向。尤其在遠洋地產更名為遠洋集團后，遠洋資本定位於另類投資公司，主力業務中很重要的一部分就是對於持有型不動產進行投資。

2016年，遠洋集團獲取了位於上海核心位置的成熟物業「東海商業中心」和「科恩大廈」項目，成功進入上海寫字樓市場。今年，遠洋資本又一舉拿下6個商業地產項目。

對此，上述業內人士認為，房地產住宅開發領域的天花板已經在來臨的路上，甚至已經來臨，以高負債運營而單純追求銷售規模的房企，過分依賴住宅收益，非住宅收益占營收比重過低，隱藏著利潤風險，對轉型發展也是一種阻礙。鑒於此，提高持有物業運營收益占整個營收的比例，先通過收購這種外延式擴張再實現內生式增長，是房企「有質量」增長的重要手段。或許，這是一些大中型房企近期收購持有物業資產的背後動因。

對此，遠洋集團總裁助理兼遠洋資本總經理王洪輝接受採訪時說：「地產行業開啟存量時代，商業地產的市場將極其廣闊。首先，從可預見的未來3年－5年來看，特別是一線城市、准一線城市、區域性中心城市的核心商業地段已經很少有土地、新造寫字樓和酒店式公寓入市，因而對核心區域存量物業的改造提升，是未來最具可挖掘性和盈利空間的投資機會。其次，從未來10年－15年來看，更多城市的商業地產市場將跨入成熟期，需求提質增量疊加交易活躍度提升，這將有效支撐優質商業地產的資產價值」。

他進一步稱，持有型物業是一個巨大的存量市場。在未來，遠洋資本會加大持有型物業的發展力度，通過專業化運作，發掘資本力量。