所有的房子都是學區房，為啥你的學區房不值錢？

古有孟母三遷，今有狼爸虎媽，越來越多的家庭開始注重教育投資。

很多家長不惜一擲千金，也要為孩子買到能上好學校的房子。

在北京，學區房走廊動輒標價10萬+。

但是，市面上出現的標榜能上名校的學區房和學位房你到底能不能分清楚？

有些學區房到底值不值那麼多錢？

學區房就一定比學位房更靠譜嗎？

一字之差，很多家長犯起了迷糊。

今天，我就以鄭州為例，來講講學區房與學位房的一字之差。

註：文中的房子指的是土地性質為住宅用地的房子。

所有的房子都是「學區房」，但並不是所有的房子都是學位房。

所有的房子都是學區房，但並不是所有的學區房都很值錢。

為什麼會有學區房？在鄭州，目前公辦國小、國中實行九年義務制教育。九年義務制教育的入學政策是按照孩子跟隨父母居住的原則，就近划片入學。很大程度上，你的房子在哪個學校的服務範圍之內，你的孩子將來就會去哪所學校讀書。

一個學校對應N個社區，一個社區的孩子也可能會被分配到兩所不同的學校入學，主要看區域內學校的承受能力以及社區的適齡上學人口數量。

所以，在鄭州，所有的房子都可以算是學區房，因為每個社區都有相對應的學校。

當然，並不是所有的學區房都很值錢，在學區房的世界里，學校的好壞，直接影響學區房的價格。在學區房的世界里，也只有那些能上傳統牛校的學區房才值錢，遠遠超過整個區域的平均價格，也才是我們日常掛在嘴邊的學區房。

學區房VS學位房圖示▼

注意：學區房一定在學校的划片範圍內，學位房可能在這個學校的划片範圍之內，也可能在這個學校的划片範圍之外。

學位，我們可以這樣解釋，學位，就是學校的一個座位，你有這個學校的學位，你就可以去這所學校上學，你坐到了這個位子上，你使用過這個位置后，這個學位就不復存在了，會隨著你的升學而消失。

學位房，它可能在這所學校的划片範圍內，也可能在這所學校的划片範圍外，並不受划片政策的影響。

比如說建業貳號城邦，它在文一劃片的地理範圍內，但它是新建小區，又被排除在外。它不是文一的學區房，它只有一個文一的學位，而且二手房嚴格意義上上不了。

再舉個例子，外國語中學的划片範圍不包括中原新城，但中原新城學府一號有部分外國語中學的學位名額。

總之，學位房不受划片政策的影響，主要看開發商和學校的合作協議。

學區房都是公辦的，學位房有公辦的學位也有民辦的學位。二者最直接的體現就是學費差異。

從學校的性質上來看，學區房都是公辦的學校，因為之所以有學區房這個概念完全是在整個鄭州公辦就近入學的政策之下的。

學位房所帶的學位就豐富多了，有公辦的，也有民辦的。

比如中原新城學府一號之前有部分房源是鄭州外國語中學的學位，這個學位就是公辦的。

再比如錦繡山河之前的鄭州實驗外國語中學的學位，這個就是民辦學校的學位了。

再比如建業花園裡的英才中學學位，也是民辦學校的學位。

學區房VS學位房公辦民辦示意圖▼

注意：公辦學校所對應的，包括學區房也包括學位房；民辦學校所對應的，只有學位房。

入學不同性質的學校，反映最直接的就是學費的區別。

九年義務制教育，也就是說學區房基本上在九年的一個上學時間內，學費是零。相比而言，民辦的學費就貴得多了。

鄭州民辦國小學費從10000元/學年到40000元/學年不等，還不包括校車、住宿等費用。民辦中學學費基本上7000元/學年到30000元/學年不等，民辦高中也大致是這個學費。

如果孩子從國小開始就入學民辦，到高中畢業基本上最少最少要花費10萬元。

學區房可以多人同時使用、重複使用，學位房一般只可一人一次性使用。

學區房一般只要符合公辦國小、中學入學原則，符合政策要求的話，並不限制使用的人數。也就是說，如果家裡有兩個孩子都需要上學的話，學區房顯然要比學位房優勢更大一些。而且如果划片政策不變的前提下，學區房用完了之後，轉手賣掉，下一個買家的孩子也可以用來上學。

這也就是為什麼傳統名校學區房都是又老又破又舊的房子，但是價格從來都是區域內的最高價格，比同區域隔壁的品質新樓盤還要貴的原因。

但是學位房就不同了。一般情況下，每個家庭都只有一個名額，最多最多也就兩個名額，這個名額一旦使用，就不會再存在學位了，畢竟很多學校的班額也是有限的，不可能無限制的不去控制學位的使用人數和使用頻率。

比如說，中原新城學府一號是學位房，如果一旦使用，二手房業主是不可以再次使用的，即使你買了它的房子。

再比如說建業的貳號城邦，即使一手房的業主沒有使用，二手房業主也是不可以使用的。

有些學位房所攜帶的學位不一定能保證家家都有名額，在總數上有一定的數額限制。

比如之前英才中學給到建業花園裡的是每年200個名額，如果這個小區要求上英才中學的孩子的數量超過了200個，那麼，也只能通過考試的方法從高分往低分錄取。

學區房最靠譜？其實，某些情況下，學位房更靠譜。買學位房，一定一定一定要注意購買順位。

有些家長會問，如果單純為上名校，學區房更靠譜還是學位房更靠譜？

注意，在鄭州上學政策不變的前提下。顯而易見，確實是學區房更靠譜一些，尤其是想入讀傳統牛校、家有二孩的家庭。傳統牛校的學區劃片範圍內，也有部分學位，但一般都是一家一個，有些二手房業主甚至不可以用。

但以下兩種情況下，學位房比學區房更靠譜！

如果鄭州入學政策從單校划片變為徹底的多校划片，在一個學區內將傳統牛校與普通學校結合學區，進行電腦派位。那麼，學位房顯然比學區房更靠譜。一旦實行徹底的多校划片，你所居住的房子對應兩個或兩個以上學校。一旦採用電腦搖號的方式，你入學名校100%的概率會降低，降低到50%甚至更低。而這個時候，學位房至少能保證一家有一個孩子可以100%入學名校。

在還沒有交房的正在售賣的新建樓盤中，最保險的反倒是學位房。很多購房者在買房的時候都會被置業顧問告知：我們的樓盤就在XXX重點國小旁邊，在划片範圍內，能上這所重點國小，你買了我們的房子，將來孩子絕對是贏在了起跑線上的。這種說法很不靠譜。

新建樓盤在沒有交房的時候，是不可能到教育局進行備案的，不備案的前提下就沒有學區的歸屬，沒有學區的歸屬，自然不知道是分到了哪個學校，即使你這個新建樓盤是在名校的划片範圍內。

比如恆大名都、比如正弘藍堡灣，在文化路一小的地理划片內，統統都不是文化路一小的學區房。

但如果這時候，開發商與某學校達成了一致的協議，有這些學校的一些學位，在這樣的一個前提下，學位房甚至要比學區房更加靠譜。

比如金科城，雖然在鄭州中學附近，但是沒有交房前，並不能確定能不能上鄭州中學，金科城業主收到的通知是，在未交房前，金科城是鄭州中學的學位房。這個時候，你至少保證了孩子能入學鄭州中學。

但是，大家要注意，買學位房是有一個先後購買順序的。

首先要選擇那些帶有名校老校區學位的學位房。比如之前中原新城學府一號的外國語中學的學位，入讀的是外國語中學的老校區，因為是老校區，保證了你進入這所學校之後，就會享受到這所學校固有的師資、固有的生源、固有的學風、固有的校風、這些往往都需要經過10年甚至30年、40年、50年的歷史積澱。

其次，你才能選擇那些帶有名校分校學位的學位房。這些學校基本上是全新的，全新的師資力量，全新的生源，全新的管理團隊，在這樣的一個前提下，校風、學風、整體的教學水平、教學質量都要經過5-10年，甚至更多年的考驗。這類學校你不能稱之為名校，只能算是有名校基因。

5

單從價格而言，購買學區房你付出的學票價格遠遠要高於學位房的學票。

鄭州的學區房市場上，文化路一小和省實驗中學附近的雙學區房基本上在2.8萬到3萬，這個價格要比3公里之內同樣是老式家屬院的房子每平米至少要貴上1.3萬元。這個差價我們稱之為學票的價格，是你要上文化路一小和省實驗中學所必須支付的額外的購房差價。目前，文一和省實驗的學票在全鄭州的熱門學校中，顯而易見，是最高的。

中原區伊河路國小以及互助路國小附近的學區房比附近的非學區房要貴上1000元到2000元的一個差價，也就是這兩個學校的學票的價格是1000元-2000元/平米。

學位房比周邊區域內其他房子的差價不算大。當然帶的學位如果是比較稀缺的名校總校學位的話，價差會稍微大一些，比如錦繡山河之前有大面積的房源可以上東分。當時這部分房源要比這個樓盤的普通房源要貴上一些，大概算下來是11萬元。也就是11萬元去買一個東分的學位。但是其他房源的價格基本上和周邊的價格是一致的。

再比如很多帶有學位的新建樓盤，價格和周邊相比，差價也是了了的。主要有兩個原因：1.所帶的學位並不是很稀缺的名校總校學位 。2.周邊區域內很多樓盤都自帶有自己的教育配套。

6

請注意，學區房一定要提前購買。

很多人在孩子馬上要入學的時候，才急哄哄得去購買學區房，顯然是不對的。因為，很多公辦學校，尤其是熱門公辦學校，落戶政策都是有要求的。這個要具體看學校的規定，每個學校的規定都是不一樣的。有要求戶口落入學區一年才能入讀，有些甚至要求兩三年以後才能入讀。有些不僅要看孩子的戶籍在學區的年限，還要看父母的戶籍，甚至以後還要看居住年限。

學位房的話，反倒並不是越早買越好，部分學位有年限限制，就是要求你在XX年之前入學。如果太早買的話，可能等到你的孩子要準備入學的時候，學位可能已經過期了。

7

最後，給大家幾點購買學區房VS學位房的建議：

1、如果要買二手房，那麼一定要去周邊教育資源豐富的區域購買。這些房源本身就可以保障孩子有一個不錯的教育環境，即便是鄭州以後從單校划片改到多校划片，教育強區再加上周邊教育資源豐富去哪所學校差別並不是特別大。

2、如果要買新房，可以去購買學位房，畢竟很多新房在沒有交房前，你是不知道學校最終的划片學校，也不能去上學。學位房卻可以提前保障購買房源家庭的入學需求。

3、如果家裡有兩個孩子，首先購買學區房，因為學位房往往只有一個，達不到上學的需求。

4、如果家裡有一個孩子，完全可以購買學位房，學位房的差價並沒有學區房如此驚人，而且學位房完全可以滿足一個孩子的讀書需求。