三省交界的湖州，緣何跑輸本輪三四線熱潮？揭秘湖州房地產的4大機會點！

同樣鄰近上海和杭州，為什麼嘉興站上了都市圈紅利風口，湖州卻跑輸了本輪三四線熱潮？

原因有二：雖然地處滬杭寧交界，但都處於都市圈最邊緣；城市能級較弱（湖州GDP增速放緩，在全省各地級市中處於下游；湖州產業結構不合理，產業升級滯緩，人口導入能力較差；基礎設施建設滯后，對周邊城市的牽引力有限）。

雖然跑輸了這波熱潮，湖州還是蘊藏著4大房地產投資機會點！

第一、目前房價仍處於窪地，在熱點城市成交火熱的影響下，有機會承接更多的外溢需求；第二、相對於周邊一二線城市的調控緊縮，市場環境較為寬鬆；第三、去化周期比較健康，地樓比偏低，可以挖掘更多的開發價值。第四、有區位優勢，並且預計今年開通高鐵連接上海。

投資地圖第2期，我們來關注一個低調承接都市圈紅利的城市——湖州。

我們仍然藉助「CRIC投資決策系統」，從市場容量、市場供求、購買能力、城市基本面4個維度，來具體分析湖州是否存在價值窪地和投資機會。

數據來源：CRIC投資決策系統

根據CRIC投資決策系統，湖州的城市綜合分值為30.7分，在286個地級市中排第49，在全省11個地級市中排第8。

典型內需型市場，內生購買力強勁

湖州購買能力核心指標

數據來源：CRIC投資決策系統

湖州是典型的內需型市場，本地人口是購房人群的絕對主力，外來人口購房比例稍有上升，但仍然只佔10%左右份額。

對於湖州的購房者而言，買房用於改善居住環境的佔比最高，其次是為子女購房和子女教育，以資產保值為出發點的買房也佔一定比例，相反，投資置業的比例卻非常低。

核心指標解讀

►城鎮居民年均可支配收入42238元，排第18，說明居民在房地產市場上的消費能力較強。

►首付能力，即全市城鄉居民人均儲蓄可購房面積為7.69㎡，排第125。而在全省範圍內，湖州僅次於嘉興（8.97㎡），支付首付的能力較為突出。

►購房能力，即城市人均居住面積*城市房價/城市人均可支配收入為4.86，排第124，這與近年來湖州GDP增速放緩不無關係。

去化周期較為健康，地樓比明顯偏低

湖州市場供求核心指標

數據來源：CRIC投資決策系統

近年來，湖州的新增土地供應量逐年下降，土地成交量整體也呈下降趨勢，去化周期比較健康。同時，地樓比明顯偏低，基本不會超過30%，有更多的空間來挖掘開發價值。

與此同時，從人均購房支出和人均購房面積的數據佔位可以看出，湖州的購房積極性較高。

兩者結合來看，不管對於購房者還是開發商，有合適的機會都可以關注。

核心指標解讀

►土地消化周期，即土地供應面積/銷售面積為1.6年；近年人均住地規模，即過去3年住宅土地供應面積/年均常住人口為3.53㎡；宅地供應不足，優質地塊將享有一定的市場定價權。

►近年人均購房面積，即近5年商品住宅人均成交面積為1.1㎡，排第75；近年人均購房支出，即近5年商品住宅人均成交金額為6130元，排第52；湖州購房者的積極性可見一斑。

產業升級緩慢，人口導入能力不足

湖州市場容量核心指標

數據來源：CRIC投資決策系統

產業結構不合理，產業升級滯緩，決定了湖州的人口導入能力較差，以及房地產市場的內生屬性。

湖州的第三產業佔比雖然逐年上升，但整體產業結構仍以第二產業為主。在全省所有地級市中，湖州的產業升級非常緩慢，三產佔比倒數第二。

由於產業相對低端，城市缺乏向心力，人口導入能力較差，湖州的房地產消化主要依賴市本區和吳興、南潯兩區。

核心指標解讀

►常住戶籍人口比，即年均常住人口/近2年戶籍人口平均值為1.12，排第42。湖州的人口流動率較低，以本地購房者為主。

►近年人口增速，即過去5年常住人口的複合增長率為0.28%，排第152。湖州對周邊地區的牽引力有限，對人才的吸附能力不足。

►近年商品住宅成交面積為270萬㎡，成交金額為180億元，排名位於中下游，市場容量一般。

經濟增速放緩，基礎設施建設滯后

湖州城市基本面核心指標

數據來源：CRIC投資決策系統

近6年湖州GDP增速不斷放緩，2015年湖州地區生產總值為2084億，同比增幅6.6%，在全省各地級市中處於下游。

基礎設施建設比較滯后，說明城市還需進一步提高基礎設施改善力度。

社會發展和教育水平較高，對於投資客來說，具有學區優勢的房源可以優先考慮。

核心指標解讀

►城市經濟規模為2084億元，排第96，城市經濟實力在省內不具備優勢。

►基礎設施投資規模5.85元/㎡，排第132，基礎設施升級滯后。

►城市人口規模294萬人，軟實力2948元/人。人口規模較小，但教育發展水平居前。

除了核心指標之外，CRIC投資決策系統還覆蓋了土地和建設用地、人口和就業、經濟核算、產業經濟、人民生活、科教文衛、基礎設施、土地供應、房地產等9個方面共422項房地產發展相關指標，可供查詢和自定義研究。

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