房屋專項維修資金注意事項 五項費用不可用

2017年8月9日下午14:00，青島市物業管理辦公室（青島市房屋專項維修資金管理中心）江崇祺副主任做客「網路在線問政」，就「維修資金管理專題」與廣大網友進行了交流溝通。

網路問政現場

《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》於2012年3月1日起施行，目前我市房屋專項維修資金各項工作正依法有條不紊的推進。房屋專項維修資金被稱為房屋的「養老金」，對於房屋保修期過後共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，保障房屋的正常使用具有極其重要的作用。

問政中，江崇祺副主任給廣大網友普及關於房屋專項維修資金的相關知識，房屋專項維修資金是指專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。如果房屋已交存維修資金的且房屋的共用部位已過保修期，可以登錄www.qdwxzjw.gov.cn進行查詢和下載詳細使用流程及相關表格。具體程序主要分為七個步驟：一是物業服務企業制定使用方案；二是使用方案應當在物業管理區域明顯位置公示不少於7日，並經有利害關係的所佔面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意；三是物業服務企業將使用方案報房屋專項維修資金管理機構審核；四是房屋專項維修資金管理機構經現場勘查后辦理備案手續，並通知專戶管理銀行將使用方案工程預算資金的70％從物業管理區域單位賬中划轉至物業服務企業；五是物業服務企業組織實施使用方案；六是工程竣工后，物業服務企業應當邀請房屋所在地的房屋專項維修資金管理機構、街道辦事處、相關業主代表對工程質量進行驗收，對工程決算有異議的，可以委託專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本；七是經驗收合格后，由房屋專項維修資金管理機構通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩餘款項。此外，未實施物業管理的，由相關業主或者業主委員會按照上述程序辦理使用手續。如對有關流程仍不了解，可以撥打市南區房屋專項維修資金管理機構電話：0532-82866812進行諮詢辦理；或撥打青島市房屋專項維修資金管理中心電話：0532-82658890進行諮詢。

今天的問政中，網友詢問「哪些房屋維修費用不可以在房屋專項維修資金中列支呢？」。江崇祺副主任表示，依據《青島市房屋專項維修資金管理辦法》規定，下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；（三）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用；（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；（五）其他不應當由房屋專項維修資金承擔的費用。

也有網友詢問「房屋共用部位維修分攤，樓頂漏雨，需要哪些業主分攤？」。對此，江崇祺副主任表示，根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法》有關規定，費用分攤主要分為四種形式：一是屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有的房屋建築面積的比例共同承擔；二是屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；三是屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有的房屋建築面積的比例共同承擔；四是相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。

除此之外，有網友諮詢「房屋漏水，交過維修金，但沒有物業，應該如何申請維修？」。江崇祺副主任表示，根據住房城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳《關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊物業管理區域和電梯更新改造中支持作用的通知》規定，沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，可以由社區居民委員會提出申請，住房城鄉建設（房地產）部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。同時，根據《山東省住宅專項維修資金管理辦法》有關規定，未成立業主委員會的住宅物業管理區域，可以由社區居委會代行本辦法規定的業主委員會的職責。根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法》有關規定，街道辦事處應當核實維修資金應急使用申請相關情況，參與竣工驗收等工作。

訪談中，有網友問，「單元樓下防盜門壞了，可以提取維修基金維修嗎？」，江崇祺副主任表示，如果單元防盜門屬於共用設施設備且已過保修期，已交存房屋專項維修資金的業主，可以按照《青島市房屋專項維修資金管理辦法》規定程序進行申請使用房屋專項維修資金。

此外，還有網友提出「房屋要過戶，維修資金如何過戶？」。對此，江崇祺副主任回答，房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結餘情況，該房屋分戶賬中結餘的房屋專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。

有網友提問「自己家車庫位於樓底一層，今年幾場大雨後開始嚴重漏水，牆皮長毛后脫落，影響正常使用，問物業是否可以用公共維修基金修，說樓頂可以修，樓底車庫不能修。不知道這是依據那一條？」，江崇祺副主任回答，根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法》有關規定房屋共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋業主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、單元門、避雷針、溝渠、池、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。按照《辦法》規定，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當按照誰受益誰負擔的原則進行分攤。