內地買家搶購香港房產，到底是錢多人「傻」還是精明的資產布局？

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。香港荃灣捷運站上蓋，海之戀樓盤開售現場，均價20萬人民幣，將近2000萬一套，600套開盤售罄！80%以上為內地買家。

內地買家湧向香港樓市，在高力國際最新發布題為《房地產投資市場：基石依然穩固》的報告中稱，香港僅次於紐約已經成為內地資金海外房產投資首選。

內地買家搶購香港房產，香港本地人在做什麼？

在香港，有房子的人房子越來越多，沒房子的人更買不起房子。

全香港2016年的家庭月收入中位數為2.5萬港元，新盤均價卻紛紛在每平方米20萬港元以上。對於房價長期居於全球前列的香港，這樣的嚴峻反差已經持續多年，香港人是如何面對高房價？

實際上，香港的房價漲跌，與60%的香港人可謂完全無關。

目前，香港約45%的市民，數代人都居住在資助公共房屋中，每月僅需繳納幾百至最高四千餘港元的租金，就可以一輩子安居樂業。另外還有多於15%的居民已經買下了他們的資助性房屋。購買政府資助性房屋「居者有其屋」的月收入最高限制為5.2萬港元，買這類房子的價格低於市價三成左右，但缺點是不能隨意轉賣。

因此，在香港真正有購買私營住宅需求，會關心房價漲跌的，至少是月收入4-5萬港元或以上的少部分居民。根據政府統計處截至2016年四季度資料，這類家庭全港只有約70萬戶（包括已經購買住宅的），而全港已經購買住宅的家庭則多達122萬個。

香港真正有購房需求的人數是多少？根據多年來不同研究機構的分析，過去10年以來，香港每年的私營房屋需求約為1.8到2萬套之間，也就是每年有買房需求的家庭大約2萬戶，佔全港人口比例不到1%。

這就不難理解，為什麼在新樓盤首日售罄的600套住房中，僅有20%的買家是香港本地人。

不過，今年4月，摩根大通亞太證券研究部董事總經理Cusson Leung曾表示，香港房價正接近頂峰，而且在經濟上「不可持續」。因此，去香港投資房產就是一件「犯傻」的事。真的如此嗎？

內地買家投資香港房產到底是「犯傻」還是「精明」？

在全球住房最昂貴的市場中，香港自2009年以來房價上漲已「顯著」超過香港生產總值（GDP）的增長。因此，Cusson Leung明確表示自己「不會購買香港房產」。

如果內地買家的想法和他一樣，香港政府就不必為了房產市場的復興和日益見漲的房價而頭疼了。

但是，大部分內地買家的想法是怎樣呢？

老袁，北京本地人，他的「原始積累」比起很多人都要來得早，在房價還是以千為單位的時候，他就在北四環購置了兩套房產，如今每套市值800萬以上。今年初，老袁突然開始張羅著賣房，原因是他準備在香港買房了。

起因很簡單，老袁是受人民幣貶值預期影響。

從2016年的情況來看，人民幣匯率一直處於貶值的壓力下，而且貶值的幅度達4.6%以上。

這讓老袁感到恐慌，他需要通過海外投資的方式讓資產不受人民幣貶值影響，保證資產不縮水。於是，他關注了紐約、多倫多和墨爾本的房產投資，結果不盡人意。

外匯監管政策的頒布與實施，也讓向境外轉移資產一事變得尤為困難。

這時，老袁通過了解香港房產，決定下手。

他瞄準的是李嘉誠旗下長實地產推出的「海之戀」三期，均價在20萬一平，最小的戶型只有370平方呎，也就合34.37平米；最大的戶型是1149平方呎，大概合106.75平方米。

因此，老袁計劃賣掉北京一套房產全款投資香港一套小戶型房，作為荃灣捷運站上蓋，「海之戀」三期交通便利、好出租，租金一個月將不低於2萬港幣。然而，在北京，他一套800萬市值的房子每月整租租金還不到5000元人民幣。

除了能夠將現有資產轉移，避開受人民幣貶值的影響之外，租賃受益的巨大差價也讓老袁決定出手試一試運氣，哪怕要多支付30%的稅率。

像老袁一樣，為了資產不被人民幣貶值拖累縮水而對於香港房地產市場感興趣的人不在少數。另外，一些高凈值人群投資香港房產，也是在為最終的資產離境做準備。

香港房產成為內地買家資產轉移的「中轉站」！

內地高凈值人群湧入香港，成了一直疲軟卻不掉價的香港房產的購買者。

很多人或許和Cusson Leung的想法一樣，覺得這時候投資香港房產，動輒就是個賠本的生意。那麼，當下香港房產的真實情況是怎樣？

首先，從房價上來講，香港房價還是持續走高。

今年3月份，新鴻基地產位於香港九龍南昌站的一個樓盤。最小戶型實用面積為270平方呎（約27平方米），銷售價為794.9萬港元，每平方呎約2.94萬港元（約29.4萬每平方米）。

對於這個樓盤所售價位，有業內人士分析稱，「香港捷運站上蓋的項目不多，未來都是豪宅為主。預計捷運上蓋樓盤價格最少每平方呎2.4萬-2.5萬港元，比這個還要高。」

由此可見，香港房價經過2016年暫時的低迷期又開始復興了。

其次，從房產供需關係上來講，香港房產是供應端和需求端嚴重失衡。

雖然數據顯示香港房產的需求量每年僅有1%，但是，香港人有個比喻，叫「上車」。意為大家沒有房的時候只能一直辛苦走路，有了房就像上車，可以租出去，資源越來越多，能迅速往前跑了，但一開始得跨過一道檻。

在香港特區行政長官梁振英在任內最後的一份施政報告中承認，儘管特區政府多次採取措施，成功遏制外來需求、投資需求和炒賣需求，但香港「上車難」（即首次買房置業）的問題還是沒有解決。而且住的問題影響了香港的家庭結構，扭曲了價值觀，「不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓。」

所以，香港本地人對房產有著非常大的渴求，這也表明香港房產中的需求端是個龐大的群體。

我們再來看幾張圖：

截至2017年2月底，香港共成交8幅住宅用地，總面積達98,841平方米，但供應依然以九龍和新界兩區為主。

從施工量來看，2016年全年施工量超過25,000個單位，同比增幅近八成，達到12年以來的最高點。可以預見，未來住宅供應會持續增加，但比香港規劃的數據還是有很大差距。

從落成量上來看，2016年全年實際落成量不到15,000個單位，與港府年均增加18,000個單位的目標還有較大差距。

以上三張圖是香港房產供應端的情況，不難看出，香港遇到的問題就是：

土地供應持續增加，但政府供地目標難以達成，地區間供應不平衡。

供應端達不到香港政府的規劃，那麼龐大的需求端表現又是如何？

住宅的售價及租金並未因印花稅的出現而有所下跌，而是保持在去年9月的高位，與2015年9月的高位基本持平。

然而，進入2017年後數據不僅沒跌，更是有了小幅上漲。

從今年初開始，開發商為走量，通過促銷手段抵充了買家的高額印花稅負擔。同時，由於人民幣的貶值預期，內地投資者對於境外資產的熱情不減，香港房地產被視為一項良好的投資。

港幣是盯住美元的，美元升值一定程度上意味著港幣對人民幣也在升值，所以投資香港的資產，起著保值增值的一個作用。

當然，內地的投資者更多的還有一種全球資產配置的需求，這一需求恰巧在香港房產投資上能夠實現。

人海外投資，錢都投哪了？

有人說投資者去海外投資房產時缺乏理性，其實不然，就拿內地買家投資香港地產舉例，受內地買家青睞的香港房產大都具有地段好、交通便利、易於出租等特點，由此來看，投資者的選擇標準非常明確。

毋庸置疑，人的確愛投資房產。在世邦魏理仕2016年發布的亞洲投資者跨國房地產投資報告顯示，2016年僅上半年投資者的海外房地產投資，高達161億美元，約合1075億元人民幣。

由此可見，在投資者總資產配置中，海外房產投資的比重一直佔據高位。人愛投資房產在某種程度上受到了傳統觀念的影響。自古以來，「居者有其屋」的思想烙印在人的腦海中，對於人來說，房子就是家的寄託，是安全感、歸屬感的體現。

同樣，海外投資房產的主要原因除了傳統觀念之外，還有一點就是在房產之外，也沒有更好的投資項目可供選擇。

貨幣的泡沫更危險，還是地產的泡沫更危險？為了躲避貨幣的泡沫而去追逐地產是人的老套路了，只是這次變化到了國外而已。傻和精明只是相對論，選擇還是不選擇可能都是一種未知的未來和痛苦。