在一線城市周邊拿地買房，不懂這些你真的會虧死

因為限購限貸，一線房價、地價太高。在一二線周邊城市買房的人越來越多了，在一二線周邊城市拿地的房企也越來越多了。

明源君認為，一二線周邊有大量的機會，也有大量的陷阱。一旦選錯，個人可能從此再也買不起房，房企的項目則會虧本。

在明源君看來，在一二線周邊拿地買房，所面對的是一種全新的狀況。

單純討論城市分類沒有意義。同樣距離一線城市50公里，有的城市前程遠大，有的城市註定沒落。即使是同一個城市的不同區域，也有著天壤之別的命運。

單純討論某一要素沒有意義，比如軌道交通。從日本東京都的歷史來看，同樣是到城市中心只需要一個多小時的軌道沿線，不同區域的房價差距有2—3倍。

而對於房企來說，即使是同一塊地，有的房企能賺錢，有的則會虧本。

如何判斷一塊土地、一個社區的前途？明源君根據自己的心得，給出以下6個判斷標準：

➊ 看距離。距離的核心是未來到達城市中心的時間，而不是現在的物理距離。

➋ 看產業。本地沒有任何產業，完全依靠一二線城市「外溢」的區域註定沒有前途。

➌ 看資源。不可消滅的自然資源、歷史資源才是真正的資源。政策資源、規劃資源則要看城市自己的實力，發展得不好很容易被取代。

➍ 看對手。在同樣距離內，如果有另一個定位相同又比你強的城市，你的資源無意義。

➎ 看鄰居。一個社區內的居民如果永遠都是1、2年內新遷入的，而沒有老居民，這個社區註定成為低端社區。

➏ 看能力。有強大定位能力、成本能力、產品能力的房企，能充分挖掘地塊的價值；融資能力強的購房者，則能夠挺過調控周期。

下面明源君分別來說。

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「距離城市中心40分鐘」。這樣的廣告語是不是很熟悉？

請注意，你買房、拿地的時候，到城市中心需要40分鐘，並不等於以後也只需要40分鐘……

在考慮「距離」的時候，以下幾個問題要重點考慮：

1、是「市內」交通還是城際交通

深圳市內坐捷運上班需要一個多小時，從深圳到廣州坐動車也只需要一個多小時，為什麼大家不在廣州買房，在深圳上班？

因為市內交通和城際交通是有本質區別的。

市內交通有本地政府補貼，價格便宜，一般不會超過10塊，城際交通來回要200塊；市內交通要考慮頻率的問題，幾分鐘一班，虧本也得運行，城際交通沒有這樣的義務，許多時候是按旅客多少定頻率，一小時一班很正常；市內交通要考慮接駁的方便，從一個點到另一個點必須有方案，而城際交通不需要考慮。

當然，類似於珠三角、長三角這樣的地方，有「一體化」概念的地方，雖然不是一個市，但是未來形成類似「市內」交通的可能是有的。這就要看不同城市之間，有沒有已經達成的共識和協議了。

2、是軌道交通還是公路交通，公路交通的瓶頸很難突破，容易變成陷阱

公路交通是不可控的，不堵車的時候可能20分鐘就到了，堵車的時候2小時也到不了。

而最大的陷阱在於公路交通的瓶頸。

你買某一個樓盤的時候，那個區域樓盤少人也少，到城市中心開車只要20分鐘。你希望這個樓盤附近的人越來越多，區域越來越旺，房子就可以增值了。

但很快你會發現，隨著區域越來越旺，開車去市中心的路越來越堵，20分鐘變成了1個小時。因為區域帶旺而增值的部分，因為通勤時間的增加，又被抵消了。

這是一個瓶頸，很難突破，容易變成陷阱。

3、需要重點考慮的是時間距離，而不是物理距離

理解了上面2條，你也就能理解明源君要說的第3個原則了。

你要考慮的，一定是到市中心的時間，而不是物理距離。

1個成熟區域到城市中心30公里。而另有一片不毛之地，到城市中心只有25公里。你肯定應該選擇那個30公里的成熟區域。因為以後開通軌道交通，5公里不過是幾分鐘的事情，而25公里那個地方的不毛之地，很可能永遠不會開通軌道交通。

下面這張圖是東京都一個半小時的城市通勤圈，可以看到，物理距離是60公里，但是，一線城市周邊的軌道交通網路遠不如東京細緻方便，所以要根據實際情況判斷。

4、所謂價格窪地，就是心理距離很遠、時間距離很近的地方

有的區域在當地人的心目中是「農村」、「郊區」，但其距離市中心其實不遠，以後軌道交通或高速開通后，到市中心只需要不到一個小時，這就是價格窪地。

02

本地沒有產業

完全依靠人口「外溢」的區域沒有前途

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早年，城市之間靠區域優勢、靠規劃彼此競爭，但發展到現在，市場本身的力量已經越來越強，城市自身的力量決定著自己的前途。

完全依賴區域優勢，非常危險，明源君下面舉兩個例子。

1、 「睡城」本地產業不強，隨時可能被拋棄

一線城市周邊有大量的「睡城」。每天早晨，幾十萬人從這裡出發去上班。中午下午，街上幾乎沒有什麼人。晚上，一群人回來，累得不想消費。

這些區域要供給幾十萬人的生活，處理幾十萬人的生活垃圾，壓力很大。但是這幾十萬人，不會把這些區域變成經濟發達的區域。

首先，這些區域的房價如果上漲到一定程度，讓這幾十萬人覺得來回奔波不值得，他們隨時可能拋棄這些區域，回歸一線城市。

其次，如果類似遠近的地方，出現新的「睡城」，馬上就會形成惡性競爭。

最後，交通發展后，更偏遠的、價格更便宜的區域也進入一個半小時交通圈后，人們會去哪些地方。而不會對「睡城」有絲毫留戀。

2、高鐵能帶來人口，也可以抽走人口

近年，一些爭到高鐵站的三四線城市發現，他們的人口和財富被高鐵抽走了：因為到附近的大城市只要半個或一個多小時，當地最有錢的人都去到鄰近大城市買房、消費。甚至連基層勞動力，也因為高鐵開通而更多地去到外地生活。本地經濟反而落後了。

所以，城市必須有自己的產業，才能擁有未來。

我們可以看下東京都附近的各個區域的產業分佈情況。

大家注意到沒有，東京都附近這些區域，幾乎每個地方都有自己獨特的定位。而少數沒有獨特定位的地方，房價就是類似距離區域的1/2。

怎麼樣確定區域的定位呢？要看兩個事情：一個是你自己的資源；另一個是你可能的對手。

03

有自己獨特的定位

才有前途，請不要橫挑強鄰

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城市和區域定位需要有一定的豐富性，一個區域最好有2個以上的功能，才能繁榮。

1、一二線城市必須成為總部城市或者創新中心，才有前途

考慮一二線城市周邊的城市的前途，當然首先要考慮一二線城市本身的前途，否則，一切都是無源之水無本之木。

明源君認為，一二線城市必須成為總部城市或者創新中心，才有未來。

總部城市形成的基礎，是其必須是金融中心。在美國

，有兩個公認的金融中心，一個是紐約，另一個就是矽谷。兩個地方現在每天都在互相爭搶金融人才。

金融中心是經濟中心的最高形態。金融中心形成的前提是：一方面從生產流通領域遊離出大量的貨幣資金需要尋求投資的場所；另一方面生產和流通領域又需要不斷補充大量的貨幣資金進行運轉。因此，只有一個城市的經濟實力十分雄厚，已經成為區域的經濟中心之後，它才可能產生、積聚和使用巨額資金，使金融中心的形成有了基礎。

目前只有3個金融中心：上海、深港、北京。這三個地方也必將成為總部城市。

總部城市之外，最有前途的城市是創新中心，創新中心和總部城市有可能會合二為一，但也有一部分城市可能單獨成為創新中心。

創新中心的特點：一是有企業驅動，也就是誕生有著名的高科技企業；二是精英驅動，比如因為城市有某種特殊氣質，吸引大批創業者前來。

在創新中心，小公司更容易生存，因為有上下游的支持，大量工作可以外包，自己做核心業務就好；在創新中心招人非常容易，對面寫字樓里，就有大量適合自己公司的人才。

最符合創新中心特點的，是深圳、蘇州，杭州如果在阿里巴巴之外，能誕生2個新的巨頭，也可以納入這個行列。

2、總部城市、創新中心周邊城市可能的定位

如果你準備投資的一二線周邊的城市或區域，不屬於以下任何一種，請謹慎投資。

如果你準備投資的城市或區域，選擇了以下一種定位，但附近有一個實力更強的城市有完全相同的定位，也請謹慎投資。

● 模塊和生產加工城市：比如倉儲、金融、保險、產業園區、科研基地

這些城市距離中心城市很近，有相對廉價的土地，和一些專業人員

形成這種基地，前提有兩個：

一個是土地相對便宜，這個一般能滿足。

另一個則是有產業人口聚集，能滿足一些特殊需求，這個並非所有城市都有。

比如，因為亞馬遜的出現，就需要一個有倉庫、物流又方便的地方，如果有交通便利的小城市能夠滿足這種需求，就可以獲得發展。

一個保險公司的總部需要一個電話中心，而周邊有個小城市剛好有大量便宜勞動力，於是當地50%的人都變成線上服務人員。

類似這樣的城市，在長三角、珠三角城市群有很多，比如東莞、無錫、寧波、佛山，核心是看當地的地價、交通。

比如東莞就正在逐步成為華為的研發中心；而無錫物流業則很發達。

● 養老、養生城市，會議和度假中心

這類城市距離中心城市較遠，自然資源（山水、海景）得天獨厚，後期又有健康醫療類設施導入，交通體系逐步完善。

這些城市未來會成為退休后定居、周末度假的去處，和會議中心。

城市定位能否正確，核心在於其主導群體能否克制自己的野心，接受現實。如果你周圍有一個比你強很多的城市和你有相同定位，那麼你最好改變定位放棄。

04

類似的先天條件

為什麼有些社區會淪為「低端社區」？

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還有一個特殊的情況，明源君提醒大家注意：

位置完全類似的兩個社區，也有可能一個成為高端社區，一個成為低端社區，房價相差一倍。

決定一線城市中心房價的是新房

，而決定一二線周邊房子價值的則是二手房交易。

低端社區一般具備以下3個特徵：

❶ 人口迅猛增長。社區有大量新來到這個城市的人，人口密度很大，個人居住面積很小。

❷ 大批中產階層遷出社區。

❸ 垃圾站、污水處理廠、化工廠等不好的項目持續進入。

低端社區是怎麼形成的？

從其他國家的經驗來看，核心在於社區沒有引進好項目拒絕差項目的權力

高端社區捷運、公園、高檔商場、名校越來越多，而低端社區垃圾場、化工廠越來越多，噪音問題越來越嚴重。

捷運是全體納稅人的錢修的，但捷運開通那一天，是沿途小區業主每家分得幾十萬。垃圾處理廠是全市用的，但建成那天，旁邊小區的房子貶值了。

這些變化背後有市場原因，比如富裕人群消費能力更強，可以吸引更多高檔項目。但這不是全部，上面的表象背後，更多的是下面的深層次原因：

1、高端社區能主動引起自己喜歡的增值項目，比如捷運，比如高檔商場。而低端社區很難引入。

2、高端社區能拒絕對自己有傷害的貶值項目，比如拒絕在自己的社區內修建高速公路、垃圾場、化工廠，等等。

3、以上兩個原因持續累加，最後形成不可逆轉的優勢。最終，不用外界施壓，優秀的項目都會選擇高端社區。

你會想問，上述原因是怎麼形成的？按照國外的總結來看，是通過一個個人。

第一種人是有權力的人，比如官員；第二種人是有影響的人，比如名藝人、名記者、名律師，高端社區的居民在自己的社區有不好的項目的時候會出來發聲、影響規劃，而低端社區的居民沒有這個意識和能量。

為什麼人口流動大的社區容易變成低端社區？

因為大家都把這個社區當作一個過渡，沒有人持續建設社區，沒有人愛惜社區，沒有人去抵制不好的項目，於是社區始終處於原始狀態，持續邊緣化。

05

同一塊地

有的房企能賺錢

有的房企會虧本

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可以說，一二線周邊，每一環的潛在客群都高度分化，不能簡單按改善、豪宅

、剛需來劃分。

而房企拿地的時候，必須考慮自己的能力是否匹配，能否挖掘出土地的潛在價值。

房企的能力大致有以下一些。

1、精準定位的能力

對於規模不太大的樓盤來說，只要定位準確，就能很快銷售一空。

某二線城市開發商，通過研究奢侈品消費，認為某個區域有一群喜歡「輕奢」的消費者，於是按這個定位修了兩棟樓，很快銷售一空。

2、成本能力

項目可以賣到7000，成本能力強的房企能把綜合成本控到5000，就能賺錢。而你來操作成本是6500，一著不慎就很有可能會虧本。

3、產品能力

其核心是做相對高端的產品的能力。如果地價比較高，那麼按高端來做就能溢價賺錢，而你如果只會做剛需，那就麻煩了。

最後，明源君提醒買家，不管你是住，還是投資，一定要基於「自己住」的標準去看房子、買房子。

如果你因為買不了一線的房子，就隨便買一個周邊的房子投資，想著有一天那個房子升值了，自己就可以賣掉賺一筆，然後去買一線的房子。那肯定會失敗，因為：

你自己都不想住的房子，怎麼會有人願意接手？

開發商也是一樣，要本著「自己開發」的出發點去考察拿地，而不是幻想隨便拿一塊地放在那裡升值。

你自己都不願意開發的地，同行怎麼會願意接手？

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