北京二手房市場：成交反彈 降價百萬者多為虛高房源

成交反彈 北京二手房市場微熱

2月22日，相關機構發布數據顯示，2月中上旬北京新建商品住宅網簽1825套，環比下降32.7%。相比於新房市場成交的持續回落，沉寂數月的北京二手房市場成交近期則出現一定程度的反彈。北京商報記者調查得知，2月20日，鏈家共成交二手房838套，全市單日實際成交估計超過1600套，而近一個多月的日成交基本都在500套左右。從價格來看，所謂降價百萬者，多數為此前報盤價虛高的房源，而對於絕大部分二手房業主，目前降價的意願基本沒有，不僅如此，部分稀缺房源如核心地段學區房等，還有進一步上漲的趨勢。業內稱，北京二手房市場需求一直存在，未來政策會成為主導市場走向的關鍵因素。

成交反彈

2017年初這段時間，北京二手房市場延續了2016年四季度的低迷，成交量整體仍舊不斷下滑。但是，2月18日-20日這幾天，北京二手房市場成交量卻出現明顯反彈。

北京商報記者從鏈家網公開顯示信息得知，2月20日，鏈家共成交二手房838套，2月19日成交600多套。據鏈家某門店經紀人小張介紹，前幾日北京二手房市場成交量確實增加了，這兩個月，鏈家每日的成交量都在二三百套，周六日多一點，也不過四五百套的量。

有業內人士分析，按照鏈家佔北京二手房市場份額約45%來計算，2月20日北京二手房實際成交預計在1862套左右，而這兩個月北京二手房市場日成交量保持在500-600套左右，2月20日的單日成交量明顯增加，這也是2017年至今北京二手房市場成交量最高的一天。

北京商報記者走訪多個區域二手房門店發現，到店諮詢、簽約客戶較多的是西城、海淀等區域。北京一家二手房中介機構人士稱，從成交區域佔比來看，朝陽、海淀、丰台等區域排名前列。從成交結構來看，兩居室、一居室成交佔比較高，前幾日成交量的回升也是以小戶型成交為主。

自「9·30」新政出台以來，北京二手房市場已經連續5個月處在低迷期，為何2月18日-20日這幾天成交量會出現反彈呢？據多個中介門店一線經紀人介紹，近期成交客戶大多是年前積攢的客戶，年前市場處在下行通道，客戶觀望情緒較濃。春節之後，市場走勢趨於平穩，客戶的入市意願也開始增強。

同時，正因為市場進入平穩期，成交周期開始拉長，這也給換房客戶帶來足夠的「簽約周期」。從房源端來看，平穩的市場環境也讓業主願意給購房者留下換房所需要的時間。

此外，未來樓市政策繼續收緊的可能性依舊存在，按照以往來看，3月可能是政策出台的窗口期。一旦樓市再度收緊，購房者的資格可能會受到限制，同時信貸政策的調整也會導致購房成本的增加。因此，趕在極有可能的政策出台前置業，也成為部分客戶的主要心態。

值得注意的是，二手房網簽存在滯后性，上述所說成交數據是一線的實際成交，並非網簽量。有業內人士認為，二手房市場成交量幾天的回升並不代表市場的回暖，目前市場低迷的現狀仍未改變。

虛報下調

提及樓市，成交價格的變化往往比成交量的變化更能引起人們的注意。在成交量出現反彈的情況下，北京二手房市場的成交價格是漲了還是跌了呢？北京商報記者調查發現，從價格方面看，目前北京二手房市場存在「百萬降價」與「死扛不放」兩種現象并行的情況。

近日，市場中出現「業主降價百萬元出售房屋」的消息，北京商報記者走訪多個區域中介門店了解到，部分總價較高的小區房屋確實出現掛牌價格下調的情況。以東四環某個大戶型為主的小區里一套150平方米的兩居室為例，春節前業主報價1200萬元，節後下調報價至1100萬元，總價便宜了100萬元。中介人員稱，該房屋價格還有商談的餘地。

與這種「降價百萬」的房屋不同，市場中存在的更多是價格「死扛不放」的房源。以十里堡一個老小區為例，一套45平方米的一居室，報價320萬元；60平方米的兩居室，報價380萬元。類似這樣的房屋，很少出現業主主動降價的現象。同時，這類房屋的議價空間並不大，通常議價空間在5萬元以內。

有業內人士分析認為，目前二手房市場中房源降價與否主要看房屋自身的幾個因素，包括房屋年限、面積、所在區域及配套等等。年代較長的房屋、大戶型房屋、配套較差的房屋降價出售可能性會大一點，而一些區域的房屋價格甚至會出現逆勢上漲的情況。比如與教育資源掛鉤的學區房，真實的成交價格仍不斷上漲。

上述人士進一步表示，實際上目前市場中出現的降價房源，多數都是報盤價格的下調，並非是真正意義上的成交價格的下滑。這部分降價房源之前的報價較高，下調價格后的成交價格往往並不低於以往類似房屋的真實成交價格。因此，看房價是否下滑，要去看具體的成交價格，而並非是某些房源的報盤價格變化。

北京商報記者諮詢了多個區域中介門店經紀人發現，目前二手房成交價格相比數月之前，是相對平穩的市場行情，漲跌幅度在5%左右的情況一般是跟業主自身的情況有關，這個幅度屬於市場正常現象。

政策主導

「目前北京二手房市場趨於平穩，未來樓市政策將會是主導二手房市場走向的關鍵因素。」亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示。從政策空間來看，如果未來北京房價沒有得到控制的話，「認房又認貸」政策出台的幾率較大，這一政策在同為一線城市的深圳、上海都已開始執行。

偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹認為，雖然目前北京的樓市調控政策已經很嚴格了，但是不排除進一步出台收緊政策的可能性。政府部門的政策儲備是有的，比如營業稅的調整，從兩年免徵調回五年免征。另外，關於首付比例、貸款年限及利率調整等政策也有可能出台，這類政策通常是全國性的或者針對房價漲幅過快城市出台。

對於今年北京二手房市場走勢，孔丹表示，2017年政策放鬆的可能性幾乎為零，同時北京房價企穩是必須要做到的一點。因此，二手房交易量會持續低迷，預計全年交易量相比2016年會減少30%。房價方面，2017年可能出現實質性回落，回落幅度很難預測，估計降幅跟2014年差不多。

此外，自「9·30」新政出台以來，北京二手房市場交易量回落已延續5個月，但房價卻依舊平穩。一方面，二手房市場由小業主構成，獨立個體對市場的判斷以及跌幅承受能力不同；另一方面，市場成交價格的回落相比成交量的回落一般會延後半年左右，如果成交量連續半年以上持續回落，那麼房價的下滑將會是大概率事件。

不過，郭毅認為，今年北京二手房交易量會穩中有增。從市場結構來看，北京新房市場已經不能容納剛需客群，新房供應減少、價格提升、位置外移等因素決定了剛需客群從新房市場轉移至二手房市場，二手房市場會承接這部分剛性需求。

郭毅進一步表示，從價格來看，今年北京二手房價格分化會較為明顯，尤其是調控加碼之後。類似學區房以及軌道交通沿線的房屋價格會較為堅挺，而地段較差、年代較久遠的房屋，價格會出現下滑。

北京商報記者 彭耀廣/文