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這16個城市被中央盯上了!開發商別哭!

不知道是不是故意的,情人節前夜,基金業協會給各大開發商添了個大堵。

基金業協會重磅發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》,嚴格規範私募資管業務投資房地產的行為,避免資金違規流入房地產調控領域。這是繼銀行、信託公司輸血樓市資金被管控后,基金子公司的房地產非標融資業務的資金通道也被監管堵住。表明房企的融資渠道繼續變窄。

這16個城市被盯上了

北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市為此次被嚴控城市,這些城市是2016年房價上漲較快的城市,體現監管層精準打擊的意圖。規定還指出將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整範圍。

而被嚴控的主要是住宅類物業,規定要求根據深交所《關於試行房地產行業劃分標準操作指引的通知》,房地產劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產。

項目中同時包含多種類型住房的,計劃募集資金不得用於項目中普通住宅地產建設。

實踐中最多使用的明股實債也在規範之列,並成為重點嚴控對象。

明股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤,不是根據企業的投資收益或虧損進行分配,而是向投資者提供保本保收益承諾,根據約定定期向投資者支付固定收益,並在滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式,常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

這個規定對房企的影響較為為深遠,由於不同企業在融資渠道和成本上不同,決定了房企在市場上的競爭力。大房企和小房企的貸款利率能相差一倍以上。因此一方面房地產開發利潤下降,另一方面融資成本差異擴大,兩個因素疊加,會推動行業集中度快速上升,推動大量的中小房企或者退出行業或者被併購。

儘管我們可能在走向巨大的泡沫,但正像格林斯潘所說,在泡沫破滅前,我們不知道它是不是泡沫。所以,我們只能更加現實一些,先試著回答一些眼前的問題。首先,政府是否會大幅度收緊房地產政策。答案幾乎是肯定的。如果大城市無房可賣,那麼政府將面臨絕境,因此政府只能被迫收緊房地產政策,這與去年股災之前並無二致。第二,政府將採取哪些手段?限購以及限貸將是必要手段,同時可能會提高二套房的貸款利率。監管開發商融資渠道也是一種方式。此外,房產稅將要到來的謠言已經跟大姨媽一樣準時了,但什麼時候來並沒有確定的消息第三,政府會不會讓房地產市場急剎車?儘管可能性不大,但這樣的風險是存在的。面對相對不夠理性的市場,政府開始顯得猶豫,但最後可能會採取更加不理性的舉措。回答了以上三個問題后,我們會發現,房地產政策收緊是大概率事件。總的來說,房地產市場與政策仍然是有較高的相關度的。幾乎每一次房價上升,都伴隨著政策放鬆,而每次房價走軟,都伴隨著政策的收緊。而政策收緊的力度一般會不斷加劇,當我們看到其對市場的實際打壓效果時,政策往往已經過度。所以,當我們把這些問題都結合到一起,我們會發現,房地產市場可以很「情緒化」,社會分層、子女教育、財富地位等等,都將這一話題變得無比敏感和沉重。但房地產市場也很現實,一旦你踏錯了進入和退出的時點,那麼其也會帶來毀滅性的衝擊。

剛需還好,因為無論如何都要買,但那些還想借炒房撈一票的人,如果有一天,我勸你真的不要買房了,請別拿我當個神經病。



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