樓市限售調控政策超30城 房地產或繼續調整

【摘要】據相關機構統計顯示，截至目前，已有超過30個城市開啟「限售」。從境內到海外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。從已經公布的4月份房地產數據各項數據看，未來房貸利率仍有上行空間。(老錢莊財經)

導讀：

樓市限售政策擴圍至超30城 已成收緊調控關鍵政策

房企發債融資主渠道全面遭堵 借道信託補血驟然升溫

房地產或繼續調整：房企融資難度攀升 債務利劍高懸

4月個人住房貸款增速繼續放緩 房貸利率仍有上行空間

樓市限售政策擴圍至超30城 已成收緊調控關鍵政策

在統計局發布4月70大中城市房價數據后的第一個周末，長沙、無錫、嘉興、保定等地連發調控新政，房地產收緊政策再度升級。值得注意的是，除了繼續收緊限購等方面內容外，三地均採取「限售」措施，保定出讓一地塊要求「限售」期更是高達10年。而據相關機構統計顯示，截至目前，已有超過30個城市開啟「限售」。

長沙市住建委下發《關於進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》指出，暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同);暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

對在限購區域內無住房的非本市戶籍家庭：憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套商品住房;屬於省、市、區引進人才和公務工作調動的非本市戶籍家庭憑有關部門證明限購1套商品住房。

無錫方面，暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房。同時，購買住房(含二手住房)在取得不動產權證2年內不可轉讓;法人單位購買住房(含二手住房)，在取得不動產權證3年內不可轉讓。

嘉興方面，嘉興市建委發布《關於進一步加強市本級房地產市場調控的通知》指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

此外，值得一提的是，土地首次出現「限售」政策。保定5月15日發布今年第3號國有建設用地使用權掛牌出讓公告顯示，2017-030號地塊，首次採用「限房價競地價，限低價競房價」的「雙限雙競」出讓方式。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，「限售」的根本是樓市「去槓桿」，因交易周期大幅延長，高槓桿資金成本進入難，因此，促使購房者必須要以自用為目的配置資金。

張大偉認為，限售未來預計將快速向三四線蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。中原地產研究中心統計顯示：截至目前，已有超過30個城市開啟「限售」：成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、三亞、瓊海、海口、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京(保定、北京等均為有部分限制)。

繼房地產企業發行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限之後，又一條房企「輸血」渠道——海外發債也被堵。《經濟參考報》記者從券商人士處獲悉，最近一段時間，房企海外發債已基本處於被暫停狀態。

當前，從境內到海外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。業內人士指出，在這一背景下，房企尤其是規模較小的企業再融資將受到影響。隨著未來三年待償債券到期，房企債務償付問題將逐漸顯現，應警惕弱資質地產企業違約風險。

堵截 二季度海外發債量驟減

有消息稱，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。一位券商人士向《經濟參考報》記者表示，在境內多種渠道發債融資被限后，地產企業轉而尋求海外發債融資，但最近一段時間房企海外發債也已基本處於被暫停狀態。

數據顯示，2017年二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

值得注意的是，在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015年、2016年房企連續兩年減少海外融資額度，甚至提前贖回，但在2017年一季度，海外發債量大幅增加。具體來看，今年以來房地產企業海外發債規模116.95億美元，發行債券數量31隻，均創同期歷史新高。其中，一季度房地產企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

CRIC研究中心報告顯示，2017年3月，房企海外發行的票據、債券達到302.28億元，佔到當月房企發行票據、債券總額的74.95%，約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

上述券商人士表示，隨著樓市調控力度加強，進入二季度，海外發債量急劇收縮。

事實上，自去年10月以來，房地產企業融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日，基金業協會發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，適用範圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規定，私募資產管理計劃投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

海通證券（行情研報）(14.410, -0.07, -0.48%)研究所統計顯示，從發行量來看，自去年四季度起，房地產行業債券融資開始收緊，發行量大幅縮減。2016年四季度，房企債券總發行量僅為1210億元，較三季度減少了近三分之二，凈融資額997億元，僅為三季度的30%。公司債方面，2017年以來沒有一家A股上市房企發債，去年同期則有43家，融資金額高達774.33億元;2016年全年發行公司債的上市房企有124家，融資金額達2039.53億元。

「房企住宅類海外發債已經沒戲了，商業類有可能放開。」上述券商人士表示，目前海外發債是全面限制，不過，未來對於達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。

升溫 房企迴流信託明顯

值得注意的是，隨著房地產主要融資渠道紛紛被限，具有「補血」作用的房地產信託業務悄然升溫。用益信託最新數據顯示，今年以來，68家信託公司共發行326隻房地產信託產品，累計為房企融資1005.5億元。從發行只數上看，1至4月分別發行50隻、54隻、113隻、92隻，分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

進入5月，房地產信託發行依然「有增無減」。截至目前，5月房企通過發行集合信託計劃募資額已達113.7億元。普益標準發布的最新信託周報顯示，5月13日至5月19日的一周內，共有24家信託公司發行了39款集合信託產品，發行數量環比增加11款，增幅為39.29%。其中，10款為房地產項目。

華融信託研究員袁吉偉表示，房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，融資需求依然勢頭不減，房企迴流信託明顯。同時在資產荒以及經營業績考核壓力增大的情況下，部分信託業務人員也有動力通過高收益信託業務增強創收能力。

不過，需要指出的是，房地產業務一直以來都是信託產品違約的重災區。有報告顯示，信託行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規模佔比高於60%。截至2016年底，全行業房地產信託風險資產餘額382億元，佔全部信託風險資產比例的32%;風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。

據悉，監管層有可能加大對房地產信託渠道的收緊力度。《經濟參考報》記者近期從相關部門獲悉，為抑制房地產的過熱發展，針對房地產信託渠道收緊政策也將加碼。在此前召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢，各級監管機構要重點關注房地產融資佔比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構，以及房地產信託業務增量較大、佔比較高的信託公司。

「隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資渠道將進一步受限。」一位雲南信託相關負責人表示。

承壓 地產債面臨集中到期

對於房企來說，未來其資金需求將不僅用於投資。根據WIND資訊統計，在經歷了2015至2016年的大規模發行后，地產債券逐漸進入償還周期。截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地產債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。

海通證券報告顯示，截至2016年底，房地產企業貸款餘額約7.1萬億元;存量地產債券規模約2.6萬億元，2016年凈融資額約1.1萬億元;信託資金投向房地產業的規模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元。

海通證券分析師姜超表示，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來二至五年地產行業債務到期壓力集中。

姜超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近九成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。「但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險爆發。」他說。

自去年樓市「去槓桿」以來，房企槓桿率和居民槓桿率均開始有不同程度的下降。在加速推進金融去槓桿的大環境下，房地產市場或繼續迎來調整。與此同時，應關注地產行業的債務壓力。在當前市場形勢存在較大不確定性、流動性趨緊的背景下，無論從經營安全的角度，還是從把握機會的角度看，房企保持貨幣資金的充裕是非常有必要的。

□本報記者 彭揚

渠道收窄 融資成本上升

指數研究院《2017房地產上市公司TOP10》研究報告指出，2017年房地產自籌資金比例已逐步下降，房地產上市公司融資來源由公司債轉向銀行貸款、中期票據、信託等傳統融資渠道。

隨著2016年以來金融監管的不斷加強，房企資金面持續收緊。Wind資訊統計，按照信用債申萬行業SW房地產行業劃分，今年1月1日至5月21日，企業 債發行只數為10隻，發行額為98.7億元;公司債發行34隻，發行額為296.8億元。而去年同期，企業債共發行52隻，發行額643.8億元;公司債 共發行294隻，發行額3901.53億元。

從4月數據來看，國泰君安(18.060, 0.09, 0.50%)研究報告指出，地產企業發債節奏放緩，主力品種仍為中票與美元票 據。繼三月地產債發行的小高潮之後，四月上市房企發行量銳減，發行主力品種仍為中票與優先票據，其中人民幣融資79億元，美元融資18億美元(合人民幣 124億元)，相較於上月244億元人民幣以及42億美元(合人民幣288億元)的規模銳減，相較於前幾個月，利率中樞開始上移。

廣發證券（行情研報）(15.730, -0.08, -0.51%)地產行業首席分析師樂家棟表示，房企在融資方面出現兩個變化：一是4月房企融資成本有所上行，需要積極關注後續資金收緊對房企資金成本的影響;二是由於國內融資渠道全面收窄，房企融資逐步轉向海外，海外融資有所升溫。

從融資成本來看，海通證券(14.410, -0.07, -0.48%)的首席宏觀債券分析師姜超表示：「地產債券發行利率大幅提升。地產企業債券融資快速攀升，主要與2015年新公司債發債門檻降低以及發債利率持續下行有關，現在公司債發債門檻提高，發債利率也有了大幅回升。」

據統計，2015年到2016年中地產公司債發行利率從6%至7%的高位一路下行，但10月份以後發行利率拐頭向上，到2016年12月份地產公司債的平 均發行利率已經回升到6%左右;中票的發行利率趨勢也是如此，2015年地產公司發行中票的平均利率在5.5%左右，2016年一度降到3.5%，但近期 拐頭上行，目前在5.3%至5.4%左右。

對於海外發債規模，申萬宏源(5.490, -0.02, -0.36%)固收團隊表示，具體來看，今年以來房地產企業海外發債規模 116.95億美元，發行債券數量31隻，均創同期歷史新高。其中，一季度房地產企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍;近期降溫明顯，二 季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，為2013年以來同期次低。

另外，從房企經營現金流來看，受地產調控升級影響，4 月新增居民中長期按揭貸款4441億元，較上月略有回落，佔全部新增貸款比重40.4%，較上月下降3.7個百分點。今年前4個月，按揭貸款累計佔全部新 增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點，趨向合理區間。

安信證券分析師陳天誠認為，地產公司融資難度上升，信貸轉信託或成趨 勢，回想2010年至2014年的融資限制，地產公司融資成本上行不可避免：截至一季度末金融機構人民幣房地產貸款餘額為28.4萬億，同比增長 26.1%。而房地產貸款中，地產開發貸餘額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續兩個月負增長。

調控延續 償債壓力仍存

國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆日前表示，房地產市場總體調控取得了明顯成 績，但是房地產市場的結構性矛盾並沒有解決，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，三四線城市去庫存的壓力也不小，一旦放鬆調控還會反彈。金融風險總體 可控，但是宏觀槓桿率較前幾年還是略有上升，不排除某些風險點依然存在。

房企資產負債率上升。據指數研究院研究報告指出，截至 2016年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.92%;內地在港上市房地產公司的資產負債率均值為73.52%，同比上升0.86個百分點。 部分房企槓桿率較高，20.63%和30.51%的滬深及在港上市房地產公司資產負債率在80%以上，與上年相比，分別增長3.97個百分點和3.39個 百分點。

指數研究院企業研究副總監張璇表示，從發展趨勢上來看，房地產行業周期性高點已過成為共識，房地產上市公司的優勝劣汰進入加速期。2016年A股重組及轉型退出的地產股達到14家，行業優勝劣汰進入加速階段。

從另一角度看，張璇認為，未來銷售、資金雙端承壓。2016年土地市場火熱、資金面寬鬆，在全年拍出的381宗高價地中，拿地較多的18個公司累計高價地 已高達104宗;房地產上市公司2016年累計發行了3814億元公司債，尚待市場消化。在未來償債期臨近及融資收緊下，高價地塊後續若不能實現高溢價出 售或蟄伏都將帶來較大風險。

在姜超看來，地產行業積累了大量的貨幣資金，故年內地產行業流動性壓力不大，但如果地產銷量回落並持續，隨著 債務到期量增加，未來企業流動性將面臨較大挑戰。地產行業存量債務到期壓力或集中在2018-2021年，國內地產存續債券中約有75%是在 2019-2021年間到期。貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來2-5年地 產行業債務到期壓力集中。

指數研究院報告指出，隨著房地產市場限購、限貸政策不斷加碼，熱點城市成交量已經開始放緩、價格承壓，加上融資環境的持續收緊，房地產上市公司未來或面臨銷售端、資金端的雙重壓力，運營風險加大。

合理布局 把握髮展機會

「當前上市房企存在四個誤區，這些誤區可能導致一些企業放慢發展，從第一梯隊掉入第二 梯隊，從主流轉向邊緣。」全聯房地產商會秘書長鍾彬認為，首先是戰略失策，目標選擇與路徑選擇的不同，導致截然不同的結果。其次是管理失控，治理結構、團 隊建設是跟管理能力相關聯的。再次是現金失源，要從融資端和銷售端兩方面去看。在融資端，如果沒有一個體系去解決企業資金的源頭，就失去了發展的動力;在 銷售端，無法快速將產品變現，也會導致重大風險。最後是優勢失當，上市房企需要思考核心競爭力、商業模式是什麼。

對於房企下一步的發展， 鍾彬認為，地產企業要有清醒認識，並不是大者恆強。總體來看，土地儲備是很重要的，但要重視降低融資成本，注重提升人力管理效率等。具體說來，一是關注投 資，二是關注消費。內在邏輯包含「輕」和「重」兩方面：「輕」是互聯網+服務;「重」是空間+地產+產業。只有多方考量、合理布局，企業才可能長足發展。

從企業現金流角度來看，新城控股(15.470,-0.01, -0.06%)副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現金為王。同時，要做到以下幾點，一是研判大勢、防患於未然;二是定期進行現金流壓力測試、資金盤點;三是加大融資力度和現金儲備;四是控制適度的投資結構，絕不激進搶地。

在同策諮詢研究部研究員任月圓看來，在當前市場形勢存在較大不確定性、流動性緊縮的宏觀背景下，無論從經營安全的角度，還是從把握機會的角度看，房企保持貨幣資金的充裕是非常有必要的。

任月圓指出，房企應該合理安排開發節奏，促進企業現金資源的效益最大化。既不能過快也不能過慢，過快容易過度經營，一旦超過自己的資金承受能力，企業就容易「翻車」;過慢則會導致財務槓桿過低，發展缺乏推進劑，損害自身收益。

另外，從調控角度來看，奧園集團副總裁張俊表示，今年樓市是「控一線、穩二線、激活三線」。對於調控，房企應將投資重點放在二線城市和還未進行調控或者調控力度較小的城市。實際上，在宏觀調控背景下，將有小型房地產公司選擇退出，這也是併購的好機會。

「個人住房貸款利率略有上行，3月份加權平均利率為4.55%，比上年12月份上升0.03個百分點。」央行日前發布的今年《第一季度貨幣政策執行報告》中透露的這一信息並沒有引起太多人的注意。從已經公布的4月份房地產數據各項數據看，未來房貸利率仍有上行空間。

5月16日，央行上海總部發布的報告顯示，4月份個人住房貸款增速回落，同比少增92億元。上海今年第一季度個人住房貸款同比少增241.3億元。上海個人住房貸款增速回落與全國形勢一致。

央行發布的信息顯示，截至今年3月末，個人住房貸款有所放緩，比年初增加1.2萬億元，佔全部貸款的27.7%，較上年四季度下降19.4個百分點，3月末增速為35.7%，比上年末回落1個百分點;3月份新增3617億元，同比少增222億元，為近23個月來首次。

尤其需要注意的是，4月份個人住房貸款增速繼續放緩。央行公布的數據顯示，4月份住戶部門貸款增加5710億元，其中，短期貸款增加1269億元，中長期貸款增加4441億元，後者大部分都由個人住房貸款構成。當月人民幣貸款增加1.1萬億元。從結構看，受房地產調控升級影響，4月份新增按揭貸款佔全部新增貸款的比重為40.4%，較上月下降3.7個百分點。而今年前4個月，按揭貸款累計佔全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點，趨向合理區間。

4月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用，導致房價漲幅回落。國家統計局公布的數據顯示，當月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環比下降或漲幅回落。

雖然完全將個人住房貸款增速放緩、房價漲幅回落與銀行房貸利率上調掛鉤有些偏頗，但後者確實會對前兩項產生影響。從4月份開始，一線城市相繼降低了房貸優惠利率，間接收緊了房貸供應閘門，其他城市也因城施策強化了限貸、限購政策。正是這些工具或政策的調整，才造成了上述房地產市場降溫的事實。房地產調控取得的成效，房貸利率調整功不可沒。

隨著今年央行兩次上調貨幣市場利率，銀行的資金成本也在上升。隨著各地房地產市場調控力度的進一步加大，未來銀行會通過調整利率來降低自身風險。這與金融去槓桿、去資產泡沫、防範金融風險的政策環境有關，也與監管層的監管和窗口指導分不開。銀行為了降低自身風險，不得不收緊貨幣閘門。

需要注意的是，央行今年兩次上調貨幣市場利率，有配合國內金融調控的原因，也有對沖外部經濟體尤其是美聯儲加息的考慮。現在美聯儲年中加息的預期仍存，央行是否仍會採用提高貨幣市場利率的方式加以應對，還需要進一步觀察。但這種預期勢必會作用於個人住房貸款利率。這構成了影響未來房貸利率走向的一個重要因素。

另一個需要注意的信息是，上周五央行進行的3個月期800億元中央國庫現金定存招投標結果顯示，中標利率較3月份同期限品種中標利率上行30個基點至4.50%。這是3個月期國庫現金定存中標利率連續三期上調。

然而，不管外部環境如何變化，未來國內仍將強化住房金融宏觀審慎管理，防控住房貸款不合理增長，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。落實這些要求最直接最有效的策略就是使用價格工具，直接或間接的提高房貸利率。