萬科中期業績會精彩問答 郁亮：蓋有人用的房子 不只是住宅

當好農民種好地」｜萬科中期業績會精彩問答

五大類型十種業務

問：這次萬科中報中提到長租公寓、物流、物業服務等，按照你們現在測算的增長速度，能不能展望這些業務未來的增長目標？

郁亮答：如果對萬科有持續觀察，萬科是從來不搞計劃管理的。我們最近在討論一個有意思的問題，增長是計劃出來的還是做出來的？現在不用計劃生育了，但是我們對公司增長仍用計劃生育方法考慮，這是不可能的。我覺得用自然生長的方式來解決發展問題，而不是用計劃培養方式來做事情。

現在萬科定位城市配套服務商，跟隨城市同步發展，跟隨客戶同步發展。這麼多業務根據不同發展階段劃分，可以歸為五個類型。第一個是核心業務，即房地產開發和物業管理，二者要繼續保持穩定的發展。未來十年整個版圖裡，核心業務仍然占最重要的位置。有時候不能拿數字來簡單衡量新業務，因為怎麼算都算不過來，增長再快也沒有多大比重，因為核心業務太強。但是我們沒有必要把核心業務削減下來去滿足新業務的增長，核心業務將繼續在未來十年保持穩定發展，這是我們既有的很大優勢。

第二個類型是優勢業務。優勢業務是說我們有機會把它做得很大，朝數一數二目標發展。目前這個類型裡面有兩個業務，一個是印力，商業開發和運營，目標當然是數一數二；第二是物流，不算普洛斯我們排在第四、第五位，我們跟普洛斯合作之後目標是全國第一乃至全球第一。

第三個是拓展業務，目前我們處在1的有利位置上，現在是從1到10的過程裡面，有冰雪度假和長租公寓。我們幾年前開始做這些業務，現在泊寓成為重要的長租公寓提供商。我們現在也是全國最大的兩個雪場經營公司之一，我們是微弱領先於行業。

第四是摸索業務，就是養老和教育。我們養老方面做了181個項目，五種不同類型的模式，探索比較多。但很可惜養老和教育的商業模式是什麼，如何持續盈利還是大問題。毫無疑問這兩個業務的潛力特別巨大，如果現在不去摸索，等別人摸索出來我們就趕不上去了。我們這個摸索跟主業是直接相關的，因為我們是城市配套服務商，我們服務了超過1000萬的業主，接近380萬到400萬戶家庭，我們應該給他們提供養老和教育的服務。

我們正在做的還有兩個潛力業務。一個是軌道+物業，軌道+物業不只是跟捷運，也包括跟高鐵、捷運合作。還有一個是混合所有制改革，萬科本身是混合所有制改革的代表，萬科也收到越來越多邀請參與混改。混改是能夠發揮雙方優勢，讓各方多贏的方式。所以如果未來我們參與了混改，大家也不要奇怪。

從整個發展來看，我們按照不同類型的業務可以制定不同的發展策略。但是我們從來沒有一個規劃說未來版圖裡面從收入、利潤等劃分，多少比例來自哪個業務。我們堅決摒棄計劃生育那套東西，不用計劃來管理，我們寧願用跑馬的方式確定誰能夠領先出來，領先出來之後培養壯大。

當好農民種好地

問：您現在怎樣看待白銀時代的說法？在企業規模這麼大的情況下，萬科怎麼看待未來10年持續高增長的問題？

答：謝謝你，你問到我最大壓力的地方了。我們相信市場有黃金、白銀，未來還有青銅乃至黑鐵，但是企業只有時代企業，沒有成功企業，所以萬科始終是如履薄冰地對待我們做的每一件事情。

毫無疑問行業跟過去不一樣了，但不代表這個行業沒有機會。比如說城市化進展到第二階段，第一階段的城市化是攤大餅發展，很多城市都是從一環、二環、三環、四環往外走，現在是城市圈、城市帶的發展方式。以前對城市是按照一二三四線來劃分，據此制定發展策略。今天一二三四線的劃分變得非常模糊了，有些核心城市周邊的四線、五線，如燕郊也變得很突出了。還有高鐵對於城市格局有巨大影響。為城市提供主要服務的開發商們自然也就跟著發生變化。

現在毫無疑問比過去難做了，小的發展商買地壓力都很大，白銀時代意味著壓力加大。但是我們畢竟是吃這碗飯的，只能在這個行業好好做下去。而且我們從來相信任何夕陽行也有做得好的企業，任何朝陽的行業也有做得差的企業。不管行業如何變化，我們應該好好把自己的活干好。萬科現在就是當好農民種好地，別的跟我沒關係。行業不管發生變化，我本身就是吃這碗飯，就把一畝三分地種好，人們總需要糧食，人們也總需要房子。

萬科有兩句重要的話，一個是為普通人蓋好房子，第二個是蓋有人用的房子。這兩句話涵蓋了我們要做事情的全部。我們蓋有人用的房子，不只是住宅，只要城市還在發展變化，我們就有機會。即便這個行業到了天花板，還有市場佔有率不斷提高的過程。只要一個企業兢兢業業、勤勤懇懇地把活干好，發展機會永遠是存在的。我們沒有什麼獨門秘笈，我們就是態度好，努力工作當農民，這是我們唯一的想法。

軌道+物業

問：軌道+物業有很多種方式，上蓋物業，還有小區、捷運終端的城市，萬科軌道+物業重點在哪方面，現在是否有大致的思路和策略？

答：我對軌道+物業非常看好，但不是萬科單方面想做什麼就能做。我們在做不同嘗試。第一是捷運，我們和深圳捷運本身有合作，我們600多個項目中有40多個項目跟捷運相關。第二是高鐵，我們試圖參與高鐵站點開發，這也是一種軌道+物業的模式。第三是捷運，我們跟捷運、比亞迪雲軌都有合作。

未來幾年全球80%的軌道建設都出現在。這能給我們什麼機會？可能要取決於每個市場的土地供應政策，有些城市允許捷運在開發過程中沿線土地就歸捷運公司開發，有些是招拍掛等；有些希望分成小塊開發，有些希望集中成片開發，還有些希望軌道交通和棚戶區改造、三舊改造聯合在一起。

軌道+物業跟別的物業比起來不一樣。第一難度很大，因為底下捷運是不能有任何差錯的，捷運在下面運行，上面蓋房子，確實要有很好的協調性。第二是軌道+物業未來受經濟周期影響可能是最小的，因為捷運畢竟是普通人無論是居住、消費、出行都需要的東西，未來前景又特別看好。第三是各地軌道交通帶來的不只是蓋住宅的需求，有些要蓋人才保障房，有些希望加些社區商業，還有希望辦公在那裡，還要地方希望軌道交通孵化一些產業，做產業園區。

我們的任務是跟各地軌道交通企業一起，配合好他們，每個站點有不同的開發方案和思路。今天萬科無論是住宅開發、物業管理，還是商業、教育、養老，都能夠配合到軌道+物業的需求。我們也希望軌道+物業能夠在萬科未來業務發展過程中扮演重要角色。

大道當然 合夥奮鬥

問：公司如何繼續引領行業？

答：「大道當然，合夥奮鬥」這八個字特別重要。萬科未來就靠這八個字走下去，我們一直走在大道上才有今天。走旁門左道可能會領先一時，但是不能長久，萬科會一直走大道走下去。但是只走大道不一定能贏，還要合夥奮鬥，通過機制上改變，將每個人的積極性發揮出來。事業合伙人機制跟職業經理人制度不太一樣，合伙人是共識、共創、共擔、共享。合就是人下面一個口，大家想的是一樣的，說的是一樣的，而且力量是一個口出去。伙是大家在一起紅紅火火。奮鬥兩個字又很好，我們做奮鬥者就是當農民。奮是大下面一個田，斗是多收三五斗，農民種更多的田，收穫更多的糧食，服務好大家的同時，順便留點口糧給自己。這是對未來的思考，當好農民種好地。