萬達被標普列入負面觀察名單

【財新網】（記者 吳紅毓然）一筆631.7億元的交易，其託孤者為萬達集團，接盤俠是融創，對於這筆交易，國際評級機構的態度並不看好。

7月11日上午，融創公告其收購了萬達13家文旅城、76家酒店的資產包，共計631.7億元。此外，融創還將在未來20年每年向萬達支付6.5億元的管理諮詢費。融創完成這一交易的資金來源中，有295.75億元來自萬達給它的委託貸款。

這一交易引發市場議論紛紛。「就商業邏輯而言，我能看懂融創為什麼買，但看不懂萬達為什麼賣。」一位大行信貸專家說，「萬達作為房企龍頭，它並不缺錢啊；如果缺錢的話，又為什麼要借給融創錢呢？」房地產是高負債率行業，但從數據看，萬達集團的負債率低於地產同業。

評級公司不看好

7月10日上午，王健林向財新記者表示，雖然萬達商業的負債不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，萬達商業計劃在今年內清償絕大部分銀行貸款。（見財新周刊封面報道「4天決斷700億」）

據國際評級機構穆迪預計，交易完成後，萬達商業地產的調整后凈債務/凈資本比率將從2016年12月31日的33%降至2017年12月31日的25%左右。但多家評級機構認為，萬達出售了最具價值的土地儲備，將導致該公司的銷售收入和盈利的下滑，這對沖了其負債率的降低這一積極變化。

7月17日，標普將大連萬達商業地產「BBB-」長期企業信用評級及「cnBBB+」 大中華區信用體系長期評級列入負面觀察名單，評級保持不變。同時，將大連萬達商業地產的子公司——萬達商業地產也列入負面觀察名單。除此，另一國際評級機構穆迪對萬達維持評級不變，惠譽則未發布相關評級報告。

從三大評級機構對萬達、融創的評級報告看來，標普對這筆大交易最不看好。7月11日交易披露的當天，標普就將融創控股列入負面信用觀察名單，稱融創的經營性現金流將繼續為負，需要進一步舉債維持其收購，槓桿率也將上升。（見財新網「融創收購萬達資產後 三大評級機構警示其財務風險」）

關注土地儲備減少

對於萬達，標普指出，在此次交易后，預測萬達僅能保留50%以下的土地儲備，這會導致近其2017-2018年的銷售收入下滑近1000億元。進一步地，萬達商業的土地儲備下降，也會削弱其地產行業龍頭的地位。2016年，萬達通過銷售地產的收入支撐現金流近1000億元，其收益的78%也是來自地產開發。

穆迪也提及出售土地儲備帶來的負面影響，這使得穆迪並未因萬達降低負債率而調高其評級。據該評級機構測算，交易完成後，萬達商業地產可用於房地產開發的土地儲備將從2017年6月3日的5980萬平方米減少84%至920萬平方米左右。

穆迪副總裁曾啟賢表示：「該資產出售計劃若成功完成，將是萬達商業地產在實現輕資產戰略方面邁出的重要一步，並可在增強其流動性的同時削減債務水平。但該交易對萬達商業地產Baa3的發行人評級或負面評級展望並無即時影響，因為該公司正在實施的輕資產轉型戰略面臨一定的不確定性，且該交易將導致可用於支持萬達零售類購物中心開發的房地產銷售現金流大幅減少。」

不過，由於對租金收入的測算，穆迪認為萬達未來財務狀況尚可。穆迪指出，完成該交易后，物業租賃將成為萬達商業地產最大的利潤來源。穆迪預計，未來1-2年內萬達商業地產來自零售類購物中心的租金收入，將從2016年的人民幣176億元增長至人民幣200-220億元。這一穩定的重複性收入可覆蓋未來1-2年公司總利息支出的2.0-2.8倍左右，而2016年該覆蓋率為1.64倍。

交易透明度不夠

除這些財務計算外，標普反覆強調，萬達在這筆交易上的透明度不夠，也難以預測該公司未來兩年在戰略和財務上的發展情況。「萬達出售土地儲備和文娛城的決策是一個難以預測的舉動，萬達商業對投資者的信息披露和透明度都不夠。」標普指出，萬達在過去幾個月還設立新的文旅城項目，此次幾乎按賬面凈值出售這些文旅城和酒店，也引發了一個疑問——以往萬達的這些投資究竟有多少回報？

標普指出，也不確定此次交易對萬達回歸A股計劃的影響。2016年，萬達私有化時，向投資者承諾兩年內在A股上市。雖然萬達縮表會提高其上市地位，但標普不確定這麼大體量的資產處置會否影響其上市時間。

標普表示，將在接下來的90天內觀察此次交易對萬達的戰略、運作、融資情況的潛在影響，如果萬達的市場地位削弱，其槓桿率和現金流未有效改善，未來戰略和融資情況仍難以預測的話，將下調對萬達的評級。 ■