買一套房究竟要繳納哪些稅費？

一、買新房需繳納哪些？

房款總金額的1.5%或者3%。契稅徵收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的，普通住宅享受1.5%的優惠稅率，非普通住宅則按3%稅率徵收契稅。

（小科普：普通住宅界定標準為，住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房）

也就是說140平米以下普通住宅1.5%，超過140平米3% ，非普通住宅3%。通常契稅跟著首付款一起繳，開發商代收。交納相關費用，開發商會出具正式的購房發票。

在訂立合同時就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付款一起繳，以便於開發商統一辦理合同登記和房產證。

如果辦理按揭貸款，簽合同時要交的第二組費用是銀行按揭費用，商業貸款的收費項目，各銀行間有細微的差別。

a.抵押登記費：80元/戶

b.權證印花稅：5元/戶

c.保險費：財險保險費=總房款×年費率×年限係數。保險費一次交完。(保險費率大致為：1~5年為0.07%，6~10年為0.06%，11~15年為0.055%，16~20年為0.05%，20年以上為0.045%)

大修基金：購房款的2%-3%

大修基金是公共設施、共用設備(涉及房屋共有部分如外牆、屋頂、下水道、水管等)的維修基金。開發商或者物業公司要在當地房管局指定的銀行開戶后，購房者可以自行交存。一般來說，購房者在領鑰匙，辦理入住手續時，開發商就會代收房屋維修資金。

80元/套

權屬登記費就是辦理房產證的費用。產權登記費是對住房收取的，從現行按房屋價值量定率計收、按房屋建築面積定率或定額計收、按套定額計收等，統一規範為按套收取。住宅類房屋按照80元/戶來繳納，非住宅類房屋按照550元/戶繳納，共有人證書費按照10元/人繳納，即每增加一個產權人則多增收10元，這個10元只是工本費，因為如果每戶只有一本的話是免工本費的。

1.住宅 建築面積 X3元/㎡

2.非住宅 建築面積 X11元/㎡

從收房日開算

以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。如開發商發出入住通知書後，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一個月後開始計算。一般先交三個月。產權人長期不住的房屋或開發商未售出的空置房，均應交納物業管理費。

現在試著化繁為簡，一次說清買二手房所涉及的稅費。

稅費的大頭主要是四個（增值稅及附加、契稅、個稅、中介費），我們把握四個大頭，就能對稅費有框架性的認知。

法定需要買家支付的只有契稅，賣家需要支付增值稅及附加和個稅，中介費是雙方承擔。實際情況，現在基本是賣方市場，賣方除了承擔中介費，買家承擔幾乎所有的稅費。

小白知道，買二手房的購房者內心正在滴血！

1.增稅及附加稅

房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。

房子滿兩年，普通住宅免征，非普通住宅採用差額徵收增值稅。

附加稅=增值稅×0.11（或0.13）<鎮區0.11，街道辦0.13>

現在，小白有必要和大家解釋一下什麼是核定價、網簽價和核定價。

一般而言，我們買二手房，都會與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬（合同價），但是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，「網簽價」卻顯示成交價格為100萬。這樣，房管局的系統自然就會提示價格過低，因為這套房子區域最低過戶指導價為200萬（核定價）。

那什麼是「差額」呢？

差額=核定價—原購買價—交易中的稅金—合理費用

「差額」是稅務局計稅的一種方式，而且這種方式計稅比較優惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。

普通住宅的界定（必須3個條件同時滿足，否則為非普通住宅）

1、住宅的建築容積在1.0（含1.0）以上

2、單套建築面積在140平方（含140平方）以下

3、實際成交價低於同區域享受優惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下。

2.契稅

契稅是由買家承擔，並在過戶當天交給房管局。

網簽價高於核定價，契稅按照網簽價計算；網簽價低於核定價，按照核定價計算。

小白可以告訴大家的是核定價因城市，因區塊，因時間變動，大家若想將自己的網簽價壓下來，又不觸及紅線，那麼自己可以試著去「打聽」一下你心儀的那套房子的核定價。

3.個人所得稅

買二手房，若房子是房產證出證滿5年時間，且是賣家的唯一住房（滿五唯一），免征個人所得稅。

所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。

如果不是（滿五唯一）住房，就要交個人所得稅。

第一種：普通住宅網簽價×1%，非普通住宅網簽價×2%。（網簽價低於核定價，使用核定價）

第二種：差額×20%。（賣家必須提供完整、準確的房屋購買原值憑證）

4.中介費用

鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個可以談，淡旺季，不同地區，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。

當然，我們也可以甩開中介，自己單幹。自己直接聯繫賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種情況，風險比較高，小白並不建議各位採用。

5.其他費用

合同公證費：200-400元。

評估費：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協商。

貸款抵押登記費：商業以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。

權屬登記費：80元/本

大家可以看到，其他費用佔比都不高，可以省錢的地方不多。

對於房產稅，由於現處試點階段，沒有全國展開，預期變動非常大。因此，小白沒有過多的著墨。目前試點的城市，對於首套住房都免征房產稅。大家若有需要，小白以後可以專門探討一下房產稅。

小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其他費用講解后，大家應該能通過上面的計算公式自行計算自己心儀二手房的稅費，心裡有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中佔得主動。

1、樁基工程（如有）：70～100元/平方米；

2、鋼筋：40～75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160～300元/平方米；

3、砼：0.3～0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100～165元/平方米；

4、砌體工程：60～120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25～40元/平方米；

6、外牆工程（包括保溫）：50～100元/平方米（以一般塗料為標準，如為石材或幕牆，則可能高達300～1000元/平方米；

7、室內水電安裝工程（含消防）：60～120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15～30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建築面積門窗面積約為0.25～0.5平方米(與設計及是否高檔很大關係,高檔的比例較大)，造價90～300元/平方米，一般為90～150元/平方米，如採用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30～150元/平方米（與小區檔次高低關係很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40～100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40～200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關係，一般工程約為100元/平方米；

13、人工費：130～200元/平方米；

14、室外配套工程：30～300元/平方米，一般約為70～100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70～150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5～8%：約60～90元/平方米；

17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30～50元/平方米；

18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10～30元/平方米；

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90～180元/平方米；

20、 上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%):33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

精裝修造價一般為500～1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000～10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15～100元/平方米；

22、監理費：3～30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30～200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70～100萬/畝，容積率一般為1.0～2.0，故折算房價為：525～1500元/平方米，市區中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價為：1500～3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價；三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100～500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100～500元/平方米，各地標準都不一樣。