商業地塊原來可以這樣干

最近比較大的新聞是兩塊商業用地的土地拍賣：

華潤招商正奇聯合體22.5億競得北京金盞鄉商業地塊，溢價率27.8%。

金茂20.4億競得朝陽區金盞鄉商業地塊，溢價率40.68%。

近期出台的商業地塊新政，北京一手商住限制個人購買，個人不能購買商業，最小分割面積為500平米，且只能賣給公司。出現了如此高的溢價率，說明大家還是在搶奪這樣的地塊，朝陽區金盞鄉並不是商業區，是什麼支撐開發商做出這樣的選擇呢？

一方面是開發商對土地的饑渴，整個2016年的土地供給量偏低，2017年年初雖然加大了商品房用地供給，但依然不能滿足房企需求，大量房企需要加大土地儲備，為後續持續增長做準備。

另外，開發商如此積極的拿看似不理想的商業地塊，我覺得還有一個重要原因，他們是在賭商業地產領域的REITs會率先出台，這樣可以解決開發商在持有商業物業過程中的現金流問題。

之前寫過一篇文章，叫做《不是所有舊樓改造都能成功》，裡面提到了一個REITs的概念。

REITs：房地產投資信託基金，房地產的特點是交易額大，不易流動，把房地產證券化，就是把流動性較低的房子，轉化為資本市場上可交易的證券。讓更多中小投資者參與進來。

把較大的難分割的資產，通過證券的形式打散，個人可獲得與其購買的證券化資產對應的權益，收益主要來自房地產的增值與租金。

現在還沒有公募REITs，（就是市場公開發行，每個人都可以買的那種），參考國外經驗，美國大型的REITs公司，可能同時管理幾百個物業，通過下面兩種模式進行運營，一是凈出租模式，二是委託經營模式。

凈出租時，REITs公司把物業直接租給運營商，（作為開發商，可以成立資產運營部門來做這件事），REITs公司每年收取固定租金，其它運營費用、稅費等均由租賃公司承擔。

委託經營時，REITs公司把物業託管給運營商，運營商每年收取經營收入5-6%管理費用，但是不需要承擔虧損風險。

傳統REITs公司多採用凈出租模式，凈出租模式沒有風險，旱澇保收。

國際上非常有名的REITs公司有鐵獅門，在全球運營了三百多個項目，其核心能力就是管理和運營，洛克菲勒中心，克萊斯勒中心等都是鐵獅門收購的項目。

REITs如果能夠在推進，可以解決一部分熱錢的流向問題，目前樓市限購，房地產本身流動性差，標的額大，通過REITs，可以更好的降低投資門檻，讓普通人的小額度的資金可以投入到REITs中，享受房價上漲帶來的收益，享受房租帶來的收益，同時，開發商可以獲得進一步融資。

對於商業資產，有了REITs，開發商也不用切成小面積，做成類住宅。

對於持有型住宅，開發商也可以開發成長租公寓。

不需要分割產權便可以實現資金回籠與項目運營。

有一個前提，開發商的現金流能扛到未來REITs出台時嗎？

在這咱們做個投票，你覺得一年內REITs在會出台嗎.