商品房與保障房之爭：禍起於一堵牆

財富網訊（胡恩燕）入住新房原本是件高興的事兒，北京某新小區的業主們卻有些「鬧心」，不僅驚動了城管，還打起了官司。

據悉，該樓盤屬於商品房與保障房混建的項目，入住時開發商將兩種性質的房源用柵欄分隔，獨立享用各自空間。矛盾的焦點集中於，該不該拆除柵欄「共享」小區。

財富網近日實地調查，看見一堵由柵欄和電網組成的「牆」將該小區的商品房和保障房隔開。其對項目共用部分的不均衡分配，使得保障房小區幾乎沒有綠地和配套設施。

「拆牆之爭」始末：不同立場持不同觀點

類似的「拆牆之爭」近期在北京多個小區出現，引發廣泛關注。這種現象主要出現在商品房與保障房混建的小區，兩種性質的住房，在規劃審批流程中沒有隔離分割，但在建成驗收后被柵欄和綠植隔開。

一方面，商品房業主覺得，「共享」之後，容積率提升，小區品質與自己付出的房價、物業費等成本不對等。另一方面，保障房業主認為，被柵欄分隔后，保障房部分綠化不達標且有消防隱患。

對此，僅有少部分業主表示可以互相理解。財富網走訪南三環某商品房和保障房混建項目時，欲在此購買商品房的李先生介紹，自己不在意是否拆除柵欄。「房子品質很好，物業管理有保障。與保障房業主共享小區，我沒有意見。」此外，一位保障房業主告訴財富網，其購房價格低於市價很多，小區環境差強人意也可以理解。「畢竟開發商成本在那兒呢！」上述保障房業主表示。

據悉，該項目商品房最小戶型面積為140平方米左右，二手房報價已達1600萬元。目前現房只余幾套下躍式戶型，尚未取得預售證，因此沒有對外銷售。

走訪中，財富網發現，部分該項目商品房業主在購房環節並不清楚與配建的保障性住房項目間的柵欄有拆除風險。銷售方面則堅稱，簽訂合同時已明確告知購房業主，兩個小區將實行分區管理，並且商品房業主和保障房業主均已簽字確認，默認了柵欄的存在。

在業主爭論的同時，關注該事件的網友亦紛紛發表觀點，一石掀起千層浪，引起熱烈討論。

網友對此事件爭論不休。圖片來源於網路

其實早在今年6月，北京市住建委就要求嚴禁商品房配建保障房小區分割管理，並約談了涉嫌違規開發建設單位和物業企業。8月底，相關部門再次明確，商品房配建保障房不得隔離分割，否則暫停開發商網簽程序。

然而，事情尚未就此蓋棺定論。財富網走訪了解，上述項目開發商此前被城管方面要求限期整改，但商品房業主不服，已提請行政複議。採訪中，有保障房業主告訴財富網，為了維護應有權益，他們將繼續「打官司」。

截至發稿前，對於是否「拆牆」，出現這一現象的混建小區均沒有給出明確答覆。

開發商行為：標書合規下的成本平衡之道

「拆牆之爭」，表象是混建項目中商品房業主與保障房業主對於小區共用面積的爭奪，實際上其內在原因是開發商為平衡成本、追求利潤而進行的「差別設計」。

以位於五環外的某商品房與自住房（自住型商品房，亦是保障房的一種）混建項目為例，該項目商品房部分均定位為改善需求住宅，主要為130-170平方米的大戶型，開盤時每平方米銷售均價為8萬元左右；而自住房部分為限價銷售的剛需住宅，主要為85-90平方米的兩居室戶型，每平方米均價2.2萬元。此外，物業費方面，商品房部分每平方米7.2元，自住房部分每平方米3.4元。

財富網查閱歷史資料發現，該項目開發商以42%的溢價率競得該地塊，摺合樓麵價超過每平方米3萬元。經過簡單計算可知，商品房部分如按「剛需」樓盤價格銷售，每平方米售價2.2萬元的自住房部分將使項目成本嚴重超標，出現「麵粉比麵包貴」的倒掛現象。因此，根據可以盈利的定價倒推便知，該項目商品房部分選擇高端定位是必然的。

因要背負高昂的保障房開發成本，一些開發商為賺取更高利潤，則在土地標書合規的前提下，利用容積率「高低配」等手段，尋求成本「平衡之道」和利益最大化。

中原地產首席分析師張大偉向財富網介紹：「簡單地說，就是同一個小區容積率2.5，而保障房部分可能佔到了2.8甚至更高。這樣少量的商品房住宅就降低了容積率，佔有更多的建設用地面積，出現了別墅類產品。」

以上述項目為例，開發商進行差別設計之後，低容積率的高檔住宅8萬元左右的均價，足以平衡自住房的開發成本，且在此基礎上可實現較好利潤。

接近上述項目開發商的人士告訴財富網，開發商在拿地、規劃、開發、驗收等各個環節均合規操作，後續項目亦會按照修改後的規定嚴格執行。

財富網查閱發現，從標書上看，開發商上述行為確實符合當時規範。

據悉，上述項目2015年拿地建設，當時北京市土地標書並未對商品房與保障房混建項目的容積率做細緻規定。但從2016年開始，北京市土地標書修改，要求此類混建項目不得對保障房與商品房的容積率實行不均衡使用。

受修改後的標書規範影響，未來北京類似混建項目出現高端商品住宅的可能性越來越小，市場將趨向剛需化。

及時糾錯：特定時期的特殊行為不會蔓延

北京市住建委稱，已採取嚴厲措施，要求開發企業在辦理預售許可前，必須嚴格按照規劃許可內容和規劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設，並承諾未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離，確保同一建設項目區域內道路通暢、綠地共享、附屬配套設施共用。

張大偉告訴財富網，這是對開發商違規行為的及時糾錯。他介紹，這種同一小區設置間隔的項目，在北京屬於特定時期下少數項目的特殊行為。「在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊，與往常相比，這部分土地在突破溢價率上限后，開發商繼續競配保障房，土地市場的火熱導致保障房在大約20宗住宅用地中佔了大部分，而商品房佔比非常少。」張大偉表示，因各方面因素影響，這種情況只出現在很少的住宅項目中。

不同層級需求之間的無形之牆：情理得當與流程合理

可以說，在「拆牆之爭」中，商品房業主的訴求，更接近情理得當；保障房業主的主張，更近似於流程合理。業內專家認為，商品房業主付出的物業費和購買價格均遠遠高於保障房，所以享受更多的服務是理所當然的；但從物權法角度看，自住房業主也是小區的產權業主，而建築區劃內的綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，因此將二者分隔的做法並不合規。

北京中咨律師事務所律師賈瑞果向財富網介紹，無論是自住型商品房，還是後續將推出的共有產權房，其業主都享有一定產權。從法律角度看，保障房業主與商品房業主享有的權利是一樣的。「並不能因為我花錢少，我就不應該享受相應的服務或保障。只不過，商品房可以開發高檔小區，各項標準要更為嚴格，而保障房的標準沒那麼高，但也必須符合法定標準。」賈瑞果補充道：「如果容積率等不符合法定標準，那就相當於開發商拿著有瑕疵的產品，敷衍相關政策。」

其實，商品房小區與保障房小區的「拆牆之爭」，突顯的是不同層級住房需求之間的矛盾。易居研究院研究總監嚴躍進在接受財富網採訪時表示，在某種程度上，商品房與保障房混建是從民生角度考慮的。其初衷是將整個社區統一管理，這樣對社區居住權的平等保障有積極作用。他建議未來，在房地產長效機制的發展過程中，應正視不同層級住房需求之間的矛盾，細化方案，更好地融合。

其實，這亦需要人們從心態上拆除無形的牆。