臨深樓市回歸平穩 粵港澳大灣區都市圈加速形成

受深圳2015年至2016年房價大漲波及，臨深樓市過去兩年承接了深圳樓市外溢的購買力，房價明顯上漲。

許多「深圳客」選擇去臨深區域買房或投資，帶動了包括惠州、東莞在內以深圳為核心的臨深地區，房價與成交量大幅增長。

然而，隨著去年10月深圳出台有史以來最嚴厲的樓市調控，加之臨深樓市價格也漲到一定高位，「深圳客」入市腳步放緩，春節前後臨深房地產市場急劇降溫，市場開始回歸平穩。

在房地產市場之上，是城市群和都市圈正在形成的大趨勢。隨著深圳的快速擴張，不可避免會出現人口、產業過度聚集，產業和購房需求或開始外溢，將深圳的部分職能分散至周邊，深莞惠大都市圈是大勢所趨。

而最近粵港澳大灣區的提出和建設，使臨深樓市迎來長期發展的利好，也將大力促進深莞惠都市圈的形成。

降溫的臨深樓市

去年臨深樓市有多火熱，從數據中可見一二。

深圳鏈家研究統計顯示，2016年上半年深圳新房成交金額1239.2億，莞惠銷售金額超1300億。同期深圳成交約2萬套，而莞惠近13萬套，約是深圳的5.6倍，其中深圳客約佔70%左右。

單看東莞，易居研究院智庫中心數據顯示，2016年前三季度東莞的商品住宅成交均價快速遞增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅達50%。

去年下半年臨深樓市行情雖有所收斂，但依然成交火熱，直至四季度。

在經歷了去年一輪升溫后，深圳周邊的惠州、中山、東莞等地在去年10月迎來樓市降溫拐點，開始回歸平穩。

以東莞為例，易居研究院智庫中心數據顯示，商品住宅成交均價由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅約為5.3%。

成交量的下跌更為明顯，東莞商品住宅成交數量從去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅達68.7%。

21世紀經濟報道查詢發現，近期東莞多個樓盤項目價格下跌。以東莞清溪碧桂園樓盤為例，東莞發展和改革局網站顯示，去年10月8日該樓盤一期5號樓的銷售備案價約為2.9萬/平方米，到今年2月26日銷售備案價約為2.6萬/平方米，跌幅約10%。

中山樓市同樣如此，自11月開始成交量大降。中山國土局網簽數據顯示，2017年2月份中山樓市新建住宅成交的網簽套數僅為2173套，環比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套則降72%。

多位深圳業內人士認為，去年第四季度以來，深圳樓市受到嚴厲調控，臨深樓市也同樣受到影響，開始回歸理性。

深圳中原地產研究中心總監王飛表示，在「深莞惠」一體化概念下，受制於深圳高企的房價，其樓市外溢將成為未來的主要趨勢，但臨深區域的房產火爆局面會有所緩和。

業內人士分析認為，深圳樓市冷卻時間與臨深樓市的觀望期均延長，庫存壓力趨於增大，使得臨深樓市趨於平穩。而未來隨著粵港澳大灣區的落地，臨深樓市將從中受益。

粵港澳大灣區的機遇

3月5日，在2017年政府工作報告中，國務院總理李克強明確提出要研究制定粵港澳大灣區城市群的發展規劃。

粵港澳大灣區實際是城市群的規劃，因沿珠江入海口展開而被賦名「灣區」。其是在由廣佛肇、珠中江、深莞惠組成的傳統珠三角九城中，加入香港、澳門，再向外輻射至河源、汕尾、雲浮等環珠三角城市。

據深圳市長許勤透露的數據，粵港澳大灣區經濟總量超過1.4萬億美元，對外貿易總額超過1.8萬億美元，並且擁有世界上最大的海港群和空港群。

綜合開發研究院（深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，在珠三角的城市群里，「深莞惠」的城際整合表現最佳，一體化日漸成熟，同時由於深圳的經濟影響力日益增強，深圳和周邊城市甚至提出了「深莞惠河汕」（深圳、東莞、惠州、河源、汕尾）的深圳都市圈概念和合作行動綱領。

萬科董事會主席王石曾表示，未來10年，預計將新增1.7億城鎮人口。但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位於發達城市帶範圍內的衛星城鎮。

在此背景下，萬科致力於發展「軌道＋物業」模式。萬科廣深公司研究指出，未來按照以公共交通為導向模式大規模發展軌道交通的城市帶裡面，以深圳為核心的「深莞惠」，是最重要的一個地區。

交通的連接為深莞惠走向一體化提供了基礎。

如城際軌道的互通互聯。2月22日，廣東珠三角城際軌道交通有限公司透露，莞惠城際全線主體工程及附屬工程已基本完工，全線計劃上半年開通運營。全線通車后，莞惠城際將與穗莞深城際、佛莞城際在東莞望洪站接駁。

待2019年前後這3條城際全部建成開通后，惠州與廣州、深圳、東莞等地將實現城際互通，屆時將進入「1小時生活圈」。

宋丁也表示，隨著港珠澳大橋即將建成通車，深中通道正式動工，兩大工程由珠三角灣區東岸的深圳與香港向西岸延伸，將融合南北，貫通東西，形成珠三角灣區大整合的核心動脈系統，強力推動珠三角灣區經濟的聯動發展。

據業內人士預計，臨深市場現在的回落或與政策調控有關。但受益於粵港澳大灣區的建設，以及城市外延擴大帶來的需求，臨深樓市後續將呈現量價齊升的態勢。