炒房2年100萬變5000萬真相 揭秘投資客暴富細節

炒作手法揭秘，不斷轉按揭，槓桿越大收益越高

兩年前，李先生還只是上海一個普通白領，2014年年底，深圳房價剛剛開始出現異動的時候，他敏銳的發現了其中的機會，立刻辭去工作回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。

李先生說：當時看到房價漲得這麼快，把爸媽名下的房子也都拿去做了加按（加按揭貸款），親戚的指標也都借來買房，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，到現在差不多有5000萬的盤，現在月供20萬，壓力非常大，需要降價甩賣套現。

這兩天，看完央視關於深圳投資客2年100萬變5000萬的報道，心裡除了嫉妒就是恨，MD，老子每天起早貪黑累到腎虛也買不起房，這廝2年收益就有50倍。但看完又有點小爽，他月供壓力大，快還不起房貸了，最好是馬上斷供。

這也是央視想突出的重點，說明樓市調控有效果了，房子不是炒的是住的，投資客自作自受。

人都有陰暗心理，看到輕鬆賺錢短期暴富的人，從高空中跌落下來粉身碎骨時，有一種達到高潮的快感。

對這個新聞，深圳投資客先是質疑真假，因為要搞21張房票，太難了。

接著就開罵了，」傻X一個，自己利用那麼高槓桿，還對著央視鏡頭去說，這不是逼國家出台政策管理寬鬆的銀行貸款，繼續降槓桿嘛，不過沒有這樣的傻子，又哪來的接盤俠呢。「

案例是真是假？

遺憾的是，央視記者不肯給李先生電話，櫻桃無法直接問他細節，只能間接了解一下。

李先生本身是深圳人，他從美國留學回來后，在上海麥肯錫工作了幾年，帶著100萬存款， 2014年底辭職回深圳專職炒房，父母在深圳均有房產，可以做抵押貸款套現部分資金，再加上銀行信用貸款。

注意：這兩年銀行信貸非常寬鬆，相信你經常接到各種電話，要不要辦理貸款的，基本上都是信用貸款，個人額度幾十萬到幾百萬不等，一般家裡有房，每個銀行貸個50萬是小意思，五個銀行那就有250萬了。

這些資金總共加起來，買房的首付款就不止100萬了，起碼在200萬之上。在房產升值的同時，又可將升值部分再做轉按揭套出現金來。

李先生買了深圳灣一號70多平米的房子，具體時間不詳，但據說賺了一倍，這個盤現在可是深圳最貴的，二手房公寓大戶型報價都在20萬/平米左右。

從技術層面上看，行情好時，2年本金100萬炒到5000萬市值是完全有可能的，注意，是總資產，不是凈資產，4000萬都是銀行貸款呢，如果現在能按市場價全部拋出，李先生的利潤大概是1000多萬，這可是打工一輩子都掙不到的。

炒房的操作手法都是大同小異，找不到李先生，可以看張先生是如何利用槓桿的，唯一區別就是倒騰次數越多，總資產就越大。

投資案例一：張先生，原房地產私募基金員工，2014年開始專職炒房，200萬本金，目前深圳2套房，總資產2000萬。

第一步：賣掉龍華世紀春城60平米兩房后，套現200萬，2014年5月，買入南山區棲遊記88平米，總價230萬，他當時首付付了7成，貸款70萬元（實際上首付只需要3成，當時還沒想炒房）。

一年時間，漲到500萬，實際上開漲也就是政策放鬆前後的兩三個月時間，張先生被誘惑到了，心裡直痒痒，房價一旦上漲，一年是止不住的，剩下還有漲幅空間，於是他趕緊通過銀行轉按揭，想辦法先還掉70萬元，自己沒錢可以通過機構借70萬元過橋資金。

紅本在手后，做抵押貸款，利率雖然比按揭貸款高，但可貸出7成350萬元，減去借的70萬后，則套出來280萬元現金，從理論上，首付三成，足夠買一套市值近1000萬的房子。

***說到這裡，櫻桃要特別指出，很多人不願意將現在低利率的按揭貸款還掉改為抵押貸款，拿計算器一算那30年的利息要多幾十萬，就覺得虧死了，這就是你資產不能翻倍的最大思想障礙，不能像姚老闆一樣借錢來強姦萬科還一戰成名。

李先生不就是以小博大嘛，搏一搏，腳踏車變摩托，賭一賭，摩托變寶馬，其實誰又真的會去還貸30年，守著房子30年不賣？很多三五年就換房了，做抵押貸款套出資金買第二套房，利息是高了點，但一套房子一年升值幾百萬，那點利息算啥呢。

第二步：2015年6月，張先生以700萬總價買入第二套錦蘆花園88平米，貸款7成，490萬。

這其中的技術在於，首先要有買房名額，該離婚時就離婚，去年上海民政局不是流行一家人排著隊歡歡喜喜去離婚嘛，借親戚朋友名額畢竟有風險，昨天還有新聞報道某女子借姐夫名額買房，結果姐夫暗地裡從銀行做了抵押貸款不知所蹤，最後只能自己背負幾百萬的負債。

短炒買二手房不買新房，方便轉讓，新房是期房的，拿到房產證要2年，如果是長期投資買新房最好，升值潛力大。然後通過做高評估價，以及貸款人的現金流，盡量做到首付兩成，貸款8成，加大槓桿，一般低於市場價的筍盤，則可以提高評估價，做高貸。

第三步：2016年，棲遊記又漲到700萬元，錦蘆花園漲到1300萬元。

如果不想賣掉這兩套房，又想買第三套的話，可以繼續加按揭。

每套抵押貸款7成，即第一套700萬*0.7-350萬=140萬現金；第二套1300萬*0.7-490萬=420萬現金）。

兩套加起來又可套出560萬現金，再借別人名額，首付3成，還可以買總價2000萬左右的房子，再貸款1400萬。

至此，三套房加起來的總資產是4000萬元，總貸款是2800萬，月供15萬左右。

李先生可能轉按揭操作的次數頻繁些，因此100萬折騰到5000萬完全可能。

不過張先生由於懼怕調控，他沒有再加按揭買第三套房，而是將負債率控制在50%以下。如今張先生手頭4套房，除西安兩套被套住外，深圳兩套房產市值2000萬元，負債800萬，月供5萬。

他現金流比較充足，手頭還留有200萬元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供沒問題，他的理想是，等待下一波房產暴漲的時候賣掉一兩套，就可以實現財務自由。

張先生專職炒房后，另外成立了一家私募基金，以基金形式組織朋友炒房，這也是現在較為流行的模式，可以做到1比9的槓桿，即1000萬元本金，可以拿到9000萬貸款，貸款利率是10%左右，然後去投資1億元的項目，買賣了舊樓后翻新再出售，一平米毛利達到1萬元。

但去年以來，深圳密集出台政策打擊炒房，如房產證不能分證，工廠改公寓也遭到嚴打，基金不能再投資一線房地產等舉措，令這些基金公司舉步維艱。

投資案例二：高華，事業單位員工，從2000年開始在深圳炒房，算是骨灰級投資客，目前手上還有7套商品房，市值3000萬元，另有2棟農民房，以及5套小產權房，總資產4500萬元。

買商品房

他這17年來，進進出出的房子已數不勝數，目前除了南山區西麗兩套是2015年下半年入手外，其餘5套商品房成本價都非常低。

四季花城（02年，70平米，3500元/平米，月供2000，租4000）；

威鳳山莊（05年，89平米，月供2200元，租3900，現在310萬）；

龍城國際（06年，143平米，6800元/平米，貸款70多萬，目前市值700萬）；

中央悅城（08年買的，7800元/平米，129平米四房，月供4000元，租4500元，目前市值450萬左右）；

和黃御峰園（09年，91平米，貸款7成，現在市價420萬）。

除非你早生十年，這種價格是一去不復返了，重點在於，高華雖然買的早，但他堅持用銀行按揭貸款，絕不提前還款，最大限度利用銀行槓桿賺錢。

他在2015年跟幾個朋友合夥倒騰了幾套房產，年底又重新倒騰手中房產，當時南山區已經漲完了，但西麗漲幅小，存在補漲機會，於是他賣掉一套商品房和一套小產權房，加上手上有三四十萬現金，準備了三百多萬元，本來是計劃一拆二，用他部門員工的名義，分別貸款7成買了龍輝雲門、學子荔園。

第三套是意外買的，中介跟他說龍翔苑業主急售，當時市場價賣380萬，業主降到350萬，要求當晚要交70萬，他就藉機砍價，本來說好338萬，結果第二天業主又急用錢，又降價10萬，最後以328萬成交。

他家底已經豐厚了，因此策略比較保守，沒必要再去搏一搏，投資原則是從不買500萬元以上的房子，出手慢，而且借別人名額買房，總額高風險也越高。

西麗這三套總價都在三百多萬元，目前市場價380-400萬元，利潤不算高，比去年高峰期430萬元回落了10%左右，去年下半年市場往下走時，他賣掉其中一套，賺了70萬元，剩餘兩套繼續持有，因為賣了資金放手上也是閑置，而且浪費購房名額。

第二，押寶小產權房，將來綠本轉紅本，目前市價加起來約1500萬元。

1、2010年在沙井以180萬元入手一棟農民房，現在市值四五百萬左右，每月租金1.1萬；

2、在平湖某村，自己出資60多萬元建了一棟農民房，而且轉了紅本，這其中的技巧，就是把老婆戶口弄進村裡，然後在政策上將農民房的綠本轉成紅本，目前市值四五百萬。

3、公明百世瓏庭，集資房，165平米，76萬，首付5成，貸款10年；

南頭馬家龍，87平米，租4600；

沙井景城花園，157平米，4000多買的，現在1.3萬元一平米；

沙井聚豪居、新橋豪苑各一套，103、97平米，三千多元買的，目前市價八九千。

小產權房價格基本上也都翻倍了，但需要自有資金，槓桿太低，他投資小產權房的錢，都是從銀行貸款。目前月供6萬多元，主要是有短期的信用貸款，算上租金，資金壓力很小。

投資案例三：阿祖，打工族，2012年才起步，當時存款只有2萬元。目前手上一套商品房，一套小產權房，手裡現金220萬。

通過刷信用卡，向親戚借錢，2012年湊足了18萬元，由於首付款有限，只能選擇深圳最邊遠的坪山購房，花70多萬買下一套，貸款五十萬。

2015年中旬漲到150萬元，賣掉賺了六七十萬，加上手頭的20萬儲蓄款，一套換兩套，又在坪山買了雙拼房，加起來150多平米，單價1.5萬元/平米，總價230萬元。

但只用了一年，該房子價格就翻番了，因為月供壓力，加上調控導致市場往下走，別人建議他賣掉一套，減少資金壓力，等待調控后的機會。

於是阿祖將雙拼房分成了兩套，以220萬賣出一套，手上拿著現金，等待調控中的機會，這樣剩下的一套也就相當於0成本，他還有自住的一套小產權房。

目前深圳樓市成交量雖然低迷，但還處於調整初期，只要低於市場價一二十萬就能賣出去，所以方便套現。手中有錢，心中不慌。哪怕樓市調控20年，他也不用怕了。

這是老投資客屋哥告訴他的炒房原則，」安全第一，賺錢第二「，飛機不在於飛的多高，而是能否安全著陸。

投資案例四：小林，普通白領，2套房，總資產1400萬。

第一套，09年要買婚房，手頭只有十多萬，買了寶安桃源居，120平米三房，總價100萬，貸款8成，月供四千。

第二套，4萬億出來后，意識到錢不值錢，趕在2010年下半年調控前買第二套房，當時手裡沒有一分錢儲蓄，四處借錢湊首付，買入金葉名苑，98平米三房，105萬，月供4200，出租3700，月供壓力不大。

先將第二套換掉，2015年330新政后，改善型需求集中釋放，房價跳躍式上漲，金葉名苑品質一般，升值空間不大，阿西決定換到寶安中心區，金葉名苑以190萬賣出，套出110萬左右。隨即立刻買入第五大道，108平米，加上稅費總價460萬，貸款280萬，月供1.7萬。目前市場價710萬。

再將桃源居第一套換掉，410萬賣出，套現320萬，買入桃源居複式樓，196平米，總價610萬，首付4成，貸款360萬，月供1.8萬元。

至此，成功將原來兩套價值較低的房子換成大房子，總資產1400萬左右，月供加起來3.5萬，減去出租的7000，還需2.8萬元，家庭月收入約4.5萬元，壓力不大不小。

因為月供壓力大，小林沒有用轉按揭去買第三套房，但她的同事們利用轉按揭將升值部分套出來再投資的案例也不少。

這四個案例，總有一款是你可以借鑒的吧。

櫻桃問到的多個投資客，在資金的風險把控上，都是較為保守的，有經驗的老投資客一般都會保留兩三年的月供資金，他們認為未來市場走勢取決於調控政策，如果堅持兩三年不放鬆，那大部分投資客的現金流都很危險，如果經濟形勢不好，一兩年又放鬆，那基本上問題不大。

像李先生那種激進的新生代投資客，櫻桃暫時還沒有碰到，畢竟樓市調控十多年，跌宕起伏，投資客也在成長，當年溫州炒房客利用高槓桿四處冒險的革命精神，最後都犧牲了，這幾年幾乎銷聲匿跡，這一輪房價暴漲周期中，哪還有他們的身影啊。