合富輝煌（00733.HK）：地產火爆，中介也瘋狂

在佳兆業復牌大漲，碧桂園領頭，融創黑馬，雅居樂暴漲中的港股市場，如果你錯過了這波地產股的投資機會，天天望著高聳入雲的股價，想想還有什麼和地產有關聯的機會值得挖掘呢？

3月28日盤后，合富輝煌發布2016年業績，2016年公司實現營業額39.65億港元，同比增長43.7%；凈利潤3.02億元，同比增長35.3%；公司擬每股派現9港仙。

當我看到這份業績后，終於覺得，這或許還是有上車的機會的。

一、公司業務：廣州地產中介代理龍頭

2016年國內房地產市場行情火爆，地產開發公司的合約銷售實現快速增長，比如恆大2016年銷售金額創新高，達到行業第一，全國商品房銷售面積約15.7 億平方米，同比增長22.5%；商品住宅銷售面積13.8 億平方米，同比增長22.4%，成交量創下歷史新高；2016 年全國百城住宅價格上漲18.72%，較2015 年擴大14.57 個百分點。

其實，從房地產火爆，自然的就能順延地推動地產中介業績的靚麗增長。

合富輝煌是廣州房地產中介代理的龍頭，同時在廣東省各地和天津等國內城市也有代理業務。合富輝煌與多家知名發展商緊密合作，如新鴻基、萬科、恆大、保利、華潤、中信、僑鑫、招商、富力、雅居樂、合景泰富、星河灣、金地及新世界等，具有一定的優勢。

房地產中介的盈利模式很容易理解，利用信息優勢，促成交易，從而獲取中介傭金收入。合富輝煌最主要收入也是代理收入。

1、物業代理（也就是房地產中介業務，細分為一手物業以及二手物業代理）

2、金融業務（包括房貸、裝修貸等業務）

3、物業管理業務

物業代理是合富輝煌的核心收入來源，從年報數據看，公司業務收入貢獻比重最大的是一手物業代理業務，其次是二手物業代理收入，二者佔了總收入約85%。一手及二手物業代理業務的營業額分別占本集團總營業額的62%及24%，一手和二手物業代理營業額分別同比2015年增長37%和73%，年內公司增加了約100間分行數量，達到400間，較2015年末310間增加22.5%。

金融業務的營業額為占本集團總營業額的3%；餘下11%營業額則來自物業管理等其他業務。

按地區分，合富輝煌的業務中廣州地區業務占本集團總營業額約51%，非廣州地區業務則占約49%。根據wind數據，自2015年以來北京、上海和深圳的房價開啟了「瘋漲」模式，廣州與另外三個一線城市房價差距越來越大。廣州作為廣東省的省會，參照其他城市的房價，以及廣州自身的經濟發展和資源，之前廣州房價顯得有些低估。

根據房價行情網數據，廣州房價自2017年1月開始明顯上漲，其中除了中心城區房價穩步上揚，南沙、增城、蘿崗和番禺等城區在環比和同比漲幅都名列前茅，比如南沙2月房價同比增幅達41.62%，增城同比漲35.86%。

成交量方面，廣州市房地產中介協會公布數據顯示，2017年2月廣州市全市（含增城、從化）二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為70.30萬平方米、75.96萬平方米，成交均價17,863元/平方米。

二月新增放盤面積和簽約面積環比一月倒退了約30%，主要是二月春節因素影響，看房人數降低，所以主要觀察同比情況，同比2016年2月，新增放盤面積和簽約面積分別增長168%和170%，房價則同比上升7.9%，從數據中推斷，廣州房地產市場今年一季度的前兩個月成交情況量價齊升，而廣州是合富輝煌的大本營，有理由對合富輝煌一季度業績保持樂觀。

但值得注意的是，今年3月份中旬后各地加大了房地產市場調控力度，其中屬北京的調控政策最嚴格。

2017年3月17日晚廣州也出台限購新政：「外地戶籍居民購房資格由3年社保升至5年；二套房資格認定一樣遵循「認房又認貸」的規則，首套貸款還清的情況下二套房需5成首付；單身人士限購1套住房；增城、從化依舊不限購」，新政后廣州樓市成交量應聲而落，在二級市場上合富輝煌的股價也出現了回調，但廣州以及各地新政對2017年業績的影響還需要後續觀察。

二、財務情況：盈利穩健，現金充沛

從合富輝煌近5年利潤走勢（如下圖）看來，每年凈利潤變動有著隨行就市的周期性特點，但每年還是能維持穩定的盈利。

合富輝煌現金儲備豐富，根據2016年財報披露，公司目前擁有現金及銀行存款約為16.77億港元，而負債較少，負債流動比率（即流動資產對流動負債之比率）為2.29，2015年為4.33，主要是銀行及其他貸款增多。資本負債比率（按借貸總額除資產總值計算）約為7.13%。公司融資成本由2015年的3033萬降至2016年1517萬港元，源於可換股票據利息減少。

還有一塊是應收，包括應收賬款與應收貸款，共12.3億元，80%是應收賬款，主要是代理銷售的結款，債務人大部分是房地產開發商，在2016年樓市成交火熱，房地產商利潤增加的背景下，壞賬可能性降低，今年回款將增多。綜上，公司的財務狀況保持穩健。

目前合富輝煌總市值約16億港元，市盈率為6.6，市凈率為0.7。而同為房產中介業務的世聯行（002285.SZ）市盈率為21.8，市凈率為3.89，雖然二者的規模和業務結構存在一定差異，但同屬房地產行業細分領域，相對而言，合富輝煌估值更具吸引力。

2016年，地產火爆，中介應該也會瘋狂吧。

三、風險

房地產行業調控政策進一步收緊，行業增長放緩，互聯網中介衝擊。

贏得開門紅的民生教育（01569.HK），未來是否也會一路高歌？

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