馬光遠：房價究竟降了多少？

房地產市場亂象頗多，但最亂當屬信息之混亂，而房地產市場最大的不公是信息的壟斷和不公。

從城市規劃到土地供應，以及房價的統計數據，和其他基礎數據，基本都是一筆糊塗賬，導致房地產市場成了名副其實的諾獎得主阿克洛夫所言的「檸檬市場」。

市場的參與者，特別是購房者，就在這種混亂的信息下，隨著各種真真假假的信息盲動和焦慮。

以房價的統計為例。迄今為止，沒有一個房價統計數據能夠真實的反應價格的真實變動。無論是官方的70個大中城市房價數據，還是一些中介機構的數據，都無法真實的反應房地產市場的情況。

事實上，自1998年房改以來，房地產市場一直缺乏權威的房價統計指標，在開發商和地方政府的壟斷下，學術、科研機構的數據來源有限，而一些機構自己編的指數不僅權威性不強，反而通過操縱信息指標達到自己的商業利益目的。

其次，房價統計指標混亂，統計數據大量失真。因為統計方法的欠缺，以及房價統計數據中各種利益糾葛，包括70個大中城市的房價統計數據都曾經鬧過很大的笑話。

最近關於房價的消息是媒體報道「北京房價下跌了20%」，根據我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經進入到冰凍期，但房價只是鬆動，還沒有出現實質性的下降。

雖然知道這個消息肯定是假消息，但看到很多媒體和機構都在轉載這個消息，查了一下消息來源，來自我愛我家市場研究院的統計，根據他們的統計，北京「在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區,幅度都超過了20%。」

我不知道我愛我家的交易數據是如何統計的，但據我調查，不要說通州、亦庄，就是北京一些黃金地段，個別樓盤因為特殊情況出現20%的跌幅是存在的，但不代表普遍下跌。

目前北京房地產市場的真實情況是，二手房都規定了區域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。

其實，由於提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處於冷凍狀態，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價格也出現了鬆動，以前不能議價的，現在有了議價空間。但並沒有出現大幅度下降的情況。

儘管價格並沒有出現媒體渲染的那種大幅度的下降，但包括北京在內的一線城市的房地產的天的確變了。這種變化，在成交量、價和未來預期等三個層面都出現了明顯的態勢：

一是成交量的大幅度下滑，北上廣深和去年的熱點城市的成交都出現了明顯的降溫。北京住建委數據顯示，5月全月，北京二手住宅共實現10801套網簽，環比4月全月下滑36%，創下2015年2月（8672套）以來的最低值；

二是價格出現了明顯的鬆動，買賣雙方的博弈關係已經完全逆轉，從3月份之前的賣方市場轉入買方市場；

三是對未來的預期逆轉，年內的看漲預期幾乎絕跡，交易雙方都進入觀望期，這種情況一旦持續，下一步的趨勢就是實質性的降價。從上海、深圳、杭州、合肥、南京、廈門等去年熱點城市的情況看，基本大同小異。

房地產市場變天已經成為事實。

但是，房地產市場由於區域分化明顯，除了全國性的政策對整體樓市的溫度有影響之外，各個城市房地產市場的表現從來都不是一樣的。當下，在一線城市和去年的熱點城市出現實質性降溫的情況下，今年三四線，甚至四五線城市的房地產市場出現了超乎預期的火爆現象。

如果說今年一季度，一些臨近都市圈、靠近熱點城市、經濟和城市基礎相對不錯的三四線補漲符合邏輯，但目前很多庫存仍然非常嚴重的三四線城市出現火爆，則極為不正常。

我在年初的文章中，曾提到東北的大連、瀋陽、長春；長三角的鹽城、鎮江、揚州；以及列出的包括西安、重慶、南寧等價格仍然比較低的安全城市，我不認為，全國性的三四線城市都有補漲的潛力。比如唐山，一個庫存嚇人，空氣污染極其嚴重的城市，4月份的房價漲幅居然位居70個大中城市之首，真是天大的笑話。除了用炒作來解釋，沒有其他理由。

對於下半年的房地產走勢，我的基本預判沒有改變：

一、包括一線城市在內的熱點城市，如果調控政策持續，下半年房價出現明顯下跌的概率仍然很大，特別是我之前點名的幾個城市，一定要繼續關注，稍安勿躁；

二、環北京地區的房地產市場基本屬於投資和炒作的市場，未來政策保持高壓的可能很大，註定這個市場屬於最危險的市場；

三、有概念、有經濟基礎，位居未來大的城市圈的三四線城市，以及東北的幾個中心城市，房價補漲會持續，但庫存高的熱點城市，屬於炒作引發的繁榮，熱度不會持續。

房地產市場最大的規律仍然是供求規律，我堅持認為，這些城市的房地產沒有太多的投資價值。

當然，的房地產市場，短期受政策變動的影響很大，我一直強調，本輪調控持續的周期不會超過兩年，到明年，很多地方一定會通過各種手段放鬆調控。一旦調控放鬆，城市的稀缺性和優質的房地產一定會成為率先反彈的領域。

至於媒體為什麼開始熱炒房價下跌的消息，按照過去的情況，這基本屬於苦肉計的範疇，想傳遞出調控已經明顯見效，不能再加碼或者調控應該放鬆的信號，如此而已。在一個信息被完全操縱的市場，你需要一雙慧眼，看到數據背後的真相。

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