曾經中國最大鬼城之一，如今限購、限購再限購

用數據說話，從一個鬼城的蛻變看城市化的進程和房地產市場基本面的演進。

鄭東新區，建於2000年，距離鄭州市老城區僅隔一條中州大道。一直到2013年，鄭東新區的特點都是空置率高，少有人居住，到了夜晚漆黑一片，所以曾和內蒙古鄂爾多斯康巴什新區被媒體並稱為「最大鬼城」。

不過，到了2014年，鄭東新區開始有了改觀，冷清不再。從2014年起，鄭東新區商品房已經基本沒有嚴重壓庫存的情況。2014年之後，鄭東新區達到出售條件的商用、民用的房子基本售罄，核心區住宅入住率超七成。新老城區分界線也成為了鄭州市房價的分水嶺：西邊老城區房價基本在一萬以下，而東邊新城區則在1.5萬以上。

鄭東新區不僅了脫掉「鬼城」的帽子，還帶動了整個鄭州市的房地產銷售和投資：2014年以來鄭州的房地產投資、銷售增速快於全國整體水平，房價穩中有升。

2010年和2015年鄭州市常住人口從老城區（如中原區、金水區）向新城區（如鄭東新區、航空港區）流入。老城區常住人口皆有所下降，而截至2015年，鄭東新區常駐人口已達到47.05萬人。

為什麼老城區居民買鄭東新區的房子？

這是一個城市功能升級的故事。

第一，隨著城市化進程不斷推進，鄭州老城區的基礎設施已經不能滿足居民生活的需求。一直以來，老城區的規劃和交通問題凸出，但由於鄭州中心城區面積小，還受到京廣鐵路和隴海鐵路的交叉分割，拓展空間受到極大的制約。而新區對CBD商業區、高校園區、科技金融園區和居住區等有較完備的規劃，同時捷運線與公交線路連接，交通和配套設施的便利性與老城區相比優勢明顯，這是老城區居民用腳投票的原因之一。

第二，產業轉移和城市功能升級。市政府、金融區、跨國公司、鄭州商品交易所搬到了新城區，升級了城市功能，補充了鄭州以工業為主的產業結構。城市化不僅是把城市的餅攤大，還要升級城市功能，讓高效率的產業集聚在規劃配套設施更完善的地區。這也是其他鬼城相比鄭東新區沒能做到的。

第三，鄭東新區與老城區相鄰，有助於人口在兩區之間的流動。鄭東新區緊鄰鄭州市人口最多、最發達的城區—金水區，離老城區較近，居民搬遷時並不會有心理上的障礙，類似於通州和北京城六區的關係。而另一個至今仍是鬼城的鄂爾多斯康巴什新區，距離老城區35公里，且兩地之間沒有公交和捷運相連。

在鄭州逐漸完成城市化的第一步（升級城市功能，實現產業轉移）的同時，城市化的第二步（周邊人口的流入，提升城市規模）也越來越明顯。

數據顯示2016年前7月，鄭州外籍購房者比例高達82%，截止8月底，這一比例再次上漲至85%，達到有數據可查的6年來最高。其中鄭州戶籍的購房者僅佔18%，省內其他區域的購房者佔69%，外省佔13%。

值得注意的是，一半以上的省內其他區域購房者屬於鄭州常住人口。外來投資客中，佔比最大的仍是省內其他區域的投資客。我們雖然不能確定的說河南省內其他區域購房者或投資客買了鄭州老城區的房子，但至少從鄭州市人口流動層面來看，呈現出「河南省內其他地區和鄭州周邊流向鄭州，鄭州老城區流向新城區」的特點。

河南省內常住人口的變動情況也側面反映了在鄭州購房人口的來源。省會城市鄭州吸引人口能力明顯強於周邊地區。鄭州是河南省最大的人口凈流入地區，外省流入河南的人口中37%流入到鄭州市，省內流動人口中的60%流入到鄭州市。安陽市、濮陽市、南陽市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市是河南省流動人口的主要來源地。2010-2015年，鄭州市常駐人口增加91萬人，增長10.92%，年平均增長率為2.09%，鄭州市人口吸虹效應明顯。

周邊人口流入提升了住房的需求，使得鄭州的房地產銷售和投資均好於全國整體水平。近五年來鄭州房價穩中有升，即便是二三線城市房價在14年以來有明顯回落，鄭州房價也依然相對平穩。

鄭東新區的蛻變是城市化的縮影，除了城市功能升級和產業轉移帶來的內部人口遷移，還有城市升級之後帶來的人口虹吸效應增強。

我們分析中美的人口年齡結構和房價關係發現，人口年齡結構的拐點未必會帶來房地產的拐點。也就是說，只要城市化的第一和第二階段尚未結束，人口年齡結構就不是房價的主要影響因素。

隨著城市化進程和產業結構升級的推進，鄭東新區的蛻變不會是孤例，在很多二三線城市都可以找到鄭東新區的影子。雖然從上世紀90年代初進入商品房時代開始，從過去的三亞、北海、溫州到如今的學區房，房地產市場始終伴隨著資產泡沫問題，但在防泡沫的同時，同樣不可忽視房地產市場的基本面演進的能量。