特色小鎮丨深入解讀！情農萬里——特色小鎮農旅產業理解

從國家政策來解讀特色小鎮農旅產業發展環境

最近有四件事情，可以全部串聯在一起，再結合到特色小鎮產業，會比較有收穫。

一、 四類不推薦

住房城鄉建設部辦公廳《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，該文件明確了四類不推薦：第一，房地產為單一產業的不推薦；第二，政府大包大攬或過度舉債的不推薦；第三，建設規模過大導致資源浪費等問題的不推薦；第四，旅遊文化產業主導的特色小鎮推薦比例不超過三分之一。

這四類不推薦其實更多地是在限制房地產和文旅項目。尤其是對縣政府所在地的建制鎮，在公示的第二批特色小鎮名單裡面確實未看到。這第一個信號是特色小鎮已讓房地產藉此圈地或轉移資產的通路處於關閉的過程。

二、 租售同權

租售同權似乎對於平抑房價，轉移開發商的取地熱，轉移政府的土地財政熱等方面可能有一些幫助，但它可能也會帶來一些問題。如優質學區、學位問題，如租賃市場問題，按照現在的租金年回報率可能不到2%，開發商直接開發成本如何攤薄到一個租賃物業上？政府可能也有很多的問題：長周期的租金收入其實不如賣地，出租房過多帶來的人口流動性過大等。這些可能都是政府在一些具體措施前的試水，因為暫時還沒有具體的支持細則出台。

三、中央一號文件提出了田園綜合體的概念

從這點就能看出，國家對於農業的發展其實是想走一三產業結合和一二產業結合的這條路，一三產業結合就是農旅如何融合。

四、 允許集體土地上市交易

把土地作為供給端改革非常重要的一個元素，拿到市場上去交易。從這可看出，在未來，農業可能會面臨較大的投資機遇。

這四件事情聯繫起來看，可能會是這樣一個現狀：首先，用租售同權的理念，包括雄安新區住房只租不售，推動大量的市場遊資開始尋找新的方向，也讓在一二線城市拿不起地的開發企業發生一次投資風向的轉移。但第二批特色小鎮又明確限制了房地產小鎮不得作為第二批特色小鎮申報的一個領域，像藍城和萬科做的所謂的農業特色小鎮，連縣區一級的特色小鎮名錄都未進，這進一步對房地產進入農村提出了新的條件，結合第三條，必須為田園綜合體方向。地產匹配產業的這種複合投資模式是一種取地方法，同時集體土地價格的量化和功能的定義，其實是對於以上這四點做了一個最終的收口。

綜合來講，農業不僅僅是解決特色小鎮三分之二非建設用地的解決方案，同時在十三五發展階段中，農業將和旅遊、體育、教育、醫療一同成為新的產業增長點和資本投資的方向。

特色小鎮農旅產業發展趨勢

反觀過去二十年，包括人口、產業、城市，過度開發聚焦在一、二線城市各中心城區，如2016年的合肥、無錫、廈門、南京等，出現了很多如地價增長過快、工業產能過剩、還有大量依賴土地財政的價格問題等，帶有產業資源優勢的三四線城市出現了非常嚴重的空心化問題。

單一以房地產作為開發主體的時代，可能已經結束了，相對房地產的大進大出，農業顯然不是招人喜歡的產品。

但實際上農業這個產品，它到底能不能掙錢？或者是能夠給開發商解決什麼問題？我們在過去的一年裡做了非常多的嘗試：從經濟作物，如蘭花到大田作物的小麥、油菜、花生，還有休閑農業的奶牛、蝴蝶、螢火蟲等地方。從嘗試中，我們得出了一個答案：農業產業化的程度決定了地產商轉型的深度。

城鄉差距其實是受制於土地、待遇問題等。這些其實和農業本身沒有關係，而與耕作方式有關，在城鎮化發展迅速，接近歐美甚至超越歐美時，的鄉村農業卻和發達國家的鄉村農業相差甚遠。

落後，從另外一個角度看，是一個巨大的發展機遇。落後的這個差距其實是我們自己發展成長一個空間。很難用一個具體的規模去形容的鄉村和農業市場，但可以大致的量化農業市場的份額。

發展農村的方向是確定的，農旅結合的趨勢也一定是必然的。

農業旅遊融合產業大躍進的四大板塊

1土地資源

兩大投資領域

1. 農村土地流轉市場

這個市場的規模總量大概是多少呢？我們保守估計大概是50萬億，這本身就是一個巨大市場潛力的行業，農業用地96.8億畝，其中耕地20.27億畝、園地2.16億畝、林地37.96億畝、牧草地32.9億畝。流轉之後，這些土地的價值巨大。以20億畝耕地來說，按目前每年500/畝的流轉租金，每年就有1萬億的租金市場，如果按照目前30-50年的承包使用權，那就是30-50萬億的市場價值。如果再算上園地、林地、牧草地，也都是萬億以上的市場價值。這些還沒有包括宅基地市場。集體土地已經允許入市或者是正在做試點，未來會帶來怎麼樣的衝擊？

目前從事農村土地流轉交易的有三類主體：鄉鎮土地流轉中心，土地經紀人和土地流轉電商。未來交易成本最低、效率最高的模式將會是線上和線下結合的土地流轉O2O電商。投資土地流轉電商是這個行業的一個方向。目前國內土地流轉電商有十多家，真正活躍的在5家以內，未來或許會在競爭和兼并后存活下3家。各個跟電商合作的線下流轉綜合服務中心同樣具備投資價值。

這個行業的風險一方面來自政策的不明朗，另一方面來自土地流轉交易的特殊性質。因為儘管土地流轉市場整體份額很大，但是農用土地流轉交易跟城市商住地產交易不同，農用土地流轉是重決策低頻次交易，這決定了流轉市場的資金周轉率不高。30-50年是非常低頻的。但它又帶來了一個非常高額的租金投入，帶來非常長的一個決策周期的問題，所以決定了農村土地流轉市場資金周轉率不高的問題。

2.圍繞土地流轉相關服務市場。涉及土地流轉相關的服務主要有：土地測評服務，土壤測評服務，農地評估服務，交易法務服務，土地金融服務，農業規劃服務和農莊規劃服務等。鑒於一般行業的服務市場份額會佔整體市場的10%左右，因此涉及農地流轉的服務市場會在千億左右。但是，儘管有著巨大的潛在市場，鑒於整體土地集體流轉市場也是在起步之中，服務市場相對於滯后，只有在主體市場成熟后才會有真正的發展。目前各種想法服務大都是跟隨土地流轉交易做增值服務，未能形成規模性的專業服務產業，需做好遠期布局。

2農業技術跟模式

根據2016年農業部發布數據，農業總產值在10萬億元，那麼在此基礎上的增產、降成本和提升品質，每年可以有約10%的空間，10萬億元的10%就是1萬億元，因此在模式轉變和技術提升上有千億近萬億的市場規模。之前的農業是非常單純的生產型的農業，並沒有任何的旅遊價值，甚至無參觀的動機，只感覺到很臟、臭、曬。但現在農業技術的發展會帶來新一輪的近千億的旅遊市場規模。未來會分為生態農業、智能農業和生物農業這三種模式。這三種模式會極大地降低農業生產的成本，提高產出和提升品質。

1.生態農業 生態農業就是相較於之前甚至現在80%農田的石化農田、石油農田。生態農業的本質是讓農業系統的物質循環的效率更高，以及對外部能源利用的轉化率更高。有幾個非常基本的原則：正常生物質、增強土壤的有機質、危機后治理物種的多樣性和多樣性物種之間的協同等。

基於生態農業的這種做法，其實是解決農田最基本的投資最少同時見效最快的農旅結合模式，這種方式不僅能夠給農田增加大量的旅遊人次、旅遊收入以及農產品的預售。同時還可以產生非常大的提升旅遊為此帶來的附加值。

2.智能農業 智能/精準農業。藉助現在的科技手段，結合農藝學，來為我們的農作減少人力和物力的投入，增加產出。如物聯網的做法。

3.生物農業 目前確切為微生物的研究。微生物的研究，其實對於農業現場的改造提供一個非常重要的幫助。我們今年六月初去了第一個美好鄉村河南信陽郝堂村，在這之前是並沒有任何的旅遊資源，但經過幾年的治理以後，已經完成了什麼呢？1、養豬場周邊沒有異味2、整個村莊的廁所革命進展的要比我見過的任何一個景區都好。3、整個村莊公共部分的植被都是無公害，可供摘食。這其實就是通過微生物或微生物組在環境、農作物生長、除草殺蟲和養殖等方面提供到的技術手段。

這是農業跟旅遊在技術層面上的一個融合

3品牌共建，市場共榮

1.農產品的品牌化

農產品正面臨品牌化的黃金周期，我們都了解的品牌：如褚時健的橙子、柳傳志的金果奇異果。但我們大部分的農產品都是按照品類來去銷售。它一直處於一個有品類無品牌的環境。

如果有品牌，一般也都是區域公用的品牌或者是廠商品牌，如陽澄湖大閘蟹，很少有面向消費者，市場化的品牌，一方面是因為優質的農產品不多所造成的價格問題，另外一方面是消費水平的不足。但隨著這幾年農業的升級，產品的升級以及消費的升級，農產品將會開啟一個品牌化的黃金時期。更多的農產品將會由區域品牌、廠商品牌上升至渠道品牌和消費品牌，會對農業和旅遊的融合產業一次非常大的促進作用。

2.農產品電商

這為農產品電商提供了一個千億的市場空間。農產品每年有數萬億左右的交易額（2016年約5萬億），農產品電商的滲透率在3%左右，預計未來5年，農產品電商的市場可以達到5000億的規模，從3%升級到10%。

遊客在景區看好的旅遊農產品，因為運輸問題無法購買的，可以通過電商去幫助解決這個問題，甚至在手機上掃碼下單就可以。在現場其實完成的只是體驗、挑選和支付的過程。也許在到家的瞬間，遊客所訂購的農產品會在指定的時間送達到指定的位置，這是農村旅遊結合的另外一個方式。

3.新型農企

A股農業上市公司有35家，總市值約數千億；新三板農業企業76家，總市值403億。投資新農企，未來十年的增值空間在百億至千億的規模。這些新型的農業企業，它在農產品的品牌化和農產品的電商化，這兩個層面有著巨大發展的慾望和成長的動能。

4廣義農旅融合

農業與旅遊的融合，其實是未來三級新型城鎮化必須去面對和解決的問題，最高一級是特色小鎮，中級是田園綜合體，末端是美麗鄉村。

美麗鄉村的基礎農業搞好了，可在此基礎上發展二產和三產，這就是田園綜合體，田園綜合體搞好了就有了以農業為基礎的立體產業根基。有了這樣一個產業根基做基礎，可以發展周邊的工商業、金融業、旅遊業、教育、醫療服務業，這就是小鎮。田園綜合體和鄉村建設為代表的廣義農業有著非常大的市場空間，這個市場空間就如同當初城鎮建設一樣有著非常大的市場空間。

不可否認和大城市大景區相比，特色小鎮自身的資源要素、稟賦、配置能力是比較差的，土地級差也比較小，吸納社會資本的能力也明顯偏弱，所以我們覺得逆襲的關鍵，是研究鄉村或特色小鎮的內生動力，培養符合它生長的這個特色的產業和增長的模式。一些鄉村或小鎮，它的自然資源並不是特別的出色，但具有一定的歷史文化背景，如民俗，音樂，手工業等。浙江在這方面做得非常好，如青瓷小鎮、江南葯鎮都是從過去的村鎮發展為特色小鎮，形成一個陶瓷業或者是中藥業交流聚集的地方。

在做農業旅遊融合的時候，有兩點需要注意：

一、農村土地在半市場化前提下，存在著非常高的一個價值窪地。很多綜合農業項目都是借農業的名義來進行商業地產開發，即使農業做的不好也可以從價值窪地中盈利，這個應該是目前所有開發企業轉型去做特色小鎮非常強的動機。但它一直是短期的行為。因為土地的升值得到的是賬面上的增值，這個增值它可能是三到五年，但是一個特色小鎮的生命周期至少是十年，如果項目沒有形成穩定的產業基礎，沒有辦法發展配套產業，沒有發展就業，沒有解決原住民的內生力，這個價值窪地就會慢慢地被稀釋，所以綜合農旅項目的開發有兩點非常重要，第一個是基礎農業要搞好。

二、要形成內生的增長。農旅綜合項目通過旅遊的方式，吸引到非本地消費、都市的人群過來消費，通過外來的方式增長收入，但休閑旅遊是短暫的、非長期的。一年裡面可能就三四個月適合休閑旅遊的時間。形成長期的穩定的增長需要創造非農人口下鄉就業和創業的環境，形成穩定的非農經濟，讓從村裡出去的年輕人回來，讓城裡的往鄉村轉移的這部分人永遠的留在這邊。這是非常重要的。

如何形成這樣的環境關鍵是要形成相對於都市的絕對優勢，如安全的食物、優美的自然環境、交通不擁堵、兒童自然教育等。這幾個點做好了，我們相信農旅結合的空間自然會被極大的打開，也會吸引更大量的房地產投資的市場，無論是房地產開發企業的投資、炒房者的投資以及自住改善型投資往農村轉移，從國有土地向集體主義轉移的動能，或許會從此全面打開。