北京甲級寫字樓供應創九年來新高 空置率為8.6%

需求的增長滯後於供應，這導致北京甲級寫字樓市場的空置率進一步提升，平均租金也面臨下行壓力。

國際房地產服務上市公司高力國際26日發布《華北區房地產市場2017年上半年回顧及下半年展望》，就2017年上半年華北區寫字樓、商鋪、工業物業及投資市場四大板塊的表現進行回顧並對2017年下半年做出展望。

高力國際華北區辦公樓服務部租戶代表總監李芳月介紹，2017年上半年，合計租賃建築面積為23.7萬平方米的五個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環比擴大4.0%至約621萬平方米。堅實的經濟基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點新項目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業的需求，致使凈吸納量在上半年達到18萬平方米。

儘管如此，新增供應推升全市的空置率至8.6%，半年環比上升0.6個百分點。就租金而言，北京甲級寫字樓市場的平均租金半年環比上升0.6%至人民幣332.6元每月每平方米，主要受高於平均租金的新項目所致。然而若干子市場內新項目與未來供應加劇業主間的競爭，因此若干現有項目的業主提高代理傭金、租金折扣或其他補貼以挽留租戶。投資市場內，機構投資者持續表現出對購買有增值潛力物業的興趣，交易均位於非核心區域。

對於2017年下半年，李芳月表示，寫字樓面積共計45萬平方米的六個新項目計劃完工入市。核心區域與新興區域均將有新增供應。高力國際預測供應增長將快於需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將於2017年底上升至約12%。

她表示，2017全年近70萬平方米的新增供應，這將是北京2008年以來的最大體量。儘管北京經濟強勁，但寫字樓的需求增長仍滯後於供應增長。

「為與未來供應競爭，若干業主將在租金談判中變得更為靈活以期挽留租戶或吸引更多來自潛在租戶的問詢。對租戶而言，新增供應將增加租戶辦公空間的選擇。我們認為優質租戶將在與業主的談判中享有更好的談判優勢，因此平均租金將面臨溫和下行壓力。我們預測截至2017年底平均租金將半年環比下降1.1%。」李芳月稱。

與甲級寫字樓的空置壓力增大相比，北京物流物業市場的需求則保持強勁，供應量有限。

高力國際華北區工業及產業服務部總監孫超表示，來自電子商務零售商及第三方物流服務供應商的需求維持強勁，致使北京絕大部分項目及新增供應均處於滿租狀態。整體空置率繼續降低，半年環比下降4.8個百分點至1.4%，並推動平均租金半年環比上升0.8%至人民幣39.1元每月每平方米。

對於下半年走勢，孫超稱，建築面積總計約12萬平方米的三個優質物流物業計劃於2017年下半年入市。電子商務零售商與第三方物流服務供應商將繼續為需求主要驅動力，預計新項目將迅速被市場吸納。有鑒於此，空置率或將進一步降低。

「我們預計2017年下半年整體空置率將半年環比下降0.8個百分點至0.6%。這將支撐平均租金的持續增長，預計2017年下半年平均租金將半年環比增長0.3%。北京未來倉儲用地供應將持續緊張，更多物流發展商將加速在廊坊、天津等地發展物流項目。」孫超稱。

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