為什麼我建議你買學區房？——合肥不同學區房成交數據分析

在之前文章里，我不止一次建議大家買學區房，這次主要從數據上論證一下自己的觀點。我這裡建議買學區房主要是從投資角度考慮，並非從自用出發，當然如果你同時也有需要，兩全其美。

我將合肥的學區分為7個大區，分別是：50中新，50中西（50中東區數據暫缺，未列入），45中，42中，48中，46中，38中。在此基礎上，進一步按照層高和戶型進行細分，分別是高層和多層，3室、2室和1室。其中高層指的是7層以上樓房，多層指的是7層及以下樓房。

數據采自鏈家網實際成交數據，時間從2016年9月至2017年2月，跨度大約6個月，數據樣本共433個。由於數據有限，部分結論支撐尚有不足，此篇僅供參考觀察之用，請大家多多批評指正。

從合肥學區房的總體成交情況來看，學區房的成交大概佔到四分之一。學區房跟非學區房的成交戶均面積相差並不明顯，學區房的平均成交總價（157.1w）要比非學區房（138.1w）高出13.8%，單價高出18.4%。學區房成交周期略長，平均房齡（2005.1年）比非學區房（2008.6年）要老3年半時間。

從合肥不同學區學區房成交情況來看（公號「小易論樓市」文章《關於合肥學區房的投資誤區，你被開發商忽悠了嗎？》），50中新區的表現最為亮眼。無論從成交量、成交面積，還是成交均價、總價，都是全市第一，還有平均房齡也是所有學區裡面最年輕的。儘管42中和45中都是房齡最老的學區房，但它們憑藉優秀的教育質量和低總價，成交周期短，交易旺盛。

38中成交的學區房房齡都比較年輕，因此即使總價較高，也能保持較短的成交周期。48中學區儘管房齡不是最老，但學區也不是最好，只落個中不溜的水準，均價讓人大跌眼鏡。46中地處合肥市大力打造的新區範圍，憑藉往日的輝煌，再加上房齡優勢，學區房均價有非常搶眼的表現。

我們再從層高的角度來分析學區房成交的特點。從上篇文章《合肥人最喜歡買哪些樓層，你猜對了么？》（公號「小易論樓市」）分析我們知道，合肥的多層主要建在2000年以前，而高層集中建在2007年之後，因此兩種建築結構形成了兩種完全不同的學區房類型。所以我們看到，高層的平均房齡一般在2010年前後，而多層房齡則在2000年前後，兩者相差了10年左右的時間。

由於優質學區多形成於老城區，而老城區以多層為主，因此我們看到多層的學區房成交佔比較高（35.7%），比高層高出15.8個百分點，但高層不論從面積還是單價上都要勝過多層學區房。高層學區房均價（1.96w）比非學區房（1.62w）高出近21%，而多層學區房均價（1.72w）比非學區房（1.44w）高出19.4%，幾乎相等。

我們再來看不同戶型學區房的成交情況。儘管3室戶型的學區房戶均總價達到了200w之高，但它的成交周期卻是所有戶型中最短（44.6天），而且房齡最年輕（2006.1）。3室戶型學區房還是所有成交戶型類型中最多的一種，改善型學區房可能會是下一步發展的趨勢。

把合肥學區房和非學區房按照不同戶型、不同層高來劃分，然後再以均價排序。我們可以看到一種截然不同的結果：同樣是老破小，1室戶型多層學區房的均價是最高的（2.02w），而同樣1室戶型多層非學區房的均價居然是最低的（1.4w），兩者相差44%，可以說是天壤之別。而2室的多層非學區房均價（1.41w）也沒有比1室的好到哪裡去，排在倒數第二，與2室的學區房均價（1.81w）相比，也相差28.4%。多層的3室學區房和非學區房的差距就比以上小了許多，只有8.7%。

而在高層學區房裡面，均價最高的卻是3室（1.96w），其次是1室（1.93w），最後才是2室（1.87w）。高層1室學區房均價（1.93w）比非學區房（1.44w）高了34%，但這可能是由於非學區商住型公寓拉低了均價（也就是說實際數值會小於34%）。高層2室學區房均價（1.87w）比非學區房高出17.6%，3室學區房則高出12.6%。

高層的平均房齡比多層年輕10年左右，如果按照多層的分化來推算，10年後高層1室學區房與非學區房的差距將拉大到44%。也就是說1室學區房比非學區房相對升值44%-34%=10%，其實這個數值可能要超過10%；2室的學區房相對升值28.4%-17.6%=10.8%；3室學區房則相對貶值8.7%-12.6%=-4.1%。多層3室的學區房價格甚至還不如高層3室的非學區房價格。

綜上分析，我建議學區房的投資者：

1、學區房保值升值，毋庸置疑。我在前面的文章《合肥不同類型的房產投資價值分析》（公號「小易論樓市」）中初步測算學區房對非學區房溢價約為25%，這次數據顯示在20%左右。

2、盡量不要投資非學區的公寓房，商住性質的公寓房更不要去碰。除非有拆遷可能（絕大部分情況下幾乎不可能），請第一時間拋售掉老城區的老破小（參考公號「小易論樓市」文章《合肥不同戶型二手房成交數據分析》）。

3、學區房應儘可能買小一點的，這樣投資收益才能最大化，所以部分單價低的小戶型公寓學區房也是非常不錯的選擇。

4、改善型學區房目前可能不是最佳的投資標的，但是隨著二胎的放開，未來或許會有不錯的市場，尤其是沒有明顯短板的小三房。

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