鄭州商業觀察：鄭州城中村改造專題報告

城中村，又稱都市村莊，是指已經納入城市總體規劃建設範圍內，農業用地很少或已經沒有，居民職業結構與生存方式已經向城市轉型，但建築景觀和居民文化習俗仍缺乏城市社區內涵特徵，建立在集體性質土地上的習慣上仍稱為「村」的居民聚落。

城中村特徵

土地特徵：城中村土地屬於集體所有制土地，以農村居民宅基地為主、其他建設用地為輔，農用土地不斷減少以至消失。

建築特徵：城中村建築物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統一規劃，建築密度和建築容積率較高（部分位於鬧市區的城中村極高），違章建築和私搭亂建多，城市基礎配套設施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設施。

人口特徵：城中村的本地居民職業結構與生存方式亦城亦鄉，人口職業構成複雜，外來人口居多，本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會，相互之間為房東和房客關係，社會治安難度大。

經濟特徵：城中村村民主要的經濟來源是房屋出租收入、集體經濟分紅以及小規模的商業、餐飲業，外來人口以居住為主，部分在本村從事商業經營活動，房屋租賃及其衍生經濟成為城中村主要經濟模式。

城中村是以本地居民出租房屋獲得經濟來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時住所、兼有內部服務型經濟為主的城鄉過渡型社區。

由於缺乏統一規劃，城中村的道路管網、供電供水、排水排污、垃圾處理等先天不足；因為管理薄弱，城中村違法建設、違法佔地、違法填湖屢禁不止，環境衛生惡劣、消防隱患大、治安計生問題突出。

隨著城市化進程的不斷加快和城市品位的不斷提升，以及城市功能的不斷完善，城中村的改造，成為城市化進程中不可迴避的特殊階段。

鄭州城中村概括

鄭州市城中村改造，最早開始於20世紀90年代。1995年，河南華誠房地產開發公司取得位於鄭州市東太康路附近的杜嶺街道張砦村約103畝土地，由於缺乏開發經驗等原因，這塊土地在其後長達六年的時間內一直被閑置。直到2001年10月，滬資鄭州長江置業有限公司與華誠公司達成合作協議，2003年7月份，雙方聯合開發的鄭州大上海步行街正式動工。如今已建成「大上海步行街購物中心」的新型商業業態，幾經周折，這成為了鄭州市第一個城中村改造項目。

2003年9月，鄭州市政府出台《鄭州市城中村改造規定（試行）》，標誌著鄭州市城中村改造正式啟動。2003年10月，西史趙村委會與房地產商信和（鄭州）置業有限公司簽訂了《合作開發協議》，2005年7月，河南新田置業有限公司開發的西關虎屯村改造項目正式啟動，2006年3月，燕庄改造正式破土動工...

截至目前，鄭州市總共228個自然村有170個自然村已經獲得批准，其中103個自然村已經實施拆遷。而在今年5月份鄭州掛牌出讓的11宗土地中，10宗地為城中村改造用地。這其中，商業地產規劃和運營在城中村改造中扮演著越來越重要的角色。

發展歷程鄭州城中村改造探索階段

從2003年起，鄭州市的城中村改造處於「摸著石頭過河」階段。在政府主導下，城中村改造模式主要分為兩種形式：一種是以路寨村為代表，讓村民入股實行股份制公司化模式運作，城中村自我改造；另一種是以西關虎屯、燕庄為代表，由開發商直接投資、獨立建設。

在城中村改造的探索中，既有西關虎屯、燕庄改造順利、成功的典型，也有西史趙村先村委會與開發商合作開發、又因故變更為土地招拍掛出讓的反覆，路寨村實行股份制模式自我改造流產的失敗經歷。

為了規範、引導全市城中村改造，鄭州市政府先後出台了《鄭州市城中村改造規定（試行）》、《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法》等城中村改造專項文件，確定了鄭州市城中村改造的基本框架。這一框架可以稱之為鄭州市城中村改造第一階段模式。

定型階段

經過五年時間的探索和借鑒，2007年6月份，鄭州市人民政府出台了《進一步規範城中村改造的若干決定》，隨後又出台了公布了《關於城中村改造有關政策實施中具體細則的會議紀要》、《關於城中村改造中廉租住房和周轉房建設有關問題的通知》、《關於禁止城中村擅自拆遷和擅自開工建設有關問題的通知》、《關於印發〈鄭州市城中村改造工作流程（試行）〉的通知》等一系列文件，形成了相對成熟的新的城中村改造模式，即鄭州市城中村改造新模式。

新的城中村改造模式，首次制定了城中村改造的安置開發比，首次將「招、拍、掛」拿地機制引入城中村改造中來，全面叫停「小產權房」建設，明確了新的拆遷安置、賠付標準，更是創造性地將城中村改造和小戶型、廉租房建設聯繫在一起。

安置成本過高鄭州城中村改造

鄭州城中村改造拿地成本高低取決於前期改造階段的拆遷安置費用。根據初步調查，以中原區東耿河（嵩山路以西、金水河以東、汝河路以北、隴海路以南）城中村改造（康橋·溪山御府）為例，其村民的安置補償核算原則為：

例如鄭州市管城區十八里河鎮的幾個村莊就是按照宅基證面積，三層以下1：1置換安置房，三層以上置換現金（500/平方）。過渡費按照改造置換面積算，每平方每月8元，2年後翻倍。

按一般城中村自建房屋400㎡補償面積計算，單就每戶村民兩年生活安置補償費用就達到了400*8*12*2=76800元。如果安置房延期交付村民，開發商還將雙倍予以賠償。由此可見，鄭州城中村改造的土地成本，與一般國有建設用地成本不同，更多的費用是在城中村的拆遷安置成本上面。

因此，城中村改造項目對開發商的資金要求明顯要高於一般建設用的的房地產開發。

已完成改造項目分析鄭州城中村改造

【總體規模】

從選取的14個城中村改造項目來看，城中村改造的體量普遍較大，超百萬平方米的項目佔比達50%以上。從其實施改造的先後順序上來看，環線外城中村改造項目以高層建築群為主，例如橡樹玫瑰園的60萬㎡體量和美景鴻城的150萬㎡體量。兩者地塊位置和面積相差不大，但建築面積卻差了近兩倍。主要原因還是受不同時期的開發成本高低所決定的。

【物業形態】

鄭州市已完成改造的城中村項目受地理位置和市政配套資源的影響，環線以內的城中村改造項目對於商業、辦公物業形態配比要高於環線以外的城改項目，更多呈現較為獨立對外的區域型商業、辦公場所。而環線以外的城中村改造，對於商業業態的訴求僅僅是為了滿足社區居住的配套。

物業形態上，環線以內的項目多為高層住宅+底層獨立商業街區+獨立辦公寫字樓，較為單一。而環線以外的改造項目在物業形態上則較為豐富，以花園洋房、多層電梯洋房、TownHouse、小高層、板式高層等為主。

【容積率】

從上表可以明顯看出，環線以內的城中村改造項目因拆遷成本高，容積率均高於4.5，並介於5-7之間，如宏益華·香港城項目的容積率高達7.89。而環線以外的城中村改造項目容積率普遍在3.0以下，介於2-3之間，容積率最低的為信和置業開發的西史趙村改造項目（普羅旺世）。究其原因，主要是受開發投資成本影響。

【建築風格】

在建築風格選取上，三環以外的城中村改造較為注重建築風格的差異化路線。地中海建築風格、新德式建築風格、新古典簡約建築風格等的相繼出現，成為了項目的一個加分點，也相對更容易區隔市場。

與環線外的城中村項目相比較，環線以內、地處市區繁華地段的城中村改造項目受拆遷、安置成本高的影響，在建築風格選取上也較為單調，多採用現代簡約式建築風格。

【配套】

受到物業開發比重的影響，三環以內的城中改造項目在配套上因其擁有大體量的商業和寫字樓，所以主要側重於對停車位、物業安防、交通出行等硬體配套上。而三環線以外的城中村改造項目在配套上，則相對注重景觀園林的規劃、建築風格的標新立異，以及一些資源性配套上（例如：教育）

【推廣】

結合城中村項目改造定位來看，眾多三環線以內的城改項目以走「城市綜合體」的開發模式為主，多憑藉其優越的地理位置和城建配套來作為項目的主要賣點，並結合自身大體量的市場供應和較為豐富的物業類型進行宣傳。

最為成功的當屬由升龍置業開發的燕庄城中村改造項目（曼哈頓廣場），其在宣傳升龍開發品牌的同時，將城中村改造提升到了城市運營管理的角度。

另外，由廣廈集團開發的任寨城中村改造項目（廣廈·城市之巔）的推廣也值得關注。該項目前期由於存在一定土地問題，因此實施的策略是先改造、後土地招拍掛。因此項目在入市形象的賣點訴求上，主推「愛」的主題，結合周邊優越的市政配套資源，先後推出婚房置業訴求、青年戀愛主題的「情人街」商業項目等。當然最後該項目因為土地等問題做得並不順利，在市場上引起的爭議也頗多，但拋開這些客觀來看，作為一個市中心繁華區域的中等（體量）城中村改造項目，其主打精品社區、人文主題住宅的思路對於今後參與城中村改造項目的開發商們還是有一定的借鑒意義。

反觀鄭州三環線以外的城中村改造項目，一則是體量較大、二則是因為周邊市政配套資源有限，因此相對於市區內的城改項目，自身產品創新和建築規劃的差異化特色將成為其主要的賣點。憑藉一站式的教育配套資源、特色園林景觀以及戶型上的創新和低密度居住等策略，成為引領片區的特色大盤。

即便如大體量的七里河城中村改造項目（美景鴻城）來說，其物業形態也屬於典型的城市綜合體項目，但受其所處地理位置的影響，項目在入市形象上仍舊走人文主題的特色大盤概念，持續強調項目的居住屬性和賣點，弱化項目的商業及辦公屬性。

未來，綜合體扎推鄭州城中村改造城市綜合體是滿足城市的商業、辦公、居住、旅遊、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，並建立一種相互依存、相互助益的空間能動關係，從而形成多功能、的經濟聚集體。

鄭州城改十年，到了今天已經呈現除了燎原之勢。正如上文所說，在三環線以內的城中村改造，受前期拆遷、安置成本高等因素，不得不提高容積率，以實現最終的開發收益。而「城市綜合體」概念，在鄭州這個2.5線城市，也成為了所有地產代理公司的必修課題。

鄭州要在3年內完成主城區內所有城中村的改造（當然我們都明白僅3年的時間是絕對不可能完成的），不僅將催生上千上萬個百萬富翁，更值得關注的是：幾乎每個城中村改造項目都以「城市綜合體」的姿態面世。鄭州商業觀察的小編不禁疑惑：莫非未來3-5年，鄭州將再誕生幾十數百個城市綜合體（鄭州現階段的綜合體項目同質化已經很嚴重了）？

鄭州商業觀察認為：面對現如今愈發高漲的拆遷難、拆遷貴、賠付高等問題，參與城中村改造的開發商們更希望在保證利潤的前提下，再實現「開發出好產品」這一願景，因此在規劃階段，即便是部分商業自持經營，也都希望在未來變現的時候可以賣個好價錢。但如果大規模的集中商業成為城市綜合體中難以消化的雞肋，那麼對於參與城改項目的開發商們而言，利潤將很難被保證。

據鄭州商業觀察統計，金水區已經公示的城中村改造項目中，有多達24個村的開發商均規劃了涵蓋多種物業形態的中型或者大型城市綜合體。隨之而來的問題即：誰來經營？誰來管理？誰來消費？而這些問題，也將是城改項目在未來運營過程中面臨的最大難點。如何規避這些？首先需要政府在每一個城改項目立項之前，要更多的考慮區域總體規劃控制的條件，盡量避免3公里內多個10萬㎡以上商業同時存在的尷尬。

對開發商的幾句肺腑之言鄭州城中村改造

規劃：萬事開頭難

與普通的城市綜合體開發不同，城中村改造項目的住宅部分，有相當一部分份額是由回遷戶消化的，因此在規劃前，要考慮這部分准業主的需求。有的開發商還會主動徵求村民代表的意見，以求在住宅銷售工作上不浪費過多精力。而城市綜合體規劃，難點在於對空間結構的把控及各個功能分區是否合理。在交通動線的組織上，又要充分考慮各個功能組團的獨立性和共通性。

例如：廣場是城市綜合體項目中必不可少的組成部分，步行街區是核心要點，但是在鄭州，下沉式廣場與台階式廣場幾乎沒有成功的案例，因此在規劃階段一定要引以為戒。

定位：精細準確

這一階段，開發商往往會重金聘請有經驗的地產顧問行來完成。顧問行需要透徹分析城市規劃對項目帶來的正負面影響，同時對項目周邊居住人口數量、消費人群、消費習慣、人員素質等進行詳細調查，以數據來論證客戶對項目的支持度。對該區域房地產發展歷史進行深度分析，掌握過往項目的成功與失敗經驗，並結合當前經濟發展走勢，對項目發展方向做出正確判斷和定位。

而這部分工作內容，核心是城市綜合體項目所規劃的商業和寫字樓體量最終由哪些客戶來買單消費，這些客戶又有著哪些消費偏好等。對於城市綜合體項目而言，客戶定位與產品定位的準確性，是整個項目成功與否的關鍵。因此，城市綜合體項目的定位工作，應該由專業的人員通過調查市場、細分客戶來進行精準定位。

開發：量力而行、縮短周期

現階段，鄭州城中村改造呈集中供應之勢，市場放量龐大。動輒幾十萬上百萬的建築體量，其中不乏二十到三十萬的商業體量。這麼大的一塊蛋糕，對於擔任城改任務的開發商們而言，一定要根據市場情況，選擇合適的開發模式。

目前市場上常見的城改開發模式分為兩種，即：一次性開發、滾動開發。

一次性開發模式對開發公司資金要求較高，因為是一次性推出超大體量，如果短時間內難以完全被消化，市場便會產生疲倦，開發商的風險便會加大。

而滾動開發模式則是目前城改市場上運用最為廣泛的模式，開發商先有整體規劃，再邊開發、邊調整，緊貼市場，風險會大大降低。

運營管理：規劃為本、運營為根

前面已經無數次的提過，城中村改造項目中，最為開發商頭疼的是商業部分，而這也是全國城改的難點。

並不是每一個城改項目都要奔著「高大上」的綜合體定位而去的，一定要因地制宣揚長避短。如果不考慮自身的實際情況，盲目開發，在後期將會陷入到嚴重的同質化（未來3-5年鄭州將有多達55個城市綜合體項目入市）泥潭之中，並且在運營階段還可能會陷入融資、服務管理等問題中。

以上便是鄭州商業觀察想對參與城改項目開發商們的肺腑之言，如有更專業人士認為不夠全面，歡迎看后多提寶貴意見與建議。