掛牌REIT首季派息同比料增長平平 分析師較看好工業房地產投資信託表現

本地掛牌的房地產投資信託第一季度的每單位派息（DPU）預計同比增長平平，介於零至低個位數。

個別領域方面，受訪分析師比較看好工業房地產投資信託（REIT）的表現，不看好酒店領域REIT。

本地掛牌公司已開始陸續發布第一季業績，多數REIT率先於這兩個星期發布業績。

瑞士信貸（Credit Suisse）私人銀行及財富管理部東南亞研究主管甘素貞接受《聯合早報》訪問時說，由於租金增長疲弱，加上有些房地產資產進行裝修改造，因此REIT的自然增長可能會維持疲軟。

不過，在留存資金和收入的支撐下，REIT的每單位派息趨於穩定。有些REIT也通過派發單位來支付管理費用，從而保留現金支付股息。

瑞士銀行（UBS）股票分析師李雯卿也預計，本地REIT的每單位派息保持穩定，雖然租金面對壓力，但業主可通過併購維持每單位派息的穩定。

星展研究分析師陳偉祥則認為，和第四季相比，每單位派息可能保持疲軟，因為租金的走勢往往落後於經濟大勢。

甘素貞提醒：「投資者應關注個別房地產領域的展望，而不要只看到目前市場的疲軟，後者已經反映在股價中。」

她比較看好工業REIT，尤其是高規格的工業和商業園領域，它們的租用率從低於90％的水平有所復甦，盈利和每單位派息的表現應該會比較好。它們的海外資產也提供了更強勁的增長潛力。

她指出，工業房地產的租金和租用率今年應該會見底，這是由於政府自2013年放慢售地計劃的步伐，2018年至2021年的新供應有限。她也預計，商業園和高科技園區會從的創新戰略中獲益。

商業園的供求情況良好

李雯卿也說，商業園的供求情況良好，租金和租用率預計攀升，工業產值改善也可能會支撐工業租金。此外，工業REIT積極在海外收購，可推動增長。

至於辦公樓領域，分析師認為情況也將好轉，辦公樓市場預計不久后復甦，2019年的辦公樓新供應將急速減少。

馬來亞銀行金英證券零售研究預計，由於近期的一些收購，辦公樓REIT第一季的表現將比預期來得好。

相比之下，零售和酒店REIT則不受看好。

甘素貞指出，今明兩年的零售空間將激增，可能會讓短期的租金展望面對挑戰，不過多隻大型零售REIT的發展計劃可支撐每單位派息增長。

陳偉祥認為，網上購物對零售業者的衝擊不明朗，零售REIT的每單位派息預計沒什麼起色。

金英證券零售研究指出，零售業務面臨的網購競爭將更激烈，阿里巴巴通過和Lazada的合作把淘寶帶進新加坡，亞馬遜（Amazon）則計劃下半年在本地推出新加坡網站。

李雯卿不看好酒店REIT，今年首兩個月酒店平均客房收入（RevPar）下跌6％，客房供應水平持高，企業旅行的需求疲軟，可能會衝擊每單位派息。

另一方面，分析師認為，最近美國加息對REIT的業績影響不大，本地REIT領域的平均負債率為35％，其中平均77％的是固定利率債務。

不過，李雯卿指出，REIT是收息型投資產品，易受加息影響，因此她看好資產負債表比較保守、盈利增長有潛能的REIT。