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重磅 | 2017年1-3月中國典型房企銷售業績TOP200【第33期】

1-3月典型房企銷售金額TOP200

備註:

1、時間:為2017年度,數據統計截止至3月31日;

2、企業:為主營業務在大陸的房地產開發企業;

3、物業屬性:以企業可售型物業為主;

4、數據來源:億翰智庫、各企業公報、各城市交易網站等;

5、本榜單為億翰智庫根據各方公開數據專業估算所得。

1-3月典型房企銷售面積TOP200

備註:

榜 單 解 讀

2016年年底中央經濟會議中明確提出「房子是用來住的,不是用來炒的」。2017年,各地政府落實中央政府會議精神,房地產市場高燒不退的城市調控政策不斷加碼。在「十九大」召開之前,社會的穩定是重中之重,房價大幅波動給整個社會帶來的負面情緒不容忽視,2017年政策偏緊的基調不變。然而規模型房企憑藉前瞻性布局、品牌、產品及資源等優勢,銷售業績依然表現不俗,強者恆強,馬太效應凸顯。

行業出現三大怪相:

怪相一:政策向左,業績向右

2017年以來,累計32個城市密集出台房地產調控政策,政策調控一輪比一輪嚴格。我們根據調控力度不同將各城市進行分類,其中北京、杭州、廈門等城市政策持續加碼,沒有最嚴,只有更嚴。以北京為例,「認房又認貸」,二套房首付比例提高至80%,幾乎完全「去槓桿」,投資性需求徹底被打壓。

表:典型城市房產政策調控程度

雖然政策調控力度不斷加強,但是企業銷售業績依然快速提升。從各梯隊門檻值及同比增速來看,2017年一季度各梯隊門檻值的快速提高。2017年一季度累計銷售額TOP10門檻值同比增長超60%。政策向左,越來越嚴;業績向右,越跑越快。

表:各梯隊門檻值及同比增速

怪相二:規模越大,速度越快

從2016年全年銷售業績來看,前20強房企中,有碧桂園、融創、新城、魯能4家企業實現業績翻番。這些企業2017年一季度的表現也同樣亮眼,碧桂園規模與速度並存,17年一季度銷售金額近1500億元,同比增長239%。融創、新城、魯能也不甘示弱,同比增速均在90%以上。

表:TOP20房企2016年銷售金額及同比增速

整體來看,2017年一季度業績整體出現大幅提升,且規模越大成長越快。尤其是碧桂園、恆大和萬科三家3000億級別的房企,業績增速最高,投資也相對積極主動。其中,萬科3月單月銷售金額超600億元,與2016年同期銷售金額相比,基本實現翻番。

而中小型房企,往往在市場調整期受限於不斷上升的土地成本、不斷出台政策調控的城市以及需求不斷發生變化的消費者,各梯隊級間的差距正在逐漸拉大。行業進入資源主導階段,規模型房企具有資源集聚效應,優勢資源不斷向大型房企傾斜,小型房企生存壓力將進一步加大,行業集中度將持續上升。

表:各梯隊房企銷售業績同比增幅對比

怪相三:房價越高,需求越猛

2015年下半年以來,一線及熱點二線城市房價一路高歌,並帶動周邊城市房價上漲。與此同時,熱點城市的購房需求也極其旺盛,導致商品住宅成交量節節攀升,熱點城市的不少項目開盤即售罄。調控政策出台後,商品住宅成交量才略有回調。

出現房價越高,需求越猛現象的三點原因,一是2015年下半年以來,貨幣政策寬鬆,流動性泛濫,同時伴隨資產荒,房地產成為主要投資標的;二是熱點城市供給有限,去化周期短,具備保值增值的特徵,這些城市的房地產投資被認為是價值投資;三是購房者「買漲不買跌」的投資心理,導致需求越來越猛。

表:典型城市房價與項目銷售情況

從典型企業銷售業績的角度,有四大看點:

看點一:前三房企1季度破千,誰將是2017年榜首?

榜首之爭在年初已經打響,一季度三個3000億級別的房企碧桂園、恆大和萬科依舊保持快速增長的態勢,三家房企一季度銷售業績均超過1000億。相比其他企業,前三房企業績表現的更穩定,抵禦市場風險能力更強。

1)萬科能否重回榜首?

2016年是萬科不平凡的一年,2017年萬科能否釋放能量,重回榜首,我們拭目以待。2017年一季度萬科重回榜首,且從萬科2016年新增開發項目的情況來看,173個項目的總建築面積約3157萬平米,其中88%的新增項目均位於一二線城市,17年銷售業績有保證。

2)恆大能否繼續保持?

2016年恆大銷售業績登頂,全年銷售金額3734億元,同比增長85%。在政策調控、自身房地產業務由「規模型」向「規模+效益型」轉變的大背景下,2017年恆大能否繼續保持行業第一?2017年一季度,恆大累計銷售金額達1134億元,同比2015年同期數據增加73%。

3)碧桂園能否沖關成功?

2016年碧桂園銷售金額突破3000億元,實現翻番,2017年能否一如既往,沖關成功。2017年一季度碧桂園仍保持較高增速,累計銷售金額近1500億元,同比2016年同期數據增加約240%,超2016年上半年累計銷售金額約200億元。同時,2017年6163億元的可售貨量為碧桂園問鼎銷售業績TOP200榜首提供保證。國內6163億可售貨值中,目標一二線市場佔比近60%;同時,海外土地儲備也有204萬平米。

表:碧桂園、恆大和萬科歷年數據對比(億元、%)

看點二:「千億」陣營又有誰?魯能能否再續增速傳奇?

2016年已有12家房企進入千億陣營,未來又有哪些房企的銷售業績能成功突破1000億?

表:2017年衝擊「千億陣營」房企

1)魯能:作為2016年的黑馬,三年八倍的增速,魯能能否再續增速傳奇?2017年一季度魯能銷售金額實現330.6億元,與2016年一季度126.5億元的銷售金額相比,增加161%,穩坐房企第一陣營。同時,魯能土地儲備較為充沛,營銷執行力強,均為2017年順利進軍房企千億陣營奠定基礎。

2)陽光城:2016年銷售金額近500億的陽光城,2016年投資總額近400億元,超50%用於收併購,重點布局長三角和珠三角地區,2017年繼續加強收併購力度,已完成兩宗收併購。2017年1季度銷售金額高超150億元,銷售金額實現翻番,2017年銷售目標劍指千億。

3)藍光:根據藍光發展近期公告及公開市場土拍信息得知,近三個月來藍光拿地10餘塊,新增土地儲備近600畝,目前可售貨值超1100億元,按行業平均60%去化率預測,保守估計2017年藍光全年銷售金額將突破600億元。

同樣具備進入千億陣營條件的企業還有新城、旭輝和正榮,這些企業在2016年的表現中已讓人耳目一新,2017年銷售業績將更上一層樓。

看點三:500億左右規模房企,誰將最具成長性?

300-500億規模房企的快速成長往往來自於以往深厚積澱以及對市場的敏感度。最典型的企業當屬融僑,融僑長期重倉的布局城市70%位於2017年一季度全國房價漲幅前列,半數處於調控的熱點城市及需求外溢城市,具有一定的戰略前瞻性。

另外,市場敏感性強,融僑根據市場情況及時對入市產品進行結構性調整,一線城市聚焦首置、首改,同時發力高端;二線及省會城市主抓首改及商業產品,成功把握市場結構性增長的機遇,可售貨值充足且結構合理。同時,持續營銷變革,提升變現能力保障業績。2017年一季度銷售金額已超100億元,同比增加近80%。

看點四:中梁、祥生和新力,誰將是2017年最大黑馬?

2017年以來調控政策不斷加碼,長三角、珠三角及環渤海地區房地產市場雖略有降溫,但仍不乏表現出色的區域型房企。最典型的就是中梁、祥生和新力等企業,這些房企均深耕核心經濟區域城市。2017年一季度,中梁的銷售業績同比增幅超150%。

表:典型房企銷售業績及同比增速(億元、%)

致房企函之十四:

地產業,你就是個載體!

[ 目錄 ]

觀點一:現階段B2G模式火爆是稅制調整趨勢下的必然結果!

觀點二:B2C的兩個困境及B2G模式的趨勢優勢!

觀點三經濟賬與公共經濟賬,各算各賬!

一、大國博弈下,

貨幣政策收放的必然性及房地產的載體功能

一直以來,我都相信,房地產只是經濟的一個分支,而經濟本身又受到國際國內政經關係以及社會矛盾所影響,所以,看待房地產問題以及發掘其本質,就應該站在經濟甚至國際政經的高度去看待和分析問題!站在2017年之始,回顧詭譎無比的本波段(2014—2016年期間)房地產業的發展歷程,我們有必要理清跳出行業範疇來探索其邏輯性和根源性,唯此,方可讓前行者有力!

2016年,房地產業創造了歷史新高位:成交量達到15.7億平方米!儘管在三年前我就曾經預測「房地產市場增量市場歷史最高位絕不會是2013年13.11億平方米而一定會達到15億的規模」!但僅僅是三年時間,我們不僅達到而且大大突破這個數字仍舊是讓我震撼,我一直在思考:到底是什麼樣的合力推動了2016年的歷史性高位!

很多朋友和專家會有各自的解釋,在此,我嘗試性的給出我的核心結論:大國博弈背景下,基於解決地方債風險而推行的貨幣政策間接成就了房地產業的高位!

儘管我們很不願意承認,但客觀上,美國就是當今世界最具影響力的國家,其一舉一動牽扯到世界上各個國家包括我們國家的神經,尤其是它的總統選舉更是重中之重,歷來每次美國總統選舉,所有國家都要提前做好三個預判:「誰將會大概率最終登頂?」「新的總統將會是什麼政策導向?」「我們將如何來應對?」。

本輪同樣如此,但給予我們的壓力卻是非常之大,彼時,2015年6月川普宣布參加總統選舉,此前以及此後都發表了諸多對的有爭議的觀點,諸如「對商品徵收關稅並認定為貨幣操眾者」等等,這些被視為會對國際貿易、製造業甚至金融方面等等都會帶來極大衝擊!

而與此同時,我們如果再把目光往前延伸一些,大家應該還記得2013/2014左右經濟學家們討論很多遍的地方債的風險問題!簡而言之,在面對外患的時候,我們自己的報表上有一個極大的內憂:地方債是個隱形炸彈!那我們能設想的場景就是:一旦美國突然改變現有政策邏輯衝擊到了我們的國內經濟基本面的時候,而我們自身巨額的地方債很可能會引發諸多連鎖不利的結果!所以,如何提前(在美國出招之前)解決地方債就成為應對的核心!

在這樣一個背景下,房地產業再次被認定為解決地方債的一個重要手段!於是乎,三招出手:

1、貨幣政策:時隔六七年,2015和2016連續兩年大規模的公司債和定增讓房企獲得了大量資金,因為房企有資金才會有動力拿地;

2、需求放開:2015年3月30日,放開了打壓了行業四年之久的「限購」、「限貸」政策(2011年1月26日推行的新國八條),這部分主要就是釋放購買力強大的改善需求和投資需求,隨後高端物業熱銷很大程度源於此;

3、購買力提升:諸多刺激和提升購買支付力的政策出台。在這樣三重刺激下,2015年下半年開始房地產行業一路瘋狂,房價、地價同步上揚,房企業績大幅增長的同時,基於庫存不足資金充裕情況下瘋狂搶地也就成為題中應有之意,地王現象一再頻現,於是,讓中央和地方兩級政府憂心忡忡的地方債問題迎刃而解!

在這個過程中,我們需要清醒的認識到兩點本質:

其一,貨幣政策前放后收是為必然;貨幣政策初衷是為了應對外患解決自我的地方債風險而出台,所以,2015年的加槓桿是必然;但,從來「興一利,必生一弊」,由此而間接的導致了一定程度的資產泡沫則又成為另外一個隱憂,這也是大大提及的「防止資產泡沫」的由來,所以,在地方債問題解決之後,2017年的去槓桿同樣成為必然!如果說2015年房企要積極加槓桿抓取機會的話,2017年則需要高度防範風險啦!

其二,房地產業只是載體功能;本輪解決地方債問題,一方面,中央發錢,房企通過公司債或者定增獲取大量資金;同時中央通過刺激需求和提升購買力政策配套,讓房企獲取了銷售資金,極大的去庫存;最終兩方面的資金都通過房企(搶地)補庫存流向了地方政府!貨幣政策相當於完成了一輪轉移支付,由中央流向地方政府解決地方債問題,這個過程中房地產業和房企承擔的只是載體(工具)功能,2016房企紛紛業績暴漲是因為有幸在這個鏈條中參與遊戲!但是,這並非意味著中央和地方政府再次青睞和扶持地產業!相反,我認為地產行業已經開始出現重大的變數,行業越來越靠近政府端(也就是B2G)了!下面我來給大家分解。

二、「模式之爭」背後的稅制調整大趨勢

以及剪刀差效應下B2G機會的產生

關於行業發展模式,我有一個分類方式供大家參考:我把房地產行業的發展模型簡單的分為兩類,B2C模式與B2G模式。B2C大家都明白,B2G是啥呢?G就是Government政府,B2G本質上就是資源模式!其中,商業、文旅、養老等細分地產領域,本質上屬於B2C模式;而,古鎮開發、PPP、特色小鎮、產城等本質上屬於B2G模式!(住宅也同樣屬於B2G模式,因為住宅裡面藏了戶籍政策,的戶籍政策具備優質資源如教育、醫療資源的分配使用權,所以住宅是資源屬性)

觀點一:現階段B2G模式火爆是稅制調整趨勢下的必然結果!

也許很多同行會發現,幾年前不受待見的PPP模式、古鎮開發模式、特色小鎮模式以及產城模式等,一夜之間彷彿成了香餑餑,除了因為住宅用地日漸稀缺之外,其實還另有乾坤的,我來嘗試給大家分析。

正如此前和大家所說的,房地產只是經濟的一個分支,現在,我們需要從房地產之外來審視地產業,之所以當前諸多B2G模式出現,本質上是因為的稅制調整已經是大勢所趨!

眾所周知,一個國家的稅制是非常重要的制度結構設計,它起到社會財富的二次分配和轉移支付的功能,推動社會更加的公平和公正。當前的稅制可以上溯到1994年的稅制改革,簡單的來說,此前國家的稅制屬於分權模式即地方在稅務徵收和使用中有很大的話語權,而94年分稅制改革則是集權模式即全國主要的、大的稅種都要先進中央而後再由中央統一調度和使用,此舉大大加強了中央的權威性。

但我想說的是,任何改革都會是基於特定階段的問題而出台相應的應對模式,94分稅制至今20多年了,起到了很好的統籌協調的作用,對改革開發過程中集中資源辦大事是非常重要的手段,但也正如前面所講「興一利,必生一弊」,分稅制同樣導致地方政府在財政和稅收方面明顯乏善可陳,為了支持持續的社會發展和城市建設,地方政府自然就把目光轉向社會領域:住房、教育、醫療等方面,由此也間接導致了一些相關問題的出現。

到了今日,不斷的有各種稅制改革的呼籲聲出現,這也是原因之一。而稅制改革方向,我相信簡單的理解可以認為是逐步進入分權模式。由集權到分權的過程中,就會出現稅收的剪刀差反向流動的必然,巨大的差額將會通過一些載體以及相應的配套措施完成轉移支付,B2G模式下的PPP、特色小鎮等等就是迎合了這麼一個大的契機,同樣房地產充當了載體的功能!(短期營改增儘管是集權手法,而且也會進一步發揮統籌資源分配的功能,但我仍舊認為不會改變稅制逐步進入分權趨勢以及所帶來的更大的B2G模式的發展契機)

觀點二:B2C的兩個困境及B2G模式的趨勢優勢!

當前市場環境發生巨大變化,未來投資從戰略上進入資源模式,B2G模式會比B2C模式更加容易成功!

B2C模式之所以難度大,主要原因兩個:

其一,融資成本很難下得來;你看著K11很成功、IFC很拉風、太古匯相當的牛氣,很多人東學西學的最後啥都沒學到,為啥啊,因為他就是不明白一點即你的融資成本12%,人家港資企業才1-2%!你一年的利息頂了人家6—8年的,所以人家可以「八年磨一劍」!絕不是大陸人笨,不會做商業,而是融資環境不允許你慢慢的去磨,我們拿著住宅的融資成本,所以天天很自然的想著把商業當成住宅干!2016年為什麼不少商業體成效有所改進,一方面因為住宅銷售很好,現金流充裕,另一方面則是因為成本客觀的下來了一些的原因,有了一定的彈性空間!

其二,C端需求的終極模式很難把握住;我們大家看為什麼迪士尼很成功,那是因為迪士尼的產品歷經了幾十年的打磨和升級,同時小朋友們通過電影、故事書的教育,已經認為這就是終極模式了(當然也和小朋友們沒有那麼強的辨別力有關),所以,迪士尼可以複製這個模式實現全球擴張發展,同時也可以根據不同國家、區域的特定消費階段決定如何分階段實現產品梯度性升級,唯有這樣才可控投入產出比。

所以呢,為什麼國內開發商這些年在商業、文化、養老等領域不斷的折騰和試錯,始終還是沒有看到誰能夠真正意義上的成功(萬達也不能算完全意義上成功)?就是因為融資成本居高不下和C端的終極消費模型不清晰兩者有關!

C端的終極需求模型我們從來就沒有真正把握到過,但G(政府)端的需求模型這些年就從來沒有變過:始終還是財政、稅收、就業…!同時,B2G模式距離政府端比較近,因為政府只需要在財政稅收上給予引導,企業投入這類模式實質上更符合當前政府的「脫虛入實」的導向,因而更容易受到政府的歡迎!

很多人都會和我談起,說看不懂為什麼政府要做特色小鎮等等,其實這裡面有個重大的慣性思維在干擾大家的判斷。大家都知道做企業本質上就是算賬,算的是經濟賬;政府管理一個城市也要算賬,但很多時候不僅僅是經濟賬,很可能就是公共經濟賬!舉個例子來說,幅員遼闊,人口眾多,歷史人文沉澱深厚,有很多可以挖掘的地方,所以各種特色小鎮在政府推動下紛紛興起,大家知道各種特色小鎮目的都是為了吸引消費人流的到來,所以呢,很可能出現一種情況:某個小鎮的經營方挖空心思打遍廣告吸引顧客前來消費,但最終這些顧客並沒有到達你這個小鎮來消費,而是被沿線各種民居、民宿、農家樂截流了!這個結果中,對企業而言,經濟賬虧了;但對政府而言,公共經濟賬,賺了!

所以呢,政府只是在用稅收和財政補貼等手段來引導各類企業進入B2G模式,這個線路下,政府從公共經濟賬來評估是不會虧的,畢竟,只要企業在一塊地(空間)上有了資金或者資源的投入(比如說基建),這塊地(空間)就已經在增值了。但企業就一定要算好經營的賬本!

文/億翰智庫·陳嘯天

2017.3.31

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者,專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務,已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代,企業諮詢模式轉型之秋,億翰股份始終堅持以企業研究為抓手,專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索,以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。



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