當中國兩大城市群「激情」相遇，你站哪隊？

從目前看，城市進化的未來越來越傾向於——圍繞核心城市形成若干個龐大的城市集群。

在這若干個城市群中，有兩顆異常閃耀的明星，一個是環深城市群，一個是環滬城市群。

從資產配置角度，越來越多的人傾向於在這兩顆明星城市群中落子。但在選擇時，往往會舉棋不定，因為這兩個城市群越來越相近，經濟指標相近，區域擴張相近，軌道交通延展速率相近。

米宅團隊在年初走過環深，年中看過環滬，今天，我們就從房地產角度去分析一下——

在資產配置時，環深城市和環滬城市，我們該如何選擇？

1

環深、環滬都有誰？它們的房價都是多少？

我們先來看一下，環深和環滬的城市都有哪些，當前他們的房價情況大概都是什麼樣子？

1、環深1h都市圈城市板塊

我們先看一下環深的板塊都在哪，它們都賣多少錢——

1、在環深1h都市圈的範圍內，大概覆蓋了4大城市板塊——東莞松山湖、東莞鳳崗、惠州惠陽、中山翠亨新區（深中通道在建）。

2、在0.5h都市圈輻射的範圍內，東莞鳳崗的均價在3-3.5萬/㎡； 在1h都市圈輻射範圍內的松山湖均價在2-3萬/㎡，惠陽均價2萬/㎡，中山翠亨均價1.5-2萬/㎡。

我們再看一下這些區域的區域屬性和產業特徵——

1、東莞松山湖的產業最強，深圳電子信息類的產業轉移主要都集中在東莞的松山湖方向，其中華為的部分產業轉移也到了松山湖，以及萬科的建築研究中心也在東莞松山湖，這個區域的產業基礎是環深片區最為紮實的；

2、東莞鳳崗則是東莞距離深圳最近的板塊，以優勢的區位距離吸引了大量來自深圳方向的剛需外溢，是深圳邊緣的衛星「睡城」；

3、惠州惠陽距離深圳相對較遠，在去年的行情中，承接了大量的投資客，整體市場投資化和投機化的傾向性十分明顯；

4、中山翠亨也是去年年底到今年炒的最熱的區域之一，主要藉助深中通道的開建東風，目前區域購房者也以投資客和投機客為主；

5、上述環深板塊均未有捷運通車，甚至捷運仍停留在規劃階段，尚未開建，目前和深圳之間的溝通主要依靠私家車和公交系統。

總結一下環深板塊——

東莞鳳崗在優勢區位引導下，有自住剛需客基礎；東莞松山湖在產業推動下，有產業經濟和產業人口基礎。這兩個板塊的房價基礎是紮實的，而另外兩個板塊，投資屬性過於濃厚，警惕接盤風險。

2、環滬1h都市圈城市板塊

依然，先看一下環滬的板塊都在哪，它們都賣多少錢——

1、在環深1h都市圈的範圍內，大概覆蓋了8大城市板塊——南通啟東、南通海門、蘇州太倉、蘇州崑山、蘇州吳江、嘉興嘉善、嘉興平湖。

2、在0.5h都市圈輻射的範圍內，蘇州太倉的均價在1.5-1.7萬/㎡，蘇州崑山花橋均價在2.3-2.6萬/㎡； 在1h都市圈輻射的範圍內，崑山市區的均價在1.7萬/㎡，啟東的均價在1.5萬/㎡，吳江的均價1.6萬/㎡，平湖的均價1.3萬/㎡，海門的均價在1.1萬/㎡，嘉興嘉善的均價在1.6萬/㎡。

接著，再看一下這些區域的區域屬性和產業特徵——

1、海門和啟東距離上海過遠，而且需要跨過崇明島，受上海的輻射影響太小，從中短期看，發展潛力略弱，需要漫長的時間醞釀和等待；

2、吳江和平湖同樣面臨海門、啟東的問題，距離過遠，公共交通體系尚未搭建，從嚴格意義上來說，受上海的輻射影響太小；

3、蘇州太倉承接了上海的部分產業轉移，也有部分來自嘉定的剛需客自住和來自上海的投資客；

4、崑山花橋鎮是距離上海最近的區域，與上海一路之隔，而且有捷運通車，可直達上海徐家匯，大概1h車程，是上海外溢自住的主要聚集地，有豐富的自住人群基礎；

5、崑山市是上海產業轉移的主要、甚至是核心承接地，這個區域集中了大量的來自上海的產業，擁有良好的經濟基礎和豐富的產業人口基礎；

6、嘉善是近兩年最火的臨滬投資區域，是浙江省全面對接上海的橋頭堡，也是目前投資客最為集中的區域之一，投資屬性濃厚；

7、環滬有兩個區域已有捷運交通或規劃捷運交通，其中崑山花橋鎮已經有捷運11號線直達徐家匯，崑山市未來也有軌交的規劃。

總結一下環滬板塊——

崑山花橋鎮在捷運的拉動下，以距離最近的區位優勢，有上海外溢自住客的人口基礎；崑山市在承接產業之後，擁有產業經濟基礎和產業人口基礎。這兩個區域的房價基礎是紮實的。

2

當環深遇上環滬，當兩大城市群激情相遇，你站哪隊？

1、當我們把環深和環滬各板塊的房價放在一起，相互對比，我們會發現——

1、環深1h都市圈，均價基本在2萬/㎡以上，0.5h都市圈，均價基本在3萬/㎡以上；

2、環滬1h都市圈，均價在1.5萬/㎡以內，0.5h都市圈，均價基本在1.7-2.3萬/㎡左右；

毫無疑問，環滬的房價低於環深房價，價格優勢更足！

為什麼？是經濟不行，還是公共交通不行，還是產品力不行？

如果說經濟不行，作為最具影響力的金融中心，上海人民一萬個不答應；

如果說公共交通不行，環滬崑山花橋的捷運已經通車，而環深的諸多城市捷運還在中遠期規劃中；如果說產品力不行，我們用實地探訪的經驗告訴你們，環滬的房地產產品要領先環深5年以上！

那真正的原因是什麼？

真正的原因是，環滬的調控要早於環深！環滬各板塊在房價剛剛露頭之時，去年年底開始，各項調控政策就紛紛啟動，房價早早就剎住了車！而環深的調控晚於環深3-5個月，在年後的3月份之後，各區域才陸續啟動調控！

政策給了環深3個月的上漲時間，而環滬錯過了這3個月，這才是導致環滬房價低於環深的根本原因！

2、我們再看看，兩大城市群的公共交通對比——

1、1h通勤圈範圍內，環深已經搭建起了公交系統，而環滬更多依賴城際間的大巴。在這個角度看，環深的交通優勢更足；

2、0.5通勤圈範圍內，環深仍停留在中遠期的軌道交通規劃中，主要依靠公交系統，而環滬通過高鐵、公交、捷運等立體交通網路，更容易通達核心城市上海。在這個空間維度上，環滬的交通優勢更足。

半小時通勤範圍，環滬更容易到上海，更容易承接上海的人口外溢；一小時通勤範圍，環深更容易通達深圳，更容易承接深圳產業和人口轉移。

3

從資產配置角度，環滬和環深該如何選擇？

1、優先選擇有產業和人口基礎的區域，這裡的房價基礎更為紮實。比如東莞松山湖、東莞鳳崗、蘇州崑山市、崑山花橋鎮。

2、優先選擇已經開通捷運或中短期有捷運修建的區域，軌道交通是人口外溢的基礎。比如崑山花橋鎮，蘇州崑山市。

3、同樣是區位距離較近、承接剛需外溢的環滬崑山花橋和環深東莞鳳崗，該如何選擇？當然選花橋，因為這裡有捷運直達，而房價卻更低。

4、同樣是承接了大量產業轉移，有良好產業經濟基礎和產業人口基礎的環滬崑山市區和環深東莞松山湖，該如何選擇？依然選崑山市區，因為崑山市公共交通基礎更好，房價反而比松山湖低了7K左右。

5、同樣是投資未來，看好未來發展，環滬的嘉善和環深的惠陽該如何選擇？兩者都是熱點明星區域，都是投資屬性濃厚，中遠期都有利好規劃。還是選擇環滬的嘉善！因為這裡價格更低，擁有的成長空間更足。

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