9.5萬一平！北京新房預售價破新高！深圳會跟進嗎？

來 源丨21世紀經濟報道（jjbd21） 記 者丨本報記者 張敏 北京報道

導讀：堅守了7個多月後，北京新房單價8萬元的「紅線」終於告破。

根據北京市住建委的信息，8月5日，位於丰台區的華潤崑崙域、北京金茂府和招商璽項目取得預售許可證，預售均價皆為9.5萬元/平方米。這是今年首批均價超過8萬元的新房項目。在此之前，8萬元一直被視為今年北京新房市場的價格「紅線」。

北京是執行「限價令」較為嚴厲的城市。在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的項目獲批，在已經獲批的項目中，預售價格也普遍被認為低於市場水平。這也導致一些房企延緩拿證，新房市場供應和成交均處於相對低位。

據悉，這三個項目的前身，均為2015年出讓的高價地。北京市房協秘書長陳志認為，上述三個項目的放行，說明監管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力。但這並不意味著高價地項目會被無限制地放行，從業者也不應抱有「調控鬆動」的僥倖心理。

上周末，北京新房均價8萬元「紅線」告破的消息就在業內傳播。到8月8日，北京市住建委官網才更新了這一信息。但三個項目同時「撞線」的現象，仍然讓業界感到意外。

這三個項目的前身，均為2015年的高價地。

2015年1月5日，位於北京市丰台區亞林西居住區的兩宗地迎來出讓，這兩宗地塊位於南二環外，毗鄰夏家衚衕「地王」和西局「地王」，因地段優越而頗受追捧。

經過多輪競價，其中一宗地塊以總價42億元、配建45300平方米限價房的代價競出，拿地者為招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。按照可售商品房部分計算，樓麵價接近4萬元/平方米。

隨後，同區域的另一宗地塊也在經過一番競爭后競出，得主同樣是招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。該地塊的總價為44.9億元，考慮到配建41600平方米的限價房，以及其他公建部分，最終成交的樓麵價約摺合4.97萬元/平方米。

這兩宗地塊就是如今的「華潤崑崙域」和「招商璽」。

2015年8月31日，位於南三環的丰台區石榴庄地塊在經過64輪的激烈角逐后競出，得主為中鐵建、金茂聯合體，代價為50.25億元、配建18600平方米公租房。據測算，該地塊商品住宅部分樓麵價達到5.2萬元/平方米。該地塊為如今的「金茂府」。

陳志向21世紀經濟報道記者表示，這三個項目以9.5萬元的價格獲批，更多帶有個案性質。因為項目本身的土地、資金成本較高，加之三個項目均有國資介入，監管部門應是考慮到其運營壓力，以及國有資產增值保值的需求，才予以放行。

據了解，這幾個項目很早就有入市計劃，但從最初申請到最終獲批，經過了較長時間。

由於企業和監管層很難在價格上達成一致，今年以來，北京新房項目的預售審批周期普遍拉長。有房企人士向21世紀經濟報道記者透露，項目要想獲批，通常要在心理價位的基礎上下調30%左右，且往往需要多次申請。

據悉，在北京的官方文件和公開表態中，均沒有將新房價格控制在8萬元的說法。但由於此前尚未有超過這一價格的項目獲批，因此8萬元也被業界默認為新房價格「紅線」。

但上述房企人士表示，這種「紅線」不能代表市場的真實水平。按照他的觀點，北京三環內的一些二手房價格已經超過10萬元，如果把新房價格全部限制在8萬元以下，顯然不能與市場的真實需求相匹配。

此次三個項目獲得高價批複，是否意味著北京對新房價格的管控出現鬆動？

陳志認為，從三個項目放行所傳遞出的思路來看，北京會對類似的歷史高價地項目做適度的釋放，但這並不意味著所有項目都會無限制放行，更不能理解為政策的鬆動。

「市場參與的各方，尤其是企業，不應對這一信號做過度的解讀。」陳志說，今年北京市的樓市調控目標並未改變。

2016年12月，時任北京市代理市長的蔡奇表示，「要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環比不增長。」今年7月，北京市住建委發布《北京市住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》，也重申了「確保2017年房價環比不增長」的調控目標。

房企人士對此相對冷靜。部分受訪的房企人士認為，今年北京的樓市調控仍將保持高壓態勢，監管部門也不會對高價項目大規模放行，從而造成市場遍地高價房的狀態。「北京的新房項目大多在4環和5環以外，從區域價值來看，這些項目也很難以較高的價格獲批。」

按照陳志的觀點，上述三個項目高價獲批的背後，說明北京市對於控制房價頗有底氣。他表示，未來北京將有大量的自住房和共有產權住房入市，其在平衡房價方面的砝碼性作用將十分明顯。

與此同時，租售並舉體系的構建，也將大量緩解買賣市場的壓力，有助於平抑整體房價。

根據北京市此前公布的供地計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，可保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。

陳志表示，如果新增供應能落實到位，存量供應能較好地釋放，北京樓市的總體供給和需求是匹配的。

按照他的觀點，房價是由信貸政策、貨幣政策、供需關係等多項因素所決定。個別高價項目的入市，不意味著整體價格的提高，也不會對價格信號帶來過大的刺激。

相反，這种放行可能對市場交易帶來有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的項目能夠以合理的價格入市，將能夠刺激積極企業推盤，並有助於促進北京樓市交易的升溫。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1683套，環比下降9.9%，同比下降75.5%。這已是北京新房月度網簽量連續兩個月刷新歷史最低紀錄。

延伸閱讀：央行出手了！炒房客的資金將被從源頭切斷...

本文轉自丨央視財經（cctvyscj）

版權歸屬丨經濟網（ID：ourcecn）、鳳凰房產、和訊網、融360房貸

「2017年，各地區將認真落實『房子是用來住的，不是用來炒的』的政策要求，繼續強化『因城施策』調控政策，全國房地產市場可能呈現『成交回落、價格平穩略降』的發展態勢。」

央行指出，加強住房金融宏觀審慎管理，繼續做好房地產金融調控，在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

嚴控投機性購房，各地因城施策

報告強調，2017年，各地區將認真落實「房子是用來住的，不是用來炒的」這一政策要求，繼續強化「因城施策」 調控政策，全國房地產市場可能呈現「成交回落、價格平穩略降」的發展態勢。

數據顯示：

2017年6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點；

上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度佔比低2.3個百分點。

其中，個人住房貸款餘額20.1萬億元，同比增長30.8%， 增速比上季末低4.9個百分點。

與此同時，保障性安居工程建設持續推進，保障房信貸支持力度較大。

2016年，全國城鎮棚戶區住房改造開工606萬套，棚戶區改造和公租房基本建成658萬套。

去年年末，全國保障性住房開發貸款餘額為2.5萬億元，同比增長38.3%，增速比住房開發貸款高25個百分點；

全年新增6972.2億元，占同期房產開發貸款增量的113.5%。

2017年6月末，保障性住房開發貸款餘額2.97萬億元，同比增長36.2%。

「從調控政策措施看，2016年尤其是2016年四季度以後，『因城施策』調控力度加大，靈活度提升。」報告認為，調控力度差異化，調控範圍不再局限於一二線城市，開始向三四線城市延伸，調控手段更加豐富。

報告同時指出，「房價上漲預期仍然存在；土地供應不足，部分城市甚至出現『麵粉比麵包貴』的情況；部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。」

雖然國家在長效調控上已經做了巨大努力，但說得實際些，長效機制短期內無法達到，要想短期控制房價，閥門必須關緊了，因此當前的限制性調控政策不可能只是曇花一現。

立體的房產調控機制、長效的供給側改革所帶來的短期效應一定是會將房產市場快速拖入調整期的， 所以2017年下半年全國樓市調整期下半年將持續。

政策到底在打什麼牌？

從限購、限價，到限貸、限售、限商辦，「五限」時代在部分城市已拉開帷幕。

違規發放住房貸款的銀行都要被罰。

針對違規房貸，4個月時間內，各地銀監局對開發商及個人開出了超100張罰單。

由此也可以看出：

• 1. 前幾年信貸寬鬆的年代，炒房客通過加按揭、裝修貸、消費貸等手段違規入市，導致住戶信貸金額規模再創新高，風險加劇。貸款亂像叢生，已經危及到金融體系的安全。

• 2. 銀行違規給開放商發放貸款不行，對個人進行違規發放住房貸款也不可以。這些情況均被處罰。

  其中，最高額度的一張罰單是針對平安銀行「內控管理嚴重違反審慎經營規則、非真實轉讓信貸資產等」開出的，數額高達1670萬元。違規對個人發住房貸款的，有銀行被罰20萬。

• 3. 監管層要從資金源頭上控制房價，控制違法發放貸款，貸款審核更加嚴格，周期更漫長了。

目的只有一個，嚴格控制投機性購房，從源頭上切斷炒房客的炒房資金。

為打擊炒房，房產稅呼之欲出

經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱8月8日在2017博鰲房地產論壇上表示，房地產稅是樓市調控的一個長效機制，呼籲趕快實行。房產稅實施后，房價不會暴跌。對於房產稅對抑制房價不起作用的聲音，樊綱則認為，是的房產稅稅率太低，「天下沒有不起作用的價格，只有不夠高的價格」。

「有的國家房地產一出泡沫，購房者要交的房產稅比自己的工資都多，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應，這是一個內在的穩定器。」樊綱稱。

對於房產稅如何實施，樊綱建議，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，設立一個過渡期，增量改革，這是改革的成功經驗。「新房新辦法，20年過渡，老房子錢已經交過一輪了，他交的那個稅有20年的時間折現，大概都折現沒了。20年之後再征那個房產稅，對那些老房子是合理的。」他說。

同時，要有適當的減免措施。他主張，根據房子的價值減免，在控制每家只有一套房子能減免的情況下，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點。

他稱，房產稅呼籲了十幾年，他現在繼續呼籲，要趕快實行房產稅。

樊綱還表示，房產稅不會使房價暴跌。「現在的房地產狀況是在這麼多行政手段的調控下，需求被嚴重抑制的。一旦實行這種長效機制，就可以把這些東西都放開。當這些東西放開的時候，合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那些不太合理需求，房地產仍然能平穩發展。」

未來房地產市場的變化，會隨不同的區域、不同的經濟發展水平、不同的居住環境而發生差異性變化。一線城市房地產總體上還是處於供不應求的發展狀態，所以漲價壓力始終存在。對於三四線城市來說，需求遠遠跟不上供給，未來需求也不會明顯增加。所以未來一線城市、二線城市會形成更好的發展局面，但是三四線城市可能會繼續面臨困難，不會發生很大的變化。

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