政策篇 | 上半年長沙樓市調控持續發力 後續還會升級？

2017上半年，全國各地都相繼出台了不同程度的調控政策，樓市進入「四限時代」，通過「限」令來統一步調，實現「房子是用來住的」號召。

長沙樓市在此背景下，調控的號角也吹響，限購限貸、嚴控預售證的發放、首付比例調整、房價監管，以及房貸利率調整等方面政策都有涉及，堪稱是「史上最嚴、範圍最廣」。

上半場樓市已在密集的調控聲中收官

下半年長沙樓市又將如何走呢？

今天，鳳凰房產獨家解析2017長沙樓市調控政策

讓您在重重迷霧中看清樓市動向

置業門檻提高 首付比例上調

上半年長沙樓市，在「保剛需、抑投資」的基本綱領下，限購、限貸成為調控熱詞。從「3·18」到「5·20」，購房門檻在逐漸加碼中，樓市限購、限貸正式進入嚴控階段。

3月18日，長沙市住建委正式發布新規，新政策規定：暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購1套住房；首套房首付比例不低於30%。

3月20日，公積金管理中心發文提高公積金、組合貸購房首付比例。

3月22日，長沙市住建委房產交易中心明確關於戶籍的認定，並對市民擁有住房套數的認定的細則也出爐，其中，規定對已註銷的住房和非住宅，不計入住房套數。

從4月份開始，限購之手已經逐漸蔓延至二手房市場。長沙住建委發文規定，5月1日起，長沙存量房交易須網簽備案，二手房交易環節收到監管。同時，長沙公積金管理中心也規定任何樓盤不得拒絕使用住房公積金貸款。

5月20日，調控政策再次加碼，新的限購政策出台，限購範圍擴充到本地戶籍，並將二手房納入範圍，同時，限售政策也正式落定。

6月1日，長沙房屋交易管理中心對「520」新政進行了細化，細則表示5月20日前認購按原政策執行，同時對戶籍、住房套數的認定等問題作出詳細解答。

• 3月、5月，是長沙樓市政策集中發布的時間段，限購的人群從外地人擴充到本地戶口，購買房源從新房到二手房，限售也納入範圍，首付貸款比例也隨之上調。購房者從選擇買哪好，過渡到購房資格的消失，投資客已經逐漸退出長沙樓市，市場觀望情緒濃厚，政策調控的力度一再加強，讓狂熱的市場氛圍漸趨理性。

• 值得一提的是，在2017上半年年尾，6月29日，長沙市委市政府「22條人才新政」，在長沙工作、具有專科及以上學歷或技師及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。從長遠來看，人才引進的政策對於城市的建設和發展也有著促進作用。

預售證發放緩慢 商品房價格監管

從需求層面來說，政府除了對市場上的買方進行調整，對於售賣方也加大調控，從對房企的預售證發放以及房價的監管方面都有涉及到，調控手段層層深入，一環緊扣一環。

1月，長沙市政府發文《關於加強商品房預售資金監管的通知》，將預售資金全部納入監管賬戶，由市房產交易管理機構監管；同期，市住建委牽頭，30餘房企簽署「樓市公約」，簽署《房地產市場「控房價、防泡沫、防風險」承諾書》。

2月，網簽限價政策加碼，高價房源住宅網簽限制仍繼續，明確每個區每月將出台一個價格指導，只要超過指導價，就會關閉網簽；同時，銀行對於首套房的認定標準有所變動，還清貸款再購房也算二套房。

3月22日，長沙市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步規範我市商品房銷售價格行為的通知》，對房地產開發企業申報的價格明顯過高的，不予辦理申報監製，暫停其網簽行為，價格主管部門將對該企業進行告誡、約談，必要時對該樓盤進行成本監審。

3月24日，長沙市住建委下屬房產交易管理中心召集多家商業銀行以及開發商代表舉行加強新建商品房預售資金監管的培訓，實行「政府+銀行」雙重監管，同時全市所有樓盤將分批次簽署《長沙市新建商品房預售資金監管協議書》，並接受操作流程等方面的培訓。

6月29日，長沙三部門發文對新建商品住房價格明碼標價實行監製，並規定申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。

• 預售證發放緩慢，讓房企開盤熱情逐漸降溫。據了解，從3月開始，房企預售證的發放就變得相對緩慢，審查要求也相對更高。對於房價的控制，政府直接干預動作不多，僅從旁進行監製，但是對於房企申報的房價過高，則會網簽受限，後續，政府對房價的監管還將繼續。

房貸優惠不再 利率調回基準

自兩次樓市調控政策落定以來，長沙銀行房貸市場政策也隨之在調整，收緊的信號非常明顯。6月至今，長沙各大銀行利率優惠已經不再，首套房貸調至基準利率已經成為各大銀行的「標配」，甚至有銀行已停止貸款。

• 房貸利率收緊，對於一般剛性需求的購房者來說，購房壓力也會增大，購房者購房意願也隨之減弱，從調控趨勢來看，隨著樓市信貸利率不斷收緊，房地產降溫也將持續。

回顧這半年，樓市調控一次次加足馬力，內容一次次升級，讓長沙正式進入限購、限貸、限售、限價的「四限時代」，調控的範圍也由新房波及到二手房。據戴德梁行數據顯示，2017年上半年長沙市（內六區）新建商品住宅供應與成交面積下降，但成交均價仍繼續走高；新建商品住宅供應面積同比急降30.9%至383.6萬平方米；成交面積509.1萬平方米，同比大幅下降38.1%，供求關係緊張，在一定程度上有效遏制投機炒房購房，長沙樓市呈現量跌價穩的態勢，調控初見成效。

然而，政策也並非不近人情，目前長沙商辦市場還未波及，人才新政的調控放鬆，也為讓一部分購房者獲得購房資格。

「下半年中央著力建設房地產調控的長效機制，推動市場走勢更加趨於理性。在因地制宜、因城施策的政策指導下，長沙的調控政策也將更為靈活。」業內人士分析認為，下半年長沙樓市預計將維持整體平穩的態勢，供需將進一步趨於平衡。

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