誰打破了置業北京樓市的「五環固化」思路?

2017/08/09

樓市進入深度調整期,比五環多一環的六環,真正成為北京置業主戰場。

以過去半年為例,2017年1-6月北京新建商品住宅(不含保障房)成交中,二環以內佔0.7%,二、三環之間佔1.2%,三、四環之間佔1.7%,四、五環之間佔7.2%,五、六環之間佔37.6%,六環以外成交最多,達到51.5%。

統計顯示,北京整個五環外的成交量加起來佔到全市房地產成交量的89.1%,幾近九成。與2016年相比,六環以外佔比繼續擴大,上半年成交量比例超過50%。

以結果倒推,為何六環——這個曾被購房人以「偏遠」「郊區」等字眼標籤化的地域,會越來越成為北京人的置業首選?

史上最嚴格調控之年,如何重新評估環線和區域板塊價值,做出科學購房決策?

調控改變城市化路徑

調控已經不再是淺嘗輒止,持續深化的趨勢已經很明朗,這造就了北京新房供應集中外溢。

數據顯示,北京限購+降價思路基本確定,導致2017年上半年土地總供應量達456.66萬平米,供地宗數同比2016年上半年上漲261.1%,較2016年全年的44宗還多出了21宗。

但是,在所有土地供應中,居住類用地只有41宗,佔全部土地供應量六成多一點。其中又有16宗為自住型商品房用地,可供入市的非政策型商品房面積大幅降低。

「今年土地供應的一個明顯特徵是,中心城區建設用地存量不多,更多土地供應於五環、六環以外區域。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,這樣的瘋狂拍地趨勢在下半年仍將持續,而土地供應六環化仍是主流。

麵粉決定麵包,六環樓市價值正在重塑。以北六環的昌平為例,近兩年地價不斷上浮,2016年成交兩幅地塊樓板價觸及近40000元/平方米,超越當時在售樓盤價格,將北六環一步帶入70000元時代。

伴隨城市化進程加速,北京的新政策、新產業不斷向新區蔓延。

一個持續發展中的北京,在六環內外,從上北下南左西右東各方向,分別鋪開形成昌平新城等發展基地,工作必須奔進四環、居住最好擠在五環的舊思路,隨著房地產外溢,已經坍塌。

集生態、商務、產業、商業、教育、居住等發展要素於一身,新北京城市中心,吸引置業者為其買單。

以昌平新城為例,享受相鄰的北京創新、創業熱土海淀輻射,全力打造科技商務區(TBD)、未來科技城、沙河大學城等幾大產業功能區,京北創新中心、國際科教新城由此發跡。這裡即將誕生一座可以媲美美國矽谷、第二個中關村的世界級高科技產業基地。

其實,新時期的北京財富積累方式,必然將以創業創新打底。大中關區域即是這一財富獲取方式最為集中的區域。從中關村開始向北,經過上地、西二旗、回龍觀、沙河直至昌平新城,構成了大中關區域新興行業的財富版圖——這不僅是一條產業發展新脈絡,也將源源不斷吸引高凈值人群和成功人士選擇在昌平新城所在的北六環定居、生活。

相比於過去的城市規劃,配套到位、全面發展、北京職住平衡等理想模式,最有可能在新發展版塊實現。

相比東、南、西部三個落實中的新區,昌平新城作為北部發展基地,在佔據政策傾斜、產業承載的同時,同時兼具生態環境、區域配套、便捷交通、教育醫療等利好,有成為下一個新城市中心的潛力。

落子於北部昌平新城的招商·都會中心項目,從拿地、規劃到建設過程,都正好與大中關區域由產業化到城市化發展,由單一城市功能向複合城市功能演化的軌跡重合。

招商·都會中心所在板塊,緊臨昌平線南邵捷運站,京藏、京新、京承三條高速與六環路共同構建了項目周邊的多維交通體系。項目緊鄰清華十二年一貫制昌平校區,購買客群可令子女盡享優渥教育資源。此外,多家三級醫院、二級醫院,更有眾多專科醫院環繞周圍,宜工作,更宜居。

作為北京的生態屏障、自然文化旅遊集中地,這裡亦具備足夠優越的自然環境及深厚的人文底蘊。

優越的自然環境環繞城市生活,讓生活更健康生態,是每個城市人的夢想。招商·都會中心緊鄰北京最大城市公園,佔地398公頃的白浮泉濕地公園,遠望蟒山國家森林公園、大楊山國家森林公園、東沙河、孟祖河、京密引水渠、沙河水庫、十三陵水庫等生態資源,讓生態城市化、城市生態化。

在漫長的時間裡,人們吐槽「攤大餅」式城市擴張,尤其對以五環為界的城市、郊區分野有著天然的心理偏差。其實,「攤大餅」的負面影響,譬如單中心+環線引發城市交通弊端、無限制擴展規模造成人口過度擁擠、有違生態環境建設理念、產業結構與布局不合理,都可以被新型城市規劃、運作、建設方式所消解。

一場居住革命

優秀開發商集中進駐,並在創新研發產品中掀起居住革命。下一代居住產品,將顛覆以往思路。

舉個最簡單的例子:隨著互聯網、科技創新不斷融入生活方式,快遞、微信、電子設備等成為生活的一部分,成年人當代化的同時,老人、孩子也在當代化。尤其是在以科技、創新著稱的北部區域,在這裡拿地的開發商如何讓他們一同享受科技的便利?招商·都會中心考慮了諸多當代人居的細節以及未來的趨勢發展,讓生活更加隨心所欲。

一個優秀的項目不僅應把脈樓市現狀,也應以趨勢化產品設計理念,為購房者創造未來城市生活樣本。招商·都會中心創新從區域、規劃、園林、建築、人居、科技等方面的趨勢進行綜合審視,締造讓現在滿意,隨著居住時間的推移,讓未來也連連讚歎的生活空間。

在開發者的規劃中,這裡未來將形成「全時都會生活」狀態,打造24小時不間斷的都會生態自循環體系。

穿梭在經典的紅磚建築中,在招商·都會中心,城市平墅、微墅、全齡洋房、高端辦公、街區商業等多種生活、工作狀態中無縫切換,新的昌平科技中心可居、可購、可娛樂、可工作,城市生活功能與低密度建築終於可以共享。

近年來,昌平先後吸引招商、泰禾、龍湖等品牌房企入駐發力,為區域價值做出背書。昌平新城,前景無限,也為新北京樓市未來指明道路。

中指院曾以紐約城市發展史為依據,研究過世界大型城市在不同發展階段人口流動、產業聚集的推動因素和趨勢。如報告所寫,昌平新城之於北京,正如同曼哈頓之於紐約。

新的居住組團和優秀項目,可令創新產業驅動、生態環境圍合、城市功能齊全、宜居生活建築、文化藝術空間、交通設施完善等要素,在一個空間內完美聚合。城市形態巨變的關鍵年份,將家庭從「環線固化」的舊思維中解放,將比他人更早邁入新城市生活方式,都會生活,即將在2017年下半年綻放。

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