天津炒房合同無效判決值得商榷

民事審判，審判的是平等民事主體之間民事關係，調整市場經濟行為的工作還是交給政府；司法、行政不能錯位交叉，否則只會損害司法公信力，於法治不利。

炒房本身是個中性詞，其與炒股、炒黃金一樣都只是市場經濟環境下，人們追逐差額收益的一種經濟活動，也是交易各方自願、平等、自由行駛的基本民事權利。這種行為應由政府通過政策調整予以規範和引導，而絕非由司法機關盲目介入調整。

這兩天媒體爭相報道一篇標題為《天津首判：以炒賣房屋為目的的購房合同無效》的新聞，筆者未看到判決文書，但從報道全文來看，尤其是法官說法來看，判決購房合同無效顯然是沒有法律依據，該判決也必然會遭至各界爭執（看新聞評論就知一二）。

我們拋開所謂的「中介」「炒房」等新聞字眼，從單純的案件來看，根據報道中提到的事實「2016年3月，尤某某與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬元購買吳某某的房屋一處，並約定同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。後來吳某某發現尤某某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。」

上述事實中最重要的一個信息是，雙方約定「約定同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方」，這一點就意味著買房人在過戶時將房屋過戶給第三方已經是基於雙方的約定，該約定並沒有違反禁止性法律規定，後來賣房人以買房人「炒房人員」為由明確解除合同。這兩個一對比大家應該可以看出端倪，簡單來說，買房人在買房時就表露了房屋有可能轉售的意願（故才有此約定），賣房人同意；後來為什麼又不同意了，我們猜測一下會不會因為房屋價格上漲了？賣房人見不得買房人轉售獲益了？至於真實原因，我們不得而知，賣房人給出了一個高大上的理由，就是買房人是從事炒房的人員……

從媒體報道的事實，筆者先拋出兩個小問題：

1、買房轉售是不是就是炒房行為？

2、買房轉售的行為收不收到法律保護？

我們來看看審判觀點：

濱海新區法院塘沽審判區認為，此類案件中籤訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

審判區的上述觀點能不能得到法律的支持呢？法律上的「合同不成立」包括合同未生效和合同無效兩種，在本案中顯然法院認為的是合同無效，我們來看一看《合同法》關於無效合同的規定：

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

審判區認為買房人簽訂合同是為了轉售牟利，而非真是要購買房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。故而我們可以理解為審判區認為是第一種情形「一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益」，但本案中並沒有損害國家利益。

審判區認為「有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護」，我們匹配一下第四種情形「損害社會公共利益」，公共利益受損？房價上漲？那麼開發商競相「炒地」又如何說？再匹配第五種情形「違反法律、行政法規的強制性規定」，更無從談起。

既然找不到能夠確認合同無效的法律依據，為何司法機關仍然要通過判決去強行干涉？筆者可以理解司法機關的出發點，恰巧又是雄安新區購房潮爆發時期，司法機關希望能通過司法判決打擊一下炒房行為。誠如筆者前文所言，「炒房」與炒股、炒黃金一樣都只是市場經濟環境下，人們追逐差額收益的一種經濟活動，也是交易各方自願、平等、自由行駛的基本民事權利。這種行為應由政府通過政策調整予以規範和引導，而絕非由司法機關盲目介入調整。

民事審判，審判的是平等民事主體之間民事關係，調整市場經濟行為的工作還是交給政府；司法、行政不能錯位交叉，否則只會損害司法公信力，於法治不利。

作者：馬雙