城市行走：用腳步感受城市的進化！

偶然看到一條的一個貼《這個辦公室，每隔5分鐘就有火車開過！還被租完了！》，當時覺得很奇妙就轉到了佰仕會的群里，沒想到當時就引起了不小的爭議：有人起立為這個項目喝彩，卻也有人說沒有那麼誇張實際也還在招商之中，有人說這是一幫有情懷的人乾的一件特別不靠譜的事從商業邏輯上根本就講不通。

後來知道這講的其實是北京東五環附近一個舊改項目「西市記憶」，而恰好我們還有朋友與項目的操盤者相熟，就在附近還有幾個類似的舊改文創園區。於是我想：與其做嘴皮上的爭論，不如親自走進去看看真假。

於是，就有了這次「佰仕會城市行走：走近那些高逼格的文創園」。我們一共走訪了三家分佈在兩廣大街延長線上的園區，分別是競園、夢谷和西店記憶（整個項目其實叫「梵石iTown」），這是一個時間的順序。

競園是這個片區做的最早的一個，也最成熟，據運營方介紹目前的出租率基本在96%以上，有自己很清晰的定位：國際影像產業基地。說來這個在北京供銷社集團名下由棉麻倉庫改造而來的北京文創園區的代表項目卻是一個意外的結果，或者說一切只是湊巧。湊巧供銷社集團手裡有這麼塊資產需要盤活又不甘心被簡單收儲，湊巧北京的文化傳媒公司被CBD不斷高漲的租金逼迫外遷，湊巧兩廣大街開始向通州打通捷運也修到了附近，就這樣，一塊原本只能堆放貨物的廢地，僅僅經過簡單的調整，就變成一個「有天有地有感覺」的文化傳媒陣地，租金也可以叫板那些正統的商務寫字樓。

也許因為機緣湊巧的自然生長，競園相當於就是市場自由選擇的結果，這讓競園難免會有些缺憾（比如停車位的不足），卻也相當皮實，經得起市場的考驗。競園最大的亮點在他們的藝術中心，這個展廳每年可以承接八十多場大型的品牌活動，包括發布會、展覽等，其中不乏蘭博基尼、愛馬仕、保時捷等時尚圈的大牌。在整體商業配置沒有特別考慮的情況下，這個藝術中心就成了整個園區的靈魂，為整個品牌定下基調。

夢谷距離競園不遠，同在馬路的一側，自然也就成了商圈的延展。就佔地而言，夢谷要小的多，大概只相當於競園的一個街區。大概也正是因為逼仄的空間，逼迫夢谷的運營者拿出了更多的心思投入改造。不同於大多數園區都是獨棟廠房的格局，夢谷通過巧妙的連廊設計將地面引向露台，將不同的樓座有機相連。這讓夢谷看起來更像是個商業綜合體，多了許多靈活性，也讓整個空間有了均好性，不僅可以按整棟來租，分層分戶都有可能。相比競園的自然生長，夢谷做了精心的規劃，有明確的動靜分區，而且通過在門口假設立體停車庫做到人車分流，讓整個園區更親近於人的尺度。

夢谷的締造者邱育敏如今也是佰仕會的會員。在跟他和他的團結結識的兩年多的時間裡，我看到了他們極強的學習和迭代更新能力。這個從深圳激烈的市場拼殺中歷練出來的團隊進軍北京、上海，按邱總的語言就是「從啃骨頭的地方到了可以吃排骨的地方」，專門去接那些別人認為「疑難雜症」的項目，結果在別人認為最艱難的時間越做越大，現在光是北京每年就可以接不下十萬平方米的項目！如今他們不僅實現了品牌化運作，而且已經開始組建自己的商業地產基金，不僅可以接幾千平米小規模的改造項目，而且已經開始做成片的改造，這次我們參觀的廣渠路夢谷只是他們很小的一個試點。我們問老邱怎麼總結他們的模式，他說他們的模式就是不會把自己限定於什麼固定套路，兵無定勢，一定是針對項目本身去找一個最精準的定位，然後用最快的方式去實現最好的效果。老邱從不避諱自己做的就是所謂「二房東」的生意，但他說他絕不會去那種「左手進右手出」的過路買賣，不能體現他們專業價值的項目寧可不做，因為「那樣的錢根本就不是你的」！

梵石iTown（西點記憶）距離夢谷不遠，卻幾乎是完全與世隔絕的世界。如果不是因為特地找來，我都不可能知道在北京還有這麼絕的一塊地，四面八方縱橫交錯都是鐵路！雖說一條描述的所謂「每隔5分鐘就有火車開過」是誇張了點，但就在展示中心一塊玻璃窗的外面就能看見火車開過！而且這塊地說是改造其實大多數都是新建，等於是在一塊租來的鄉產權土地上乾的一個純持有的開發項目！而且還是在這麼一個無論是從地段還是環境來說都堪稱「絕地」的地方！這實在太顛覆我們的想象。

梵石iTown有一句口號說服了我：製造IP的小鎮。據說唐季禮的工作室已經簽約，目前一期大約2萬平方米也基本租完，還都是2000平米以上的大空間，租金能租到5元/天.平米左右！這完全顛覆了我們對當下辦公市場的想象，哪裡就冒出來這麼多能消化這麼大面積的客戶（加上前面說的兩個園區，單個客戶租賃面積都在千平米以上）？！是什麼吸引了這些客戶來選擇這樣的地方？是IP？是人脈？還僅僅是因為租金便宜停車方便？這個團隊是一批出身萬科的職業經理人，目前在北京已經成功操盤如梵悅108等存量改造項目，據說背後還有重量級的產業基金在做支持。從現場的感覺看，這個團隊也非常職業，能看出大公司的章法。不過往後的故事究竟會怎樣，我想還是需要持續跟蹤，搞不好就會是又一個「阿那亞」呢！大家就該集體洗腦了。

這次城市行走，我們真切的感受著城市發展的脈絡和城市進化的力量，就像身處在這個時代，無論你出身如何，你都被裹挾前行。在這樣一個時代，對於我們這些從事著與城市生活密切相關工作的人來說，如果你沒有意識到變化的存在，你就只能被變化改變。行走是我們對城市的把脈，這只是一個開始，歡迎一起同行！