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一個香港地產商的肺腑之言:中國房地產的長遠致勝之道

一個香港地產商的肺腑之言:中國房地產的長遠致勝之道

作者:陳啟宗 guandianweixin

8月7日―8月10日,由觀點地產主辦的2017博鰲房地產論壇在海南舉行,香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗從「去地產化」延展,談及企業的多元化問題,他提出了:所謂的去地產化就等於多元化,多元化歷史上是站不住腳的,而且你也賺不了那麼多錢,最好賺錢的還是房地產。

以下為發言實錄:

大家早上好!今天講全球化的地產,我覺得有點不合適。所以我想還是跟著朱中一會長和樊綱教授講的去地產化的話題,跟大家進行分享。

我昨天來之前,從來沒聽過「去地產化」這個詞,所以我不懂什麼是去地產化。到現在還不到24小時,我就變成了「專家」,要跟大家講講「去地產化」。

到底什麼叫「去地產化」,最終我搞清楚了,在內地好多詞真是有點莫名其妙,我說地產化是可以「去」的嗎?馬克思說經濟發展的幾個要素,人力、資金、土地。土地是改不了的,怎麼可以「去地產化」?當然我聽詩濤講了以後,我也明白了她的意思。

我們在座都是做房地產的,去地產化對我們來講真是不好的事,也就是說你的工作完蛋了,我們都是搞房地產的,去地產化就是說沒得幹了。所以提出去地產化這個詞,本身就告訴我們一件事,就是說你失敗了,你沒戲了,你沒得玩了。可能從前你賺過錢,但是從今以後要是你去地產化的話,也就是說你承認你失敗了,你沒得玩了。

用詩濤的去地產化的定義來說,就是多元化,不只是買買土地或者蓋房子。我也明白這是有它的道理的,但是剛才朱會長和樊教授講的,就像這個重建,將來要重建的面積很多,要是每年2%的速度發展的話,還有很多事可以干。

另外一方面,去地產化是怎麼來的?為什麼要談這個問題?為什麼有這個需要?我個人不認為一定要去地產化。比如說河南建業,胡葆森在河南一個地方發展,也是有得做的,河南是1億人口的大省,他在那裡深耕,還可以做很多事。

另外一個例子就是恆隆,恆隆在高檔商業房地產市場,相對於市場我們是很小的,但是我們還有很多可以做的。所以我認為不一定要去地產化,而且我要警告各位,去地產化也就是多元化,它很有問題。

有什麼問題呢?問題就是去地產化之後你能賺多少錢。我看過一些文章,說美國、澳大利亞等這國家,那些國家裡面你找最富有的一兩百人,大概有1/3到一半的富人,他的財富的累積是跟房地產有關的。如果你要去房地產,你要想想你是不是能夠成為前100、200的富人。

房地產是可以賺錢的,問題是怎麼去賺。歷史也告訴我們,靠房地產賺錢是最好的方法之一,去地產化就是你不大願意再賺錢了。

搞多元化有什麼方法?昨天我聽了很多,有各種新的模式,比如說現在的旅遊地產,我對這些做法是持保留意見的,我還沒有看到全世界搞所謂的旅遊地產賺了大錢的。

做其它的行業都可以賺錢,但是我們做房地產都不是想賺小錢的,想賺小錢的人不會來搞房地產,來搞房地產的人都是要賺大錢的。你要賺大錢,你卻又多元化,你就沒戲了。

世界各地的經濟歷史告訴我們,所謂的多元化公司沒有一家可以長久。我記得我年輕的時候,在50年代到70年代,那個階段美國最火的公司都是多元化企業,現在沒有一家存在,除了通用電氣之外。

所有這些告訴我們,多元化能成功的機會是小之又小的,早晚都會分崩離散。

當然我也理解,為什麼今天內地那麼多的商界朋友要搞多元化,因為以往30年經濟是大發展期,機遇多得不得了,可以說遍地是黃金,你不抓好像是對不起自己,你不抓好像是笨蛋。但是你要小心,歷史上搞多元化的沒有一個是能夠長遠成功的。會是你嗎?希望大家不要那麼高估自己,認為一定是我,恐怕最終不是你,而且你可能下場不那麼好。

所謂的去地產化就等於多元化,多元化歷史上是站不住腳的,而且也賺不了那麼多錢,最好賺錢的還是房地產,所以不要去地產化。

為什麼現在那麼多人講去地產化,要多元發展呢?因為以往這20多年,的大發展期興起了一幫人,這幫人包括不少在座的人,至少也是你們的夢想,就是要追逐規模。

那麼大,那麼多機遇,不抓真是不對。但是你要注意一件事,2010年我在海外跟外國朋友聊天的時候我都說,我認識好多在內地的商人,非常優秀,但是最優秀的都不到國外去,到國外也是多元化的一部分。他為什麼不到國外去呢?因為要逐鹿中原,要先把這個大市場打下來,在致勝了,慢慢再到外國去。

現在我們看到有兩種人是往海外走的,一種是專業的,像五礦集團,他們沒辦法,他們是搞礦業的,的礦產就那麼多,所以他們必須要到海外去,這是可以理解的,他們不多元化,就搞礦業。另外一種人是不知道自己在做什麼的,有東西就買,追逐多元化和追逐規模,這些人成功的機會少之又少,這幫人早晚會失敗而回。

很多人今天在談輕資產,我也來談談輕資產。我聽到這個名詞,我覺得莫名其妙,房地產永遠是輕資產的,鋼筋、水泥不輕,但是槓桿的作用是什麼?槓桿就是輕資產。你放10%進去,銀行貸款90%,那不是輕資產是什麼?房地產因為太重了,鋼筋、水泥價錢太高了,所以一定要輕資產。

不過我也理解,現在他們說的輕資產,是在輕資產的房地產領域裡再輕一點,輕到什麼地步呢?輕到最好就是不用放任何的資本進去,但如果不放一點錢進去,你也不可能賺到錢。

歷史也告訴我們,輕資產並不是最賺錢的,為什麼要輕資產?因為你沒錢,所以只能輕。歷史證明輕資產跟比較重的資產相比,不一定輕資產就賺得多。

理論是一回事,實踐證明難得有一個搞輕資產的人是賺大錢的,當然你不需要像恆隆那麼離譜,恆隆這十幾年基本上沒負債,我在上海蓋1000億港幣的商業房地產,十幾年都基本上是零負債,那是過重,那是因為我們有特別的原因,因為以往這十幾年,我們的資金流太強了,但這不是一個好的例子,別人也不一定能夠做到像我們這樣。

但是你不要走反面的極端,你做輕資產,萬變不離其宗,你的資金沒進去,將來你只能夠靠你的腦子、靠你的勞力賺錢,就變成一個服務性行業,服務行業是要靠量來支撐的。房地產是一個長周期的資產,量不可能太大,所以輕資產絕對不是賺錢最好的方法,當然賺錢還要看是長線賺錢還是短線賺錢。

一切的問題都在於你跟我要的是什麼。你想做什麼,20年之後、30年之後,當你退休的時候,你怎麼才是最高興、最快樂的,你要的是什麼?

簡單來說兩個選擇,一個是長線的成功,長線賺到不少錢,當然什麼是多,什麼是少,那是個人的問題。

你是想長線的賺很多錢的成功,還是想短線的威風?基本上那些瘋子都是尋求短線的威風,而犧牲了長遠成功的可能性,所以你說那不是瘋子是什麼?而且它的下場絕大部分是失敗的。

所以我奉勸所有的商界朋友們,無論是管理層、高管,還是自己的企業,最重要的就是你的心態是什麼,你搞清楚了你到底想要什麼,長線的成功還是短線的威風,你就要調整你自己的心態。

在做生意很奇怪的一點,就像一個足球隊只有前鋒沒有後衛。好多公司都是這樣,每個企業家都是打前鋒的,都是要攻的,要賺錢的,這也很好,但是後方沒有人守門,早晚要失敗而回。

所以在大家想去賺好多錢的同時,也要想一想怎麼不死去,死了就沒戲了。所以賺錢是好的,鄧小平也說要讓一部分人先富起來,所以賺錢是光榮的,只要你賺得乾乾淨淨。但是在你賺錢的同時,你還要想一想怎麼保證不會死掉。

我父親曾經跟我說,你懂得賺錢之前你要先知道一件事,就是怎麼不要虧本。

賺錢是好的,是很快樂的,但是虧本是很痛苦的,所以你在要賺錢的同時,你要先問一個問題,我怎麼才能夠不死去、不虧本,那才是長遠致勝之道。也希望內地的房地產的朋友們調整一下自己的心態,不要追逐短線的威風,要為自己、為後代、為國家、為人民追逐長線的成功,祝你們長線成功。

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