一個香港地產商的肺腑之言：中國房地產的長遠致勝之道

作者：陳啟宗 guandianweixin）

8月7日―8月10日，由觀點地產主辦的2017博鰲房地產論壇在海南舉行，香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗從「去地產化」延展，談及企業的多元化問題，他提出了：所謂的去地產化就等於多元化，多元化歷史上是站不住腳的，而且你也賺不了那麼多錢，最好賺錢的還是房地產。

以下為發言實錄：

大家早上好！今天講全球化的地產，我覺得有點不合適。所以我想還是跟著朱中一會長和樊綱教授講的去地產化的話題，跟大家進行分享。

我昨天來之前，從來沒聽過「去地產化」這個詞，所以我不懂什麼是去地產化。到現在還不到24小時，我就變成了「專家」，要跟大家講講「去地產化」。

到底什麼叫「去地產化」，最終我搞清楚了，在內地好多詞真是有點莫名其妙，我說地產化是可以「去」的嗎？馬克思說經濟發展的幾個要素，人力、資金、土地。土地是改不了的，怎麼可以「去地產化」？當然我聽詩濤講了以後，我也明白了她的意思。

我們在座都是做房地產的，去地產化對我們來講真是不好的事，也就是說你的工作完蛋了，我們都是搞房地產的，去地產化就是說沒得幹了。所以提出去地產化這個詞，本身就告訴我們一件事，就是說你失敗了，你沒戲了，你沒得玩了。可能從前你賺過錢，但是從今以後要是你去地產化的話，也就是說你承認你失敗了，你沒得玩了。

用詩濤的去地產化的定義來說，就是多元化，不只是買買土地或者蓋房子。我也明白這是有它的道理的，但是剛才朱會長和樊教授講的，就像這個重建，將來要重建的面積很多，要是每年2%的速度發展的話，還有很多事可以干。

另外一方面，去地產化是怎麼來的？為什麼要談這個問題？為什麼有這個需要？我個人不認為一定要去地產化。比如說河南建業，胡葆森在河南一個地方發展，也是有得做的，河南是1億人口的大省，他在那裡深耕，還可以做很多事。

另外一個例子就是恆隆，恆隆在高檔商業房地產市場，相對於市場我們是很小的，但是我們還有很多可以做的。所以我認為不一定要去地產化，而且我要警告各位，去地產化也就是多元化，它很有問題。

有什麼問題呢？問題就是去地產化之後你能賺多少錢。我看過一些文章，說美國、澳大利亞等這國家，那些國家裡面你找最富有的一兩百人，大概有1/3到一半的富人，他的財富的累積是跟房地產有關的。如果你要去房地產，你要想想你是不是能夠成為前100、200的富人。

房地產是可以賺錢的，問題是怎麼去賺。歷史也告訴我們，靠房地產賺錢是最好的方法之一，去地產化就是你不大願意再賺錢了。

搞多元化有什麼方法？昨天我聽了很多，有各種新的模式，比如說現在的旅遊地產，我對這些做法是持保留意見的，我還沒有看到全世界搞所謂的旅遊地產賺了大錢的。

做其它的行業都可以賺錢，但是我們做房地產都不是想賺小錢的，想賺小錢的人不會來搞房地產，來搞房地產的人都是要賺大錢的。你要賺大錢，你卻又多元化，你就沒戲了。

世界各地的經濟歷史告訴我們，所謂的多元化公司沒有一家可以長久。我記得我年輕的時候，在50年代到70年代，那個階段美國最火的公司都是多元化企業，現在沒有一家存在，除了通用電氣之外。

所有這些告訴我們，多元化能成功的機會是小之又小的，早晚都會分崩離散。

當然我也理解，為什麼今天內地那麼多的商界朋友要搞多元化，因為以往30年經濟是大發展期，機遇多得不得了，可以說遍地是黃金，你不抓好像是對不起自己，你不抓好像是笨蛋。但是你要小心，歷史上搞多元化的沒有一個是能夠長遠成功的。會是你嗎？希望大家不要那麼高估自己，認為一定是我，恐怕最終不是你，而且你可能下場不那麼好。

所謂的去地產化就等於多元化，多元化歷史上是站不住腳的，而且也賺不了那麼多錢，最好賺錢的還是房地產，所以不要去地產化。

為什麼現在那麼多人講去地產化，要多元發展呢？因為以往這20多年，的大發展期興起了一幫人，這幫人包括不少在座的人，至少也是你們的夢想，就是要追逐規模。

那麼大，那麼多機遇，不抓真是不對。但是你要注意一件事，2010年我在海外跟外國朋友聊天的時候我都說，我認識好多在內地的商人，非常優秀，但是最優秀的都不到國外去，到國外也是多元化的一部分。他為什麼不到國外去呢？因為要逐鹿中原，要先把這個大市場打下來，在致勝了，慢慢再到外國去。

現在我們看到有兩種人是往海外走的，一種是專業的，像五礦集團，他們沒辦法，他們是搞礦業的，的礦產就那麼多，所以他們必須要到海外去，這是可以理解的，他們不多元化，就搞礦業。另外一種人是不知道自己在做什麼的，有東西就買，追逐多元化和追逐規模，這些人成功的機會少之又少，這幫人早晚會失敗而回。

很多人今天在談輕資產，我也來談談輕資產。我聽到這個名詞，我覺得莫名其妙，房地產永遠是輕資產的，鋼筋、水泥不輕，但是槓桿的作用是什麼？槓桿就是輕資產。你放10%進去，銀行貸款90%，那不是輕資產是什麼？房地產因為太重了，鋼筋、水泥價錢太高了，所以一定要輕資產。

不過我也理解，現在他們說的輕資產，是在輕資產的房地產領域裡再輕一點，輕到什麼地步呢？輕到最好就是不用放任何的資本進去，但如果不放一點錢進去，你也不可能賺到錢。

歷史也告訴我們，輕資產並不是最賺錢的，為什麼要輕資產？因為你沒錢，所以只能輕。歷史證明輕資產跟比較重的資產相比，不一定輕資產就賺得多。

理論是一回事，實踐證明難得有一個搞輕資產的人是賺大錢的，當然你不需要像恆隆那麼離譜，恆隆這十幾年基本上沒負債，我在上海蓋1000億港幣的商業房地產，十幾年都基本上是零負債，那是過重，那是因為我們有特別的原因，因為以往這十幾年，我們的資金流太強了，但這不是一個好的例子，別人也不一定能夠做到像我們這樣。

但是你不要走反面的極端，你做輕資產，萬變不離其宗，你的資金沒進去，將來你只能夠靠你的腦子、靠你的勞力賺錢，就變成一個服務性行業，服務行業是要靠量來支撐的。房地產是一個長周期的資產，量不可能太大，所以輕資產絕對不是賺錢最好的方法，當然賺錢還要看是長線賺錢還是短線賺錢。

一切的問題都在於你跟我要的是什麼。你想做什麼，20年之後、30年之後，當你退休的時候，你怎麼才是最高興、最快樂的，你要的是什麼？

簡單來說兩個選擇，一個是長線的成功，長線賺到不少錢，當然什麼是多，什麼是少，那是個人的問題。

你是想長線的賺很多錢的成功，還是想短線的威風？基本上那些瘋子都是尋求短線的威風，而犧牲了長遠成功的可能性，所以你說那不是瘋子是什麼？而且它的下場絕大部分是失敗的。

所以我奉勸所有的商界朋友們，無論是管理層、高管，還是自己的企業，最重要的就是你的心態是什麼，你搞清楚了你到底想要什麼，長線的成功還是短線的威風，你就要調整你自己的心態。

在做生意很奇怪的一點，就像一個足球隊只有前鋒沒有後衛。好多公司都是這樣，每個企業家都是打前鋒的，都是要攻的，要賺錢的，這也很好，但是後方沒有人守門，早晚要失敗而回。

所以在大家想去賺好多錢的同時，也要想一想怎麼不死去，死了就沒戲了。所以賺錢是好的，鄧小平也說要讓一部分人先富起來，所以賺錢是光榮的，只要你賺得乾乾淨淨。但是在你賺錢的同時，你還要想一想怎麼保證不會死掉。

我父親曾經跟我說，你懂得賺錢之前你要先知道一件事，就是怎麼不要虧本。

賺錢是好的，是很快樂的，但是虧本是很痛苦的，所以你在要賺錢的同時，你要先問一個問題，我怎麼才能夠不死去、不虧本，那才是長遠致勝之道。也希望內地的房地產的朋友們調整一下自己的心態，不要追逐短線的威風，要為自己、為後代、為國家、為人民追逐長線的成功，祝你們長線成功。