廣州樓市迎來最嚴調控 四大一線城市集體「認房認貸」

被認為是一線城市中「價格窪地」的廣州市場，在春節后二手房成交火爆的刺激下，更嚴厲的調控政策也不期而至。

緊隨北京發布「認房認貸」新政之後，廣州在3月17日深夜也出台了升級版的限購新政——自3月18日起，無房無貸者，首付最低3成；無房有貸款記錄者，首付最低4成；有房無貸款記錄者，或者首套房貸還清者，首付最低5成；首套未還清的則首付最低7成，同時外地戶籍需要5年納稅或社保證明，此前的政策是需要3年。

至此，北上廣深四大一線城市的樓市調控政策均採取了「認房又認貸」。在無房無貸且是首套房的首付方面，廣州和深圳執行三成，北京和上海則是35%。

作為去年國慶期間並未加碼限購限貸政策的一線城市，廣州房價最近幾個月連續環比上漲的趨勢令地方政府調控壓力加大。去年底土地市場的高溫也加劇了今年調控趨緊的預期，最近半個月以來，關於廣州調控即將升級的討論也不絕於耳。

國家統計局最新發布的2月房價統計顯示，廣州市2月的二手住宅價格環比上漲2.7%，同比大幅上漲近三成，這還是包括了外圍區域較低成交價的統計結果，如果只看中心六區，這一漲幅將高達近五成。

作為擁有從化和增城兩大外圍不限購區域的一線城市，廣州的總體新房成交均價一直在看似非常合理的區間。自去年國慶期間廣州強調穩定樓市政策后，從11月到今年2月，廣州的新房網簽均價基本穩定在1.6萬/平方米，這一價格不僅遠低於北上深，也遠不及南京、杭州等熱點二線城市。

出現這一狀況的事實是，廣州核心區的新房因為嚴格的限價政策，遲遲拿不到預售證，中心城區更是無房可賣，主要的外圍成交區域新黃浦和南沙均價不到2萬，從而拉低了廣州的整體均價。在廣州去年至今能夠上市銷售的新房中，多為郊區盤，如增城、從化、蘿崗、南沙等外圍新生區域。

與看似穩定的新房市場相比，廣州的二手房市場卻持續升溫。根據廣州市住建委的數據顯示，2016年二手住宅買賣的備案宗數為12.99萬宗，同比增加59%，達到歷史峰值。

到了今年前兩個月，廣州核心地段的二手房價格已經同比大幅上漲到六成以上。合富輝煌地產研究院發布的一份報告顯示，2017年前兩個月，廣州中心五區的二手住宅成交均價已接近4萬/平方米，同比2016年上漲近萬元，漲幅超過三成。

也就說，如果要在廣州中心區購買一套不錯的100平左右的三居室，價格要超過400萬元，而2016年同期只需300萬元左右。如果是最核心的珠江新城，漲幅則更高。

此次廣州加碼堪稱史上最嚴的限購政策后，依然為因社保年限提高而失去資格的外地人留下了空間。外圍兩區的從化和增城區依然不執行限購。

這次影響較大的還是外地人3年社保變為5年，很大一批人將失去購房資格，成交量會出現至少兩三成的下降，房價則會階段性到頂，未來隨著觀望情緒的加重以及開發商預期的改變，房價有望趨於平穩。

合富地產研究院顧問黎文江認為，這一政策缺口是出於疏散廣州中心城區人口的考慮。社保提高到5年後，很大一部分外地人的購房需求會外溢到周邊地區，不限購的增城和從化能承接這部分需求。

但如今的情況卻是，增城目前的新增貨量也不多。3月29日，增城將有三宗地塊出讓，目前還未開拍就已突破歷史樓麵價紀錄，在限購加碼因素的疊加下，今後增城區域的房價或許也會走進上升通道。

在多數市場人士看來，相比其他一線城市，甚至個別的二線城市，廣州的房地產市場在全國範圍內是一個突出的正面典型，房價總體較為理性，也是一線城市中的「價格窪地」，只是最近數月有快速上漲壓力，這與廣州市採取的嚴格限購限貸措施以及充足的土地供應，以此來預防樓市過熱的現象有關。

但新政出台之前，如今的廣州市場明顯處於快速補漲階段，中心區域在無新房可售的狀態下，二手房價急劇上升。感受到明顯壓力后，政府這次深夜出台的「認房又認貸」政策，將讓廣州的政策向北上深看齊，短期內市場或許會出現明顯降溫。

廣州的市場行情並不是孤例，今年以來，包括北京、廣州、杭州、南京在內的各主要城市接連加碼限購限貸政策，就是要為從春節過後依然火熱的樓市降溫，限購限貸政策更趨嚴格，也直指樓市中依然存在過高的槓桿現象。

從去年國慶期間多數核心城市重啟調控，到如今半年內調控再度升級，的房地產市場又進入到了新一輪史上最嚴格的調控周期，過快上漲的房價能因此趨於平穩和理性嗎？相信每個人心中都有自己的答案。