2017年海外房產投資指數報告

過去一年，全球及經濟均受到多方面的挑戰。國內方面，人民幣的加速貶值以及經濟增速放緩面臨的轉型 ;國際方面，英國脫歐給資本市場帶來了極大的不穩定性，美國總統大選、一帶一路的推進等大事件均備受關注。在這一系列大環境背景下，2016 年成為高凈值人群在海外置業的高峰年。

根據胡潤研究院的調研數據顯示，高凈值人群當中投資海外房產的人數較 2015年相比有了明顯的上升。同時，我們發現高凈值人群購買海外物業的主要用途有三方面，分別是養老、資產配置和子女留學。

那些已經在海外購買物業的人，平均每人購買的房產數為 2.3 套，這說明高凈值人群在財富管理方面非常積極。秉承「雞蛋不要放在一個籃子中」的原則，高凈值人群海外置業行為呈現積極投資的趨勢。

但各國房產現狀及發展趨勢，去哪個國家置業，回報率如何呢？ 《澳洲財經見聞》為您整理了一份來自胡潤研究院近日首發的《2017高凈值客戶海外置業展望》，這份28頁的報告推出」2017全球房價指數」和」2017海外置業投資回報指數」。

其中，全球房價指數中前十位皆為大陸城市，溫哥華排名第11位；而在海外置業投資回報指數排名中，溫哥華名列第一位。

希望您能從中獲取最有價值的信息。

一 海外置業城市投資指數

2017全球房價指數前50名來自全球17個國家，其中最多，有19個城市進入前50，其中前十名都被大陸城市包攬，前三名分別是合肥、廈門和南京；其次是美國。有6個城市進入前50名，包括波特蘭、達拉斯、西雅圖等；加拿大有4個入榜，其中溫哥華排在第11位，維多利亞排第20位，多倫多排第28位，澳大利亞悉尼排在第41位。

胡潤還說：」不可思議，全球十大房價漲幅最大的城市都在，第11位的溫哥華也是人炒出來的。」

「2017海外置業投資回報指數」是由當地的房價年漲幅、租金收益率、當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。其中，溫哥華以房價年漲幅25.5%，租金收益率4.6%及匯率漲幅6.7%，三項相加所得的投資回報率36.8%而排名第一。紐西蘭的奧克蘭則以32.5%排名第二；紐西蘭惠靈頓以31.1%排名第三。澳大利亞悉尼以30.1%排在第四位。

驅動高凈值人群海外置業的因素中，分散風險、子女教育以及移民排名前三位，而在海外置業的區域選擇上，」學區房」置業以52%高居榜首。

在獲取海外房產投資信息方面，」朋友親戚推薦」是他們最信任的渠道，佔28.2%；」對海外當地的經濟與法律環境不了解」則是高凈值人群在投資時面臨最主要的挑戰。

另外，美國、英國和加拿大是最適合高凈值人群投資移民的國家，其次是澳洲和新加坡，但倫敦的投資回報率只有2%。美國西部則是目前高凈值人群最喜歡的移民和海外置業目的地，特別是洛杉磯、舊金山和西雅圖，其中西雅圖連續兩年上升，超過紐約進入前三。

報告還指出，加拿大2017年房地產市場的熱度放緩，市場不會出現劇烈波動。加拿大房地產聯合會(CREA)預計2017年溫哥華年平均房價會漲2%，多倫多則是8%。

對溫哥華來說，新推出的針對外國買家的15%的稅收新政使得高端住宅市場開始冷卻，而相比之下，多倫多地區的房地產卻趁勢上漲，且2017年房價不會出現明顯的回調。

二 澳大利亞投資指數

2016 年上半年，對澳大利亞的對外投資上漲了188%，漲幅僅次於美國。2015年對澳大利亞直接對外投資(不含金融性投資)額度高達 466億澳元，其中地產行業投資就超過240億澳元。可見，海外房產投資成為了他們重要的投資方式之一。澳洲房產更是因其自身優勢成為眾多首次置業者和投資者的選擇。

此外，隨著 2016 年8月澳聯儲政府實行的降息政策等近年來一系列的「經濟高槓桿」政策，加之澳元匯率在近一年保持強勢的增長，這導致以墨爾本、悉尼為代表的投資熱門城市房價一路看漲。

悉尼和墨爾本房價第三季度上漲至新高，澳大利亞最大城市悉尼的房屋中位數(指所有銷售的房屋將價格按照大小順序排列，居於中間位置的價格，用以反映當地房價的一般價格水平)價格於第三季度上漲2.7%至106.8萬澳元。墨爾本的房價中位數跳漲3.1%至77.4萬澳元的紀錄高點。

去年，澳洲政府對澳洲的房地產政策進行了多次調整，包括澳儲行降低利率，各州政府提高海外印花稅，都對澳洲房地產市場造成了不小的影響。澳大利亞各州的政府正在提高海外人士購買和擁有澳洲土地的相關稅負。

澳洲財經見聞在本文的附錄部分為您整理了來自四大會計師事務所之一的德勤（Deloitte）發布的土地交易印花稅附加稅相關改動。

早期高凈值人群對於海外置業投資知之甚少，主要依靠一些個人的渠道來搜集信息或直接與房地產開發商打交道。隨著海外置業市場的不斷發展，高凈值人群的需求以及購買習慣也在發生著變化。

數據顯示，越來越多的高凈值人群將中介機構作為他們海外置業的主要渠道。高凈值人群選擇進行海外置業交易渠道的Top 3，均屬於「中介」類型的機構。可見，當前中介機構的作用及其專業性，正受到更多高凈值人群的認可。

此外，未來高凈值人群最期望獲得 房產投資諮詢和海外房產市場制度、定價規則、租賃 市場、交易流程等信息提供。

在未來海外置業趨勢上，有46%的高凈值人群表示在未來會嘗試在海外進行置業。並且，資產等級越高，對於海外投資房產的需求越高。在置業國家方面，高凈值人群未來海外房產投資的首選國家仍然是美國，有55.5%的人群表示在未來三年會考慮在美國置業房產；其他考慮置業的國家依次為英國、澳大利亞、新加坡和紐西蘭。