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房地產市場「新變局」:「租房」時代將要到來

半年之前,買一套房子,在北上廣深「安家落戶」,還是不少年輕人在職場打拚的一大夢想。然而半年之後的今天,再來審視,肩負幾百上千萬的購房壓力在一線城市「假裝」地生活,則大可不必。這樣的判斷,來源於去年底中央經濟工作會議堅持「房子是用來住」的明確定位。這一定位在前天,也就是7月24號召開的中央政治局會議上得到進一步確認:「堅持房地產政策的連續性」。

要讓「房子是用來住的」這一定位落到實處,除了調控加碼、限購限售等司空見慣的手法之外,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,租售並舉,建立起符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,顯得尤為重要。這其中,租房的「租」字首當其衝。從「買買買」,到「租租租」,困擾職場年輕人的住房困局,能否由此破解?

上海首批「只租不售」地塊成交 政府割肉放棄一部分利益

最近一段時間,住房租賃市場的發展備受關注。就在中央政治局會議召開的當天,上海市首批「只租不售」的兩宗地塊以11.5億元的價格成交了。這樣的價格計算下來,樓面單價不足6000元,而且是位置優越的上海浦東張江和嘉定新城。競得這兩宗地塊的都是國有企業,這在業內看來有十分深遠的意義。

首先,根據記者昨天的實時查詢,這兩個區域目前的在售房價均在每平米4萬元左右。而機構數據則顯示,不足6000元的樓麵價格相比一年之前成交的附近宅地,單價降低了84%。長期以來,房價高居不下的重要原因是地價太高:麵粉貴了麵包能不貴嗎?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,樓麵價格如此之低,一方面是因為這屬於政策性土地供應、地方政府在主動割肉放棄利益,另一個原因在於「只租不售」的經營模式。

楊紅旭表示,土地出讓並不是完全市場化的出讓方式,因為上海市在「十三五」規劃當中,有大量的租賃住房用地的供應。第二個原因是這個用地是創新性的,是一個租賃住房用地,過去是沒有的。只租不售涉及到一個非常複雜的投入產出的測算。拿這種地塊進行開發經營,租金回籠太慢了,這也是導致地價大幅下降的一個核心原因。

房地產國企將在住房租賃市場發揮重要作用

地價低並不代表門檻低,實際上「只租不售」對房地產企業提出了新的挑戰,持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。這次競得這兩個地塊的房地產企業都是上海本地的國企。上海有關部門明確,此次成交的兩塊用地出讓年限為70年,期間,房地產持有企業必須持續出租運營,還要建立包括租賃對象、租期、租金等一系列管理及服務等。而在5天之前,住建部等九部委聯合發文:在廣州、深圳、南京、武漢等12城市試點住房租賃。旨在增加租房供應,讓「租房」也能實現住有所居,並明確要求國有企業要充分發揮引領和帶動作用。楊紅旭指出,國有房產企將在住房租賃市場中扮演重要的角色。

楊紅旭說:「現在大力發展住房租賃市場,這個市場過去90%是散戶、房東作為供給一方的。現在正在嘗試讓一些機構,包含一些國企和民營企業去參與這樣一個市場的開發建設出租,這是一個探索過程。以後要涉及到一些長期經營租賃的房子,那必須要在租賃經營方面,有一些經驗的積累、模式的創新,包含融資手段的一些創新。」

雖然「只租不售」用地在上海是首次推出,但在全國範圍內,北京、佛山等地已有先例。但在中原地產首席分析師張大偉看來,房地產企業從過去的「買地賣房」的銷售模式轉變為現在的「只租不售」的持有模式,雖然期限都是70年,但企業參與的程度或許不會太高。

「租房」時代將要到來 對平抑房價起到穩定器作用

地產大佬馮侖顯然已經意識到房地產市場的最新變化。他在最近發表的一篇文章中說,房地產「后開發時代」來了。他認為,以2016年結束為分水嶺,房地產企業只做住宅,通過開發、賣房的循環模式開展業務的「開發時代」已經結束,取而代之的是產品多元化的「后開發時代」。

而近期,住房租賃市場的發展,無疑也在告訴大家「租房」時代將要到來了。比如「廣州前不久試水的『租購同權』等租房新政,這被網友認為「依此立法,以後租房住的和買房住的吵架,將不再低人一等」。張大偉對此表示認同,他認為,下半年還將有更多住房租賃市場的配套政策出台,促進住房租賃市場發展多點發力。短期來看,租賃市場的確是越來越被重視,而且租賃市場肯定也是從過去的缺乏監管、比較混亂的階段,逐漸在向監管加強轉變,政府的加法和減法的供給,包括一些調控措施在逐漸針對租賃市場發力,未來的這個市場應該越來越正規。

楊紅旭也指出,住房租賃市場對於平抑房價也能起到穩定器的作用。

楊紅旭說:「住房租賃市場會分流一些購房需求,使整個住宅的房價上漲幅度得到一定的控制,比如能夠穩定市場交易的作用。現在只是開始,我們國家這種租賃市場是短板,需要進一步把它補上,這個歷程我估計需要十年到二十年。」

央廣短評:「房子是用來住的」正在一步步加快落實

「房子是用來住的,不是用來炒的」已經成為全社會的共識。在大刀闊斧地進行了樓市調控,收緊購房政策之後,促進住房租賃市場發展正在成為落實這項政策的另一條出路。

「房子是用來住的」,落實到租房市場上,首先就是要「有房可租」。眼下,住房租賃市場發展還有很大空間,跟發達國家相比,租房比例有待提高。此外,「房子是用來住的」,還要讓人「租得起」房。此次上海首批「只租不售」地塊拍賣,低於市場近五分之四的樓麵價格,正是說明了這個問題,在犧牲一部分土地拍賣收益之時,換來的是保障住房租賃市場價格「租得起」。當然,最重要的是,不管是買房住還是租房住,都要住得有尊嚴。對此,廣州試水「租購同權」,便體現出「讓租房者幸福居住」的意義。唯有讓租房者沒有後顧之憂,才是住房租賃市場長遠發展之計。

可以說,「房子是用來住的」正在一步步加快落實,「租」字當頭,或許在不遠的將來,「居者有其屋」的夢想不一定要通過買房來實現;而「租房」也能成為住有所居中的一種常態。



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