地產黃金時代結束！萬科的臨時性看法，還是大勢所趨?

摘要：地產業永遠是高槓桿的遊戲，萬科算是槓桿玩得小的，姑且有壓力，其他企業不用說。如果銷售疲態甚至回落，購房者觀望和需求端被控制，必然就面臨陰跌、降價的風險。成本已經擺在那裡，降不起！

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撰文|張銀銀

萬科近來新聞不斷，股權爭奪暫時告一段落。對於樓市未來，萬科內部郵件又有新看法。

6月12日，澎湃新聞看到的一封由萬科集團人力資源部，於今年6月1日發布的內部郵件顯示，「面對地產『黃金時代』的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。」

1、地產黃金時代真結束，還是重複反轉歷史？

這份郵件的真實性，是可靠的。首先，有必要指出的是，萬科內部人士向澎湃新聞確認了上述郵件的真實性。其次，在此之前，萬科高層已經多次表達過，地產黃金時代結束的意思。

譬如，早在2014年，萬科總裁郁亮先生就曾稱，內地樓價增長減速，反映房地產業的黃金時代結束。他甚至向記者表示，房地產業的白銀時代剛剛開始。不過同時，他認為，行業前景仍然健康，主要因政府的城市化進程，將在未來15年繼續拉動需求。

2014年的形勢和現在有些類似，多空博弈激烈，調控進入深水區。可誰曾想到後來的事情，房價再次沖向更高。這樣的變化，不是萬科能預料的，恐怕所有人當初都不敢相信。

而到了今年初，調控一而再再而三加碼，郁亮先生接受上證報專訪時又表示，未來房價可能會降。

當然，這是個標題黨，實際人家原話是，未來房價會不會下降？這個可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房價上漲過快的城市，未來一年將面臨價格回落的壓力。但另一方面，他並不認為會有「崩盤」的風險。

到了2017年股東大會上時，郁亮先生又表示，房地產行業的黃金時代結束的時候，規模的老大並不是萬科所追求的。

特別值得注意，2017年至今，萬科多次提及房地產行業黃金時代結束。作為行業老大或者說老二吧，嘻嘻，類似的言辭絕非巧合，而是一定聞到了什麼氣味。

2、萬科的壓力在哪？

注意萬科這份內部郵件：公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整——言下之意，能不能為萬科創造價值，是獲得多少激勵的關鍵。

6月2日晚間，萬科發布5月份銷售報告顯示，2017年5月，萬科實現銷售金額358.9億元，同比減少1.35%；銷售面積242.0萬平方米，同比減少9.5%。

而據中原地產研究中心統計數據顯示：在已公布今年5月份銷售業績的標杆房企數據中，包括萬科、碧桂園等在內的多家龍頭房企銷售速度有所放緩。

萬科集團董事會秘書朱旭先生，在5月份銷售及經營情況電話會議中表示，5月份大部分房企的銷售業績環比都有所下降。

明面上，萬科面臨銷售壓力。其實遠不止於此，背後的原因更值得深思。槓桿遊戲一貫立場：2016行情的火熱，實際也透支了部分需求。2016年地價在房價期待下的狂飆突進，非常明顯，當然也反過來助推房價。

相對而言，萬科算是拿地謹慎，特別是價格上自我控制很好的。即便如此，萬科都感覺高處不勝寒，其他開發商的壓力可想而知。

還如萬科集團董事會秘書朱旭先生所分析的，政策監管趨嚴，限購限貸政策覆蓋的城市增多，商改住物業類型的嚴格管控，以及對無證銷售、中介虛假宣傳的查處。另一方面，銀行、信託公司對房地產企業的資金鏈也在趨緊。

這些壓力，從方方面面影響開發商資金鏈和銷售，並對房價本身造成壓力。實際上，能夠支撐今天一二線城市房價，必須有高周轉銷量的保證，然後才有現金流的安全。地產業永遠是高槓桿的遊戲，萬科算是槓桿玩得小的，姑且有壓力，其他企業不用說。

如果銷售疲態，甚至回落，購房者觀望和需求端被控制，必然就面臨陰跌、降價的風險。成本已經擺在那裡，降不起！

3、其他房地產企業壓力又在哪？

熟悉萬科的朋友都知道，萬科的現金儲備高、資產負債率低。槓桿遊戲的親大哥總和張銀銀說，就算房地產企業都垮完了，萬科也還在。

潮水退去，才知道誰在裸泳，確實如此。

資金成本、現金流、利潤率、地價風險、房價風險……簡而言之，大部分房企將不得不面對這些問題。

調控的中短期堅持是無疑的，那麼房企在一二線城市銷售明顯走好短期沒可能。當然，也不一定很差，每個企業也有自己的情況。

在銷售整體一般的情況下，就會面臨一個問題，資金成本和資金來源保障。購房者的房貸利率上升是很明顯的，甚至房貸速度下降。要理解銀行的難。

譬如年初，北京、重慶等城市首套房帶來利率優惠普遍還有，現在很少了，不少還上浮到基準利率以上。槓桿遊戲在重慶、北京近期購房的朋友都這麼和張銀銀說。

除了對購房者房貸利率上浮，房地產企業融資成本也明顯上升。銀行同業、理財造成了負債端成本上升，央行市場利率調節也是個因素；現在金融去（穩）槓桿也在推進，各種表外被緊縮，市場無風險利率自然攀升。

去槓桿必然就會推升市場利率，那麼出價高者得成為必然，貸款市場逆轉，開發商求銀行、求金融產品發行者。高價成為必然。

而不少開發商2016年高價拿地，部分款項就算再拖，現在也該逐步付了；

其次，2016拿的地也到了該開發的節奏，開發多多少少就要點啟動資金，才能預售；

預售現在面臨去盤速度放緩，當然有的城市目前依舊能高頻率周轉，但接下來進入多空博弈期，一定會相對放緩。那麼現金迴流將是個問題。

看最新的報道可以意識到，無論北京、上海，還是此前都還大熱的重慶，實際二手房交易均出現了觀望。二手房的情緒之於京滬房地產市場就是核心，之於重慶等二線城市市場，於新房情緒也是高度相關。那麼，開發商就必然面臨回款壓力；

各種日常債務滾動也要還，融資收緊，部分錢換了卻未必馬上可以拿到新錢。現金流還是現金流，如何保障？真不是個說著玩的問題。

所以，萬科的謹慎，準備拿自己的薪酬體系改革，這是有道理的。傳遞出的信號，更值得購房者、投資者深思。

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