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萬融富大併購 誰是最大贏家

萬融富大併購 誰是最大贏家

在637億元的合作落聽之後,這場被萬達董事長王健林稱為三方共贏的世紀併購到底帶給了萬達、融創、富力怎樣的改變?在這筆生意中,誰是最大的贏家?最後入局的富力又為何願意接下沉重的酒店資產?

萬達:輕資產與降債務

對於萬達來說,三方的生意與融創一對一不同的,主要有兩點:第一是價格。此前,融創與萬達達成13個文旅項目和77家酒店的交易總價為632億元,其中還包括萬達向融創提供的委託貸款296億元;而7月19日,王健林透露,由於合作有了調整,交易總價也由之前的632億元增加至637億元,加上回收往來款,萬達可以從這筆交易中獲得680億元的現金。

根據隨後發布的三方公告,原本作價295.75億元的13個文旅城,每平方米提高約200元,融創以438.44億元收購前述13個文旅項目的91%股權,並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元;萬達予以融創的296億元委託貸款「取消」;融創336億元收購萬達的77個酒店資產包,打折出售給第三方富力地產。富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后兩日內付20億元定金,2018年1月31日前付清全部轉讓價款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響,繼續執行,直至合同期限屆滿。

和此前交易內容不同的是,萬達也不用付出296億元委託貸款,但流動性卻大大改善:7月19日王健林首次對外交底萬達商業負債情況顯示:本次轉讓以後,萬達商業的貸款加債券約2000億元,賬面現金1000億元,這不包含13個文旅項目的300億元。本次轉讓后萬達再收680億元現金,賬面現金達到1700億元,現金流將大幅改善,萬達將清償大部分債務。

第二是合作夥伴的合理性。萬達與融創之間的合作不言而喻,如果沒有富力的加入,萬達雖然能夠賣出同樣的資產,但一方面需要提供給融創委託貸款,融創的負債壓力也很大,同時對於對酒店業不是十分精通的融創來說,接盤77個酒店的結果,很可能是要再次甩賣。相比而言,擁有酒店運營經驗的富力,同樣也是萬達的合作夥伴,雙方在去年底已經達成過一份關於合作運營商業綜合體的合約。

融創:併購出超級企業

相比於萬達來說,融創此番交易惟一一個不太容易理解的地方,便是對文旅城的「加價」:根據三方公告,融創相比於此前與萬達一對一的合作,購買文旅城的成本,每平方米多了200元,換句話說,酒店資產包打折的差價部分,不但被加到了文旅城裡,還有所提價。

「老孫做了一盤大生意,如果不提價,一來富力未必願意接盤重資產的酒店業務,那對於融創而言,壓力只會更大,二來是文旅城本來就夠便宜,就算是提價也在合理範圍內。」知情人士算了筆賬:交易對價加上13個文旅城450億元總負債,老孫獲得近5000萬平方米的土地儲備平均成本每平方米只有1700元,如果按照孫宏斌所言的賬面200億元現金計算,實際支付的對價只有200多億元不足300億元。

這還不是最重要的,通過此番併購,一直處於二線地位的融創將有衝擊一線梯隊的底氣:並沒有很高的負債、超級土儲、合理的一二線城市布局,如同王健林所言,融創通過此次收購,預計兩年將進入行業收入前兩名。

富力:登頂最大酒店主

相比於萬達和融創長期的你儂我儂,富力此番入局可謂意料之外,但又在情理之中。

意料之外,指的是在全行業流行輕資產的情況下,富力願意接盤如此大規模的重資產,特別還是酒店業務。「投資大、回報周期長、管理專業性強」是行業對於酒店資產共同的認識。擁有長期酒店自持經驗的富力顯然不可能不知道這一點。

為何會在此時入局?交易三方的公告或許能說明一切:原本作價336億元的77個酒店資產包,富力只需要付出199.06億元便收入囊中,換句話說,僅此一項,富力便提前將百億浮盈收入囊中。

不僅如此,作為曾經的華南虎,富力這些年擴張之路並不順利,早已被昔日同伴甩在後面,加之一二線城市的拿地成本高企,富力想要在公開市場獲得資源的難度越來越大。為此,富力此前也將舊改和酒店作為自己另闢蹊徑的兩大板塊,此番低價獲得萬達酒店資產,富力一躍登頂全球最大酒店主,如果未來能夠合理對相關資產包進行資本運作,富力的流動性壓力並不一定會很大。

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