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中國地產基金為什麼做不起來?

生子當如孫仲謀,拍戲當如馮小剛,做基金嘛……

在做房地產基金,就像受氣的小媳婦,頭上至少有四個婆婆:投資人、渠道商、開發商還有政府主管部門。

雖說流動性過剩,雖說金融脫媒,但隨之而來的是投資者要求的高額回報,還有業務上的指手劃腳。

不能公募,初生的基金不得不給「國美蘇寧」式的渠道商打工,後者刀俎,前者魚肉,中介費加利潤分成,數層盤剝下來,基金喘氣都難。

和你聯手做基金的開發商,就像偏心眼的父母,自己的錢投給親兒子,基金的錢投給乾兒子。關聯交易,利益輸送,於開發商本身,在所難免,在投資者方面,防不勝防。

由於集資時誇大回報,迴避風險的不實宣傳,私募基金成了政府又愛又恨的「淘氣孩子」。譽之則為金融脫媒和金融創新,讞之則為亂集資和高利貸。

募資難,投資亦難,基金經理很難有獨立性和話語權。這是房地產基金最好的年代,也是最差的年代。不少房地產基金開張不久,就重張艷幟,再做馮婦,以基金為名,行開發之實,又做起了開發商。

基金難做,除了上述的外部掣肘,更由於地產基金混沌初開,尚無明星,也就是一批有突出且穩定的業績和誠信紀錄的基金經理群。如馮侖所言,就是地產界的馮小剛。

馮小剛很像牛逼的基金經理,不出錢,也無版權,但名利雙全。權益金、製片費和票房分帳,一樣不能少,打字幕時還排在前面,叫「馮小剛作品」。

馮小剛為什麼不差錢,很多爛導演差錢?馮侖認為,因為導演掌握了產業鏈中最核心的部分,能創造價值,有票房,有品牌。

爭做地產界的馮小剛,讓錢(投資者)跟著你走,讓觀眾(項目)跟著你走,是做好地產基金的終極解決方案。而要做地產基金界的馮小剛,需打造兩個核心能力。

一是為項目增值。基金經理不僅能提供資金,並索要相應的資金成本,與開發商分利,這只是切原有的蛋糕;更要具備為項目增值的能力,要把蛋糕做大。

二是投資人的信任,甚至是絕對信任。這種信任並非是相信你能為他們賺到最多的回報,而是相信你在任何情況下,都能站在他們的立場上,維護他們的利益。

投資人捧著馮小剛,因馮是票房的保證;觀眾追著馮小剛,因為在馮的心中,觀眾才是需要他伺候的爺。

其實,地產基金遇到的困境,既源於能力的不足,更源於信任的缺失。投資人的高回報,本身就是對高風險和缺乏信任的報價;開發商的強勢,也是基於房企的核心能力在於拿地,而非後期運營;渠道商予取予求,是人們更相信銀行和信託牌照;政府的擔憂,也是緣於之前多次的信託亂局和集資崩盤。

披沙見金,看下恆大上市過程中,原美林蓬剛和恆大的故事,或許會給我們帶來希望。這個故事的精彩程度,可以視之為版《華爾街》。

此大片的上集關於能力,是許家印向蓬剛要錢。當時,眾人皆曰恆大可殺或必死,而蓬剛堅持增資,並能引入新的投資者。在恆大上市即存,不上市即亡的危局中,這何止是增值?差不多就是救命。

下集關於信任,是蓬剛向許家印要錢。蓬、許之間既有蜜月,又有苦旅。因蓬剛堅持簽的對賭協議,上市次年,許家印就倒賠給美林十幾億,而恆大上市總融資亦不過60億。但許家印認為這是各為其主,正是基金經理最為可貴的品質。後來蓬剛自創地產基金,不知道許有無出手相助。不管給不給錢,都不是基於「人情」,而是對能力和投資前途的信任與否。

生子當如孫仲謀,拍戲當如馮小剛。地產基金經理們,應力爭成為最接近於馮小剛的人。但如上所述,知易行難。精採的恆大之役,不管是於蓬剛,還是稚氣未退的地產基金界,是顯例,也是孤案,只是完成了《非誠勿擾1》。決定未來的,是基金經理們的複製能力,能否如馮小剛一樣,持續做出自己的《非誠勿擾2》,乃至《非誠勿擾N》。

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