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【看不懂了吧】香港房地產暴動,驚呆內地客!

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三個月不到,香港的「地王」就被刷新,辣招之下預計今年一手樓仍會持續熱賣。「在香港,不買房子就是傻子。」一名不願意透露姓名的業內人士說。

最近,居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人,他的「原始積累」比起很多外地人都要來得早,在他大學時期,家裡人已經為他添置了房子,而他自己也在同一小區買了一套房,眼看著兩套原價才100萬元(人民幣,下同)的房子都漲到了800萬元,他心裡有些忐忑。

不過,最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣,在聯繫好香港的地產經紀人後,他開始了看房之旅。在香港走了一圈以後,王洋直呼「太便宜了」!例如,近日李嘉誠旗下的長實地產推出新樓「海之戀」第三期,打完折后,每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

在王洋看來,香港的新盤價格才每平方米12萬元,而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元,中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款,無論怎麼計算,他都覺得相當划算。這一次,他決定出手試一試運氣,哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣,對於香港房地產市場感興趣的人不在少數,還有不少人已經拿出「真金白銀」來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據,2016年至2017財年,共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況,同比上升了23.6%,而金額也同比增加了48.4%,至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的「大時代」。在今年2月,內地某開發商及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮,作價168億港元,摺合每平方英尺樓面地價2.33萬港元,已是香港「地王」;而在5月16日,經歷一輪激烈競價,香港本地地產開發商恆基地產以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地,這塊香港特區史上最貴地皮,將鴨脷洲「地王」遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場,在1973年落成啟用,今年5月1日終止運營,面積大約3.1萬平方英尺,最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺,摺合每平方英尺地價約5萬港元,是香港最高的成交樓麵價,預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款,中標發展商需要負責興建公眾停車場,相關面積會納入項目總樓面內,還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等,所以建築成本會比較高,而且項目落成后,禁止拆售。

恆基地產副主席李家誠稱,會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心后,又一標誌性的商廈,預計項目約2022年建成,總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元,加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓「中環中心」,當時傳說中的銷售價格是357億港元,與新的地王相比,顯得非常「白菜價」。

不過,中環中心目前尚未出售,長實地產執行董事趙國雄稱,一直都有收到查詢及買家出價,如果到了心理價位,就會考慮賣出,不過暫時收到的價格還沒有反映出「地王」的因素。

香港金管局出招「限貸」

在新「地王」誕生后,香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日,香港金融管理局(下稱「金管局」)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市,總共三招,引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件,首先,銀行新批出的按揭貸款風險權重下限,從15%提高至25%,意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二,涉及多過一個按揭貸款的借款人,月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人,購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時,首付必須六成。最後,則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人,月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定,以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來,金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示,新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人,以及不是香港本地人的貸款人。

陳德霖稱,新的逆周期監管措施是為了加強銀行按揭業務的風險管理,即便美國利率已經開始恢復正常化,由於香港銀行按揭貸款市場競爭激烈,香港的實際按揭利率不升反跌,還有銀行提供有吸引力的現金回贈,這些都增加了樓市過熱的風險,也會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

與此同時,香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示,2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴記者,此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主,將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切,加上本港充斥資金,新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為,金管局推出的新招只苦了中產,令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主,針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施,對實力雄厚的投資者而言問題不大,只增加投資成本及減少回報率。

此外,多名香港業內人士認為,新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李志成認為,二手市場的買家需要擔保人協助,短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱,二手市場的停滯,使得買家全部湧入一手市場,估計短期內樓價下調的壓力不大;另一方面,即便海外買家暫時卻步,但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累,所以購買力是很可觀的,香港特區政府也只能通過「加辣」來抑制樓價。

林浩文則預計,今年一手樓會持續熱賣,以現時樓市情況,估計今年樓市會上升5%至8%。

「限貸」無法解決根本問題

金管局短期內已屢次出手。就在5月12日,就地產發展商連番高價買地,並以高槓桿為地皮融資,金管局收緊本地銀行對發展商融資貸款比率的上限,並且要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本,以防地價不斷推高。

今年4月,香港特區政府制定了新規打擊「一約多伙」現象:任何買家以一份合約購買多於一個住宅物業單位,需繳納15%的印花稅。

實際上,在5月19日新規之前,金管局自2010年開始已有7次大動作,但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例,金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%,主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況,是較為安全的業務。但在金管局出招后,確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘,但由於後來不少小型銀行都不願意加息,於是幾個月以後,按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今,香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據,中原城市領先指數在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間,很多房子幾近翻倍。

在香港,不買房子就是傻子。」一名不願意透露姓名的業內人士告訴記者。

上述業內人士分析稱,香港特區政府希望可以控制樓價上漲,但卻不能在供應上有所作為,現在香港房地產市場最大的問題是,未來會面臨嚴重的供應短缺,所以樓價不會跌。另一方面,隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價,很多內地「金主」發現,其實香港的房子比想象中便宜,即便有重稅的情況下,還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣,只需要賣掉內地的一套房子,就可以全款在香港買一套不錯的公寓,每月租金絕對不低於2萬港元,這對於王洋來說,是一個很穩定很不錯的收益,因為在上海,一套總價800萬的房子月租金可能只有5000元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數,富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外,香港排在第三。除了房價以外,香港還有各方面的便利和環境的吸引力,長遠來說,境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅表示,香港特區政府對政策的「加辣」,主要針對的都是需求方面,但對未來供應,尤其是四五年以後的供應仍然面臨諸多挑戰。如果供應問題無法解決,市場仍然對樓價升幅有所憧憬。

紀言迅認為,市場供應短缺如果長期不能解決,就無法讓行業走向健康,光靠香港特區政府的干預,對市場來說,是一個不健康的舉動,因為如果依賴政策調控,很多市場因素不可預測,讓市場變得更加混亂。

香港樓市暴動帶給我們什麼啟示?

朋友圈有一堆專家學者成天喊「房價要跌,樓市要崩盤」,其中有的人已經唱空樓市很多年,可是大陸的樓市就是沒有崩盤。

但是,現在的樓市已經不同於往日。在一二線城市房屋成交量下跌,三四線前途不明的情況下,遲遲沒有崩盤的房價走到今天,還能堅挺下去嗎?

我們如果假設房價在未來有可能崩盤,哪么會以什麼方式崩盤,從哪個環節開始崩盤。在討論這個問題的時候,臨近大陸的香港樓市就很有參考的價值。

現在的香港樓價一漲再漲,非常火熱。過去十多年,香港反映私人住宅物業價格的「中原城市領先指數」由2003年8月的31.77,升至2015年9月的146.92的歷史高峰,升幅接近5倍。雖然房價漲幅可觀,但實際上,在現在的香港人眼裡,房價並不是只漲不跌的。在並不遙遠的1997年經濟危機時期,香港房價大幅下跌,之後很多年都難有起色。

席捲亞洲的1997年金融危機被普遍認為是香港房價崩盤的直接原因。據統計,金融危機爆發后,香港樓市急跌。據統計,由於經濟向好,加上地產商和政府的助推價格,香港房市從1995年到1997年出現了「高速增長」,平均價格上漲了50%。

以金融危機為分水嶺,之後的房價暴跌接踵而來,從1997年到2002年,跌幅達到57%。在爆發SARS之後,香港房價更是一跌再跌,當時的中原城市領先指數巳經只剩下45.71點,也就是說,香港人當初在樓市上的每一元錢投資,只剩下四毛五分。而房屋的交易量,從最高峰時期的172000套,暴跌到85000套,幾乎腰斬。

香港樓價下跌勢頭如此之猛,經濟危機只是背景。而在此發生之前,香港人已經花了過多的錢在房屋上,香港的房貸負擔比實在太高了,在1994年、1995年的時候香港供樓負擔比是是90%,1995年跌到70%后又回升,在97金融海嘯之前最高達到110%。民眾把收入的大部分甚至全部,都拿去還房貸了,每個月的收入所剩無幾,甚至出現透支。這情況已經是房市要崩潰的前奏。

香港人當年之所以在並不十分富裕的情形下,能夠把過多的錢投入到樓市當中,實際上與銀行寬鬆的房貸標準有關。據統計,在1997年以前,香港的銀行一度將房貸的標準降得很低。有不少房子是首付一成,貸款九成,銀行靠此大量放貸,吸引買房者高額貸款購房。

眾所周知,房貸負擔達到70%就是危險的臨界線,因為收入中只剩下30%可以消費引發消費能力大幅下降的後果就是經濟萎縮,產品賣不出去,庫存增加了,裁員、倒閉惡性循環下一個蕭條周期就開始了。因此,70%成為了危機的前兆。而當年的香港,房貸八九成的比比皆是,風險更是達到前所未有的高度。

貸款額度越高,意味著越沒錢消費,普通人消費的錢越來越少,消費不振,意味著市場上公司收入普遍降低,公司收入低則意味著社會普遍收入下降,那麼人們就更還不起房貸。如此,因無力供房而不得不降價賣方的人變多。房價便會下跌,樓市也因此出現崩潰。

比如,一座千萬豪宅,首付只有200萬,剩下800萬都是依靠貸款償還。依照香港的平均按揭年息2.5%計算,還款20年,一共要還的總利息開支達到217萬左右,再加上契稅、傭金、律師費等等共計五十幾萬,購房一共要額外支付270萬元左右。面對這樣子的沉重負擔,老百姓怎可能還有錢消費?

也就是說,假如未來的房價沒有上漲,這兩三百萬港幣的錢對於購房者來說就是凈支出,假如房價不僅沒有漲,還有所下跌,那麼這意味著購房者手裡持有的將是負資產。

當年在樓市高峰期借貸置業的市民,後來因資不抵債都變成負資產,部份更須低價賣樓脫離債務負擔。甚至香港的新聞裡邊還報道過買樓負擔過重,而工資不漲反跌,最後供房負擔過重而自殺的市民。一位香港的房仲業者在回憶當年時說過,在97之後的幾年間,幾乎每隔一段時間就有業主向他要求說,想要賣自己的房,因為實在還不上房貸。否則真的只有燒炭自殺了。

據統計,1997到2003年,香港樓市最低潮時,大概產生了106000名「負資產」人群。按照香港240萬套房產,佔總人口的5%。更慘的是,不少在1997年前房價最高點購房的業主,經歷暴跌,苦苦等了19年,房子的賬面依然是虧本。

在這之後,房價又有回升,但是也再次經歷了下跌。例如2009年到2015年香港有一次樓價大漲,但很快又發生了一次大跌。這些年來,香港樓市泡沫吹了破,破了又吹,被折騰的夠嗆的,是兢兢業業供房的香港小市民。

香港樓市的昨天,是否會預示著內地樓市的今天和明天?坦白說,在全國某些地區來看,似乎有這個趨勢。

儘管內地的銀行現在已經非常嚴格的要求房屋貸款不可槓桿過高,貸款八九成已經是不可能在發生的「神話」,但是在一線城市以外的一些地方,房貸的標準依然是很寬的。在去年以前,其實的房貸政策是趨向於寬鬆的,首套房比例30%,按揭利率在基本利率基礎上不斷打折扣。表面上看是優惠了購房者,其實從長期來看,這是透支未來人們的消費能力。

2017年收緊房貸的政策,說穿了是為前幾年的寬鬆政策在擦屁股。據統計,2016年的個人房貸總額為約19萬億,比上一年增加35%,2015年則是比上一年增加24%,2014年則是增加14%。不難看出,近幾年房貸總款的趨勢其實是增速越來越快。

到2017年,成為分水嶺,限貸限購政策壓制住了房貸的持續膨脹。但是這並未解決多年以來房貸的不斷加高槓桿所帶來的風險。房貸在人們的生活中佔比越來越大,與此相對的是消費增加乏力。這些跡象,都和香港有些類似。

據《華爾街日報》統計,今年4月的消費物價依然低迷,CPI增速依然非常疲軟。上升只有1.2%,這已經是連續多個月以來的低增速。而在食品價格、豬肉蔬菜等價格指數都下降了4%左右。這是個不好的信號。老百姓的錢都被房貸、租金等等分食,沒錢消費就意味著市場需求不旺,顧客買不動,意味著企業掙不到錢。如此,靠企業利潤發工資的房奴又怎麼有錢還房貸呢?

樓市連漲許多年,一夜回到解放前,這句話是在香港是真實發生的故事,並不是危言聳聽。篤信「房價只漲不跌」的內地人,真有必要了解香港人十幾年前經歷的樓市崩盤,以及其產生的經濟危害。前車之鑒,歷歷在目,要知道,1997年以前的香港人,曾經也個個都認為「房價只漲不跌」。

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