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2021/12/25
曾幾何時，城市化進程伴隨著房地產開發推動了經濟的快速發展。然而，大城市土地資源日漸稀缺，開發商拿地成本越來越高，高房價、高地價的盛宴背後，是開發商們普遍的焦慮，大城市緊缺的供給量已不能滿足房企的開發慾望和生存發展，未來將何去何從？
國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，由此也為城市化發展路徑提供了清晰可見的思路，城市化進城下一站無疑將駛向特色小鎮，特色小鎮將成為新型城鎮化的特色擔當和發展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區得小鎮開發也正在成為房企們戰略轉移的新據點。
碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領先房企正在打造的「小鎮計劃」，探索用「造城計劃」尋找新的利益增長點。
房地產金融聯盟曾在文章中把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。安家融媒根據不同房企的商業模式分析他們是如何在城鎮化背景下玩轉特色小鎮的。
碧桂園：科技小鎮成其未來新增長點，
助力業績雙冠王
最新數據顯示，前2個月，碧桂園以銷售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷售和拿地額「雙冠王」，超越了萬科和恆大。這讓對過往歷史不太清楚的人可能會認為碧桂園是市場的一匹黑馬，迅速滑入人們的視野，有點吃驚。
然而曾作為「華南五虎」之一的碧桂園本就在房企中有一定江湖地位，只是後來因為戰略布局問題始終處在一個掉隊的尷尬位置上，逐漸淡出人們的視野。
大家都知道，碧桂園走的是「農村包圍城市」路線。
在千億房企裡面，碧桂園的戰略布局相對其他有點另類。在2013年中報中，碧桂園表示會持續專註在一線城市的近郊及二三線城市拿地發展。而彼時，以恆大為代表的許多房企在前幾年進入三四線城市后紛紛回歸一二線城市，與此形成鮮明對比，碧桂園依然堅持深耕三四線城市，「關注一二線城市近郊，以三四線城市為主，這是碧桂園發展策略的核心，我們不會因為同行的改變放棄自身發展模式。」
對於碧桂園「掉隊」開發商第一梯隊，業界比較普遍的看法是，碧桂園為其「郊區大盤模式」所累。因為曾經房地產全國普遍熱火，碧桂園也能坐收漁利，然而一旦市場形勢不好，碧桂園的戰略就會遭到質疑。「農村包圍城市」的布局戰略也被認為是碧桂園陷入困境的重要原因。據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位於全國三四線城市。
可以說30年河東30年河西，碧桂園成也堅持敗也堅持。碧桂園矢志不渝的主打「農村包圍城市」的戰略定位如今迎來了翻盤機會。
指數研究院數據顯示，2016年1~11月，碧桂園新增土地儲備規劃面積一二線城市佔比為22%，與2015年相比下降5.1%；三四線城市佔比為78%。碧桂園總裁及執行董事莫斌曾提出，一二三四五線城市「火力全開」，這也就意味著碧桂園的拿地策略並不傾向於一二線，而是一線城市周邊，二線城市及三線城市的核心地段。
根據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低於2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。安家融媒認為，在去庫存背景下，三四線城市樓市成交的上漲，使得在三四線城市具備大量儲備的碧桂園等業績大幅上漲。
除了戰略布局以及合伙人制外，科技小鎮對於碧桂園的重振雄風，絕對功不可沒。按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低於森林城市的建設標準開發多個科技小鎮。科技小鎮將成為碧桂園未來的新增長點。據悉，自2016年8月，碧桂園宣布「產城融合」戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，目前，碧桂園已完成5個科技小鎮布局，其中3個將於今年動工建設。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。
循著碧桂園這麼多年的全國市場布局軌跡來看，科技小鎮無疑是堅守沉寂多年後的集中釋放，而且也與政策導向相吻合。
碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波表示，隨著建設的鋪開，科技小鎮未來在碧桂園集團龐大的銷售中會佔越來越重要的位置，不過，這需要一個過程。目前，科技小鎮前期銷售業績貢獻不佔主流，但後期成長性比較強。集團對科技小鎮的成長性和品牌提升的價值非常重視。
然而安家融媒認為，過分死守一套戰略而不能根據市場變化進行調整難免有靠天吃飯之嫌，事實也證明，三四線城市拿地戰略曾讓碧桂園陷入困境，如今在去庫存背景下，碧桂園有了轉機，可未來在科技小鎮的打造上還能不能繼續像今年一二月份的業績一樣領先於行業，我們尚需要更多的觀察。
綠城：農業小鎮不賣房子賣生活
綠城跟其他房地產開發企業一樣，雖然在產品力打造上獨樹一幟，但也有著市場痛點，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、雲棲玫瑰園……太多經典項目出自綠城之手，只是一座中式院子動輒數千萬甚至上億元讓普通人望塵莫及。
也正是看到了這一點，綠城前幾年就開始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉型為城市生活服務商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區，桃李春風將是一個樣本，除了房子，這裡更吸引人的會是那種全家庭的生活方式。
「我在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，我希望5-10年的主體部分能夠用於探索城鎮化，有可能帶動新一輪農村改造。」綠城董事會聯席主席宋衛平稱，將在5-10年裡最起碼做出5-10個理想小鎮樣板。
與碧桂園不同，宋衛平選擇的是特色「農業小鎮」。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。
農業小鎮最大的特點是對基礎農業的規劃，靠著小鎮中房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，並將周邊的農民轉化為現代農業工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個這樣的理想「農業小鎮」。
宋衛平認為，從房產行業轉型做小鎮，具有先天優勢。「終將由城市建設轉向為城鎮建設、鄉村建設多元一體化時代，最後做成一些唯美的、功能齊全的、非常現實悠揚、具有夢幻色彩的天堂小鎮，這是下一個階段社會發展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個選擇」。
「我作為一個房地產商人，不算成功，不算失敗，過去這二十多年，綠城大概賣了5000億元的房子。那麼，我把我在這個行業裡面的所思所感，加上我那麼多年讀的書，我把它變成五到十個我理想中的小鎮，這是我想做的事。」宋衛平滿懷豪情地說。
華夏幸福：產業小鎮的實踐先鋒
近些年，房地產正呈現一片紅海，北京也概莫能外，而在這片紅海中，華夏幸福的異軍突起卻給了市場一個大大的驚喜。一個名不見經傳的企業，依靠差異化的競爭戰略和堅定的執行，通過獨創的產業新城模式，正逐步邁入A股「千億收入、千億市值」行列，走出一條藍海之路。
近日，河北省公布了首批特色小鎮創建和培育類特色小鎮名單，廊坊有6個培育類小鎮入選，而其中三個均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮。
由此可見，華夏幸福在特色小鎮的開發和運營上早就走在了市場前列。
華夏幸福將自身定義為「產業新城運營商」。從這個意義上看，華夏幸福，可以理解為一個提供區域經濟綜合解決方案的供應商。而其之所以能夠成為行業翹楚，在於產品布局比別人早了很多年。
這家企業1998年成立，2002年進入固安工業園，受益於「產城融合」的開發模式以及京津冀規劃帶來的產業紅利，經過近15年的發展，在與政府搞PPP、產業新城、創新創業乃至足球上，都頗有建樹。
相比於綠城、碧桂園這些傳統房企，擁有更好的產業資源、對產業地產理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較於萬科萬達為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。
而走到今天，華夏幸福正以「PPP市場化運作」為機制，依託產業集群優勢，通過提供產業發展規劃、全球資源整合、招商管理服務、景區化智慧化運營等全產業鏈服務，與政府合作共創新型特色小鎮。
根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。
據悉，對於特色小鎮的開發和運營，華夏幸福早已在旗下產業新城內進行試點，目前已經建立並初具規模的小鎮包括大廠影視小鎮、香河機器人小鎮、嘉善人才創業小鎮。此外，足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。
實際上，在業內人士看來，華夏幸福打造的特色小鎮與其產業新城模式是一脈相承的。得益於體量小的特點，華夏幸福特色小鎮分佈在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業新城之間土地利用的空白，一方面疏導城市人口和產業、環節城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠郊之間大小城鎮的協調發展。
華僑城：文旅小鎮打造新型城鎮化樣本
在新型城鎮化建設進程中，旅遊產業得到了長足發展，而華僑城絕對是受益者。1985年從深圳灣畔的一片灘涂起步，華僑城如今已連續多年雄踞全球主題公園集團「亞洲第一、世界第四」。
旗下的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等景區是陪伴幾代人成長的「國民旅遊區」，「歡樂谷」更是國內主題公園行業唯一馳名商標。難能可貴的是，華僑城將產業、人口、資本等核心要素串聯起來，與其他運營商形成了差異化。這是華僑城獨特而有魅力的「造城」模式，它和新型城鎮化一樣，對區域的發展推動明顯。
「文化+旅遊+城鎮化」是華僑城「城鎮化」的戰略核心，「旅遊+互聯網+金融」則是城鎮化項目的戰略支撐。在新模式助推下，2016年，華僑城城鎮化項目在廣東、四川、雲南、海南、山西、河北等地快速落地。
華僑城甘坑新鎮，位於深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，擬規劃面積約12平方公里。這是華僑城擬投資500億元打造的首個「文化+旅遊+城鎮化」小鎮，這也是深圳的首單特色城鎮，被稱為文創第一鎮。
無疑，新模式讓華僑城的「造城」能力推向新高。而在國家政策的支持下，華僑城作為新型城鎮化的踐行示範者率先通過PPP模式推出「100個美麗鄉村」計劃，構建100座具有傳統民俗文化特色小鎮。
如唯一的博物館小鎮——四川安仁古鎮、南方絲綢之路的起點——四川天回古鎮、古色古香的「好萊塢」——四川黃龍溪古鎮、文創第一鎮——深圳甘坑小鎮、民族英雄文天祥後人聚居地——深圳鳳凰古鎮、明清南海防軍事要塞——深圳大鵬所城、深圳生態後花園——光明小鎮等等。
萬科：王石的「良渚烏托邦」
作為住宅地產的老大，萬科的任何一次轉型都會備受關注。萬科良渚文化村也可以說是一個小鎮，作為全國房地產行業的一個標杆項目，良渚文化村一直都不缺讚美之詞。萬科曾提出過口號：良渚文化村應該是安居又樂業的地方。
這個八年前由浙江南都房產開發並推出首個組團，現在已經成為杭州旅遊休閑和度假居住新名片新地標的良渚文化村，總佔地12000畝，其中山地5200多畝，旅遊用地1200多畝，公建用地680畝，房產用地3400多畝，規劃人口3萬左右。
包括了「良渚聖地」博物館公園、白鷺灣君瀾度假酒店、玉鳥流蘇文化休閑街區，以及陽光天際、竹徑茶語、白鷺郡、七賢郡、勸學里、綠野花雨、金色水岸等多個組團共同構成。是第一個多種功能複合的可居、可游、可學、可創業的生活小鎮。
從設計上，它超越了樓盤概念，以小鎮的尺度、步行的時距、主題村落式的布局，成為郊區新鎮建設的示範區、田園城市理想與新都市主義的試驗場。
然而到了實際上，良渚文化村只有一個產業——房地產。過於單一的產業模式如果讓小鎮在新時代得以持續，萬科恐怕還需要做更多的努力。因此，建造特色小鎮，還有巨大摸索創新和彎道超車的機會。
去年10月，北京萬科宣布與國開新城合作，通過成立合資公司的形式，開發位於北京門頭溝區軍庄鎮項目，並總計獲得超過3平方公里的土地開發和運營權。事實上，在北京萬科的轉型升級計劃中，產業城鎮也是重要的組成部分之一，目前已經簽約三個項目，其中門頭溝項目爭取在今年亮相，另兩個在河北涿州和天津寶坻。
另外，萬科在旅遊度假方面做了不少嘗試。在2014年宣布斥資400億元開發吉林松花湖旅遊項目后，萬科在冰雪產業發力頻頻。2016年年底，由萬科集團、八達嶺旅遊總公司、原石京龍滑雪場聯手打造的全新的萬科石京龍滑雪場也已經亮相。
其實，冰雪產業並非萬科優勢產業，但藉助滑雪場可帶動場地周邊萬科的其他業務，這一模式也成為單一滑雪場微利甚至虧損運營之下的新模式探索。
萬達：旅遊小鎮成轉型出路之一
近些年來，眾房企為了城市中心的土地殺得頭破血流之際，萬達卻選擇在郊區拿地。很多房企認為，只有一線城市或者1.5線城市的商業才更有發展機會時，萬達布局的重點則是三四線城市。2014年，萬達商業共新開23個購物中心，萬達內部一份2016年開業項目分佈表顯示，萬達2016年重點布局的大多為三四線城市，不少城市都是首次進駐。
據報道，萬達進入的城市需滿足較高的經濟總量、人口等指標門檻，其中可以劃分為一線、二線、三線、四線的城市共計216個。2017年，萬達輕資產的項目已過半，全面進入二三線城市，核心城市至少布局4個，如今連70萬人口的縣級市也進。和省政府簽大單佔便宜，重點布局：江蘇、遼寧、四川、廣西、河南，更會玩文化及體驗來打動政府，相對的小城市的項目則成本及面積控制。
目前國內選址落定的13個萬達城主要是通過與政府簽約確定的，截至目前，武漢中央文化區、長白山國際度假區、西雙版納國際度假區、南昌萬達城和合肥萬達城已經開業運營。
萬達旅遊小鎮的打造也是集團轉型的出路之一。在2022年北京冬奧會申辦成功的大背景下，萬達作為民營企業積極開展冰雪產業布局，有利於冰雪運動加快進入發展的黃金期。萬達在長白山修建了可同時滿足上萬人次，43個雪道的滑雪場，由國際化專業團隊運營。滑雪場又引來了高端度假酒店、溫泉、影劇院和商業街。這個冰雪小鎮獨特的自然稟賦和幾年獨具匠心的建設，吸引了眾多資本進入休閑旅遊產業，解決就業1萬多個。
2015年3月，萬達集團與貴州省簽訂戰略合作協議，計劃總投資600億元，在貴州省建設萬達文化旅遊項目和10個以上的萬達廣場。旅遊小鎮是萬達丹寨扶貧的重大創新。項目位於丹寨縣風景秀美的東湖岸邊，佔地400畝，一期投資6億元，一期建築面積5萬平方米，建築風格苗寨特色，配套建設三星級酒店、多廳電影院、兒童娛樂等設施，引入丹寨特色的民族手工藝、苗寨美食、苗醫苗葯等內容，打造一站式苗族文化體驗。旅遊小鎮不僅創造經濟收益，而且預計將新增2000至3000個永久就業崗位，極大緩解丹寨縣城就業困難的問題。
華銀基業：專註特色小鎮10餘年
在國家政策的感召下，特色小鎮的發展迎來了最佳的歷史契機。有不少房企是在這個背景下轉型開發特色小鎮，而也有一些企業早在10多年前，「特色小鎮」的概念尚未成型時就已經致力於這種商業模式了。
就在北京的西南方位，淶水產業新城以定位精準的特色小鎮形象，正日益成為環北京都市圈中一張令人矚目的名片。
歷經10年淬鍊，華銀（天鵝湖）國際生態城已經在北京，乃至國內眾多特色小鎮中脫穎而出，作為淶水產業新城的三大板塊之一和重要的非首都功能承載區，充分運用歐洲小鎮理論，形成了極具特色的歐式小鎮。
華銀（天鵝湖）國際生態城，依託自身的生態條件，發展智慧產業、生態產業和高端服務產業，已經成為特色小鎮建設的一個樣本。除了醫養健康和生態休閑旅遊，天鵝湖的互聯網+、現代農業、教育服務等產業也已經風生水起，並和淶水產業新城的另一板塊新興產業示範區有效互動，配合示範區的電子信息、現代商貿物流、現代教育等產業，形成環北京重要的產業發展極。
縱觀全球，遍布全球的知名小鎮，都是景區景點，旅遊已成為其支柱產業，而在華銀（天鵝湖）國際生態城，從最初的頂層設計中，已經作出超前安排，其中天鵝湖4A級旅遊風景區目前已經試運營並免費對外開放。
華銀基業集團深耕京西南片區，戰略布局京北、京南等大北京區域，經過10多年發展，已成為北京市場新崛起的代表公司。
綠地：重點布局特色小鎮乘勝追擊
今年初，綠地集團董事長、總裁張玉良透露，綠地已從產業、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項目和「特色小鎮」將作為綠地在2017年的業績增長點。
2017年，無疑是特色小鎮的主題年，在京津冀協同發展戰略實施三周年的節點上，綠地依託在京津冀區域十年的深耕細作，將著力深入布局特色小鎮建設。綠地提出「智慧健康城」和「文化旅遊城」等大盤開發模式的小鎮戰略，針對特大城市或大城市群的產業溢出、人口溢出，投資啟動特色小鎮大盤項目。
按照綠地的規劃，在京津冀地區發展特色小鎮過程中，綠地將充分發揮「資源集成商」的作用，積極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。
「目前綠地正在尋找合適的土地和項目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區域都是突破口。」綠地方面介紹，按照京津冀區域特色小鎮的大盤戰略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備多個特色小鎮大盤項目。
實際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐，計劃在江西（南昌周邊）打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個小鎮。
曾經一線陣營常客的綠地卻還剛剛踏進3000億門檻，綠地在房地產主業上的「掉隊」已經成為有目共睹的事實，在過去一年的「交鋒」中，綠地與恆大萬科、碧桂園相差甚多，如果想進擊需要付出更多努力。特色小鎮的打造，無疑是綠地追擊一線陣營行列的一個籌碼，「大基建」、「大金融」、「大消費」的布局使其具備了綜合的產業投資能力，能不能殺出一條血路，還得有待市場觀察，畢竟特色小鎮還只是一個謎一樣的存在。
恆大：足球小鎮是水到渠成
說到恆大對足球的貢獻，在歷史上也必將是濃重一筆。如果恆大在特色小鎮的熱浪下，搞足球小鎮似乎一點都不出人意料。2017年伊始，清遠根據規劃將在現有恆大足球學校和恆大金碧天下兩大建設板塊基礎上，建設「恆大歐洲足球小鎮」，擬將小鎮定位為立足珠三角地區、面向全球的國際足球文化名鎮，並融匯山水田園特色、人文風情，打造出多元活力的國際旅遊目的地。
如今單足球小鎮，就已經有不少玩家入局。除了恆大歐洲足球小鎮，蘇寧也宣布籌建南京國際足球小鎮，龍湖地產也準備參與到槐房國際足球小鎮開發項目中去。如今，萊茵體育也發布公告，要投資20億元，在桐廬縣建設國際足球小鎮。
不少小鎮在規劃的時候都融入了大產業集群的理念，在這種情況下，特色小鎮發展的關鍵就在於特色產業是否具有完整的產業鏈，以及是否成熟到足以對抗行業風險。鑒於恆大在足球和地產方面的經驗，足球小鎮的未來仍然可期。
融創：房地產開發可以試試特色小鎮
融創入股樂視，成為地產企業與互聯網企業深度合作的重要案例，也成為產業互聯網轉型的重要案例，雙方跨界之大，避免了主營業務的衝突。跟產業結合的小鎮，將成為融創下一個方向，而樂視將要建設的汽車生態小鎮正好符合融創這一需求。
根據規劃，超級汽車生態體驗園區和樂視汽車生態小鎮，實現超級汽車從研發設計體驗、品牌體驗和汽車主題遊樂的全價值鏈展示和體驗。未來汽車生態小鎮將集休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、舒適宜居於一體。同時樂視還將邀請配套廠商進駐小鎮，並逐步開發旅遊業，成為集汽車生產製造、旅遊觀光、生態完整體驗、生態模式實驗與一身的特色生態小鎮。
孫宏斌表示房地產開發可以試一試特色小鎮，新鮮事物自然好奇，但他確實輕描淡寫，所以，總喜歡給市場驚喜的孫宏斌還是給了我們留了一些懸念。
PS：時下特色小鎮概念大火，我們探索的足跡亦從未停止，「鎮興」的主旋律必將在這片廣袤的土地上高亢長吟。當我們談論「小鎮」時，我們在談開發商、政策、逃回or返鄉置業、養老地產、創新、文旅地產以及「看上去很美」的民宿……
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