房價還漲嗎？房價會跌嗎？現在還能買房嗎？這三點你必須搞明白

來3-5年，房價還會漲多少？

先潑點冷水，不要太樂觀。

過去15年來，從02年開始，房價就以5年翻一倍的速度，穩定上漲。

在這種漲速下，閉著眼睛買房當然是沒有問題的。

不管是多差的位置，多破的房子，多爛的戶型，只要是差不多的城市，只要能拿手裡5，6年，都有的賺。

那麼問題來了。

未來3年房價還會上漲么？

未來5年會不會再翻一倍？

北上深能不能均價破10萬？二線城市能不能再翻番？

很難，幾乎沒有這樣的可能性。

未來5年，也就是到2022年，房價能比今年的最高峰，漲50%，就已經是非常樂觀的預測。

平均下來，也就是年化8%的複利，跟理財差不了太遠，這還是比較樂觀的情況。

為什麼未來這幾年，會跟過去的情形不太一樣？

原因主要有3點：

1.信貸上，國際大環境已發生根本性變化

2.政策上，仍在進一步的緊縮

3.房價真正的命脈，已被摸清，並逐漸被控制

最近一直在研究各種新規背後的真實指向，隨著思路的日漸清晰，就越來越覺得：

未來，玩法已經改變。

過去的那些老的思路和規律，都需要進行修正。

當然，也不必太過悲觀。

就算漲不了太多，但至少保值是沒問題的，房價短期也許會經歷回調，但是長期會非常的穩定。

哪怕不會大漲，也不至於大跌。

下面我們就來具體說明，為什麼會出現這樣的情況。

1

信貸國際大環境，已發生根本性的變化

短期看貨幣，中期看土地，長期看人口，過去寫過很多次，未來依然會繼續出現，因為這個原理看起來雖然簡單，但是非常的有用。

房價走勢，在很大一部分程度上，就是信貸形勢的體現。

08年降息4次，09年房價大漲。

12年降息2次，13年房價小漲。

15年降息5次，16年房價大漲。

（其中1次是14年11月，寫在一起方便理解）

加息，房價穩或降，降息，房價漲。

從目前來看，樓市已經開始被定向加息。

加息通道下，不要奢望房價會漲。

為什麼要對樓市定向加息，而不是直接調整基準利率？

過去，想用信貸控制樓市，主要是通過改變基準利率來完成。

但是，基準利率並不只是作用在樓市上，還會影響到無數個大中小企業的運作。

你上調一次基準利率，中小企業借錢成本就高一分，賺錢難度也就高一分。

基準利率這種東西，可以說是牽一髮而動全身。

現如今實體經濟已經很難做了，再上調基準利率無異於雪上加霜，有悖於未來要大力發展實體經濟的展望。

所以，我們現在暫時不動基準利率，而是只調整房貸利率。

所以未來這幾年，貸款一定會越來越難，越來越嚴，利率也會越來越高，不要有幻想。

根據目前已知的信息：

1、開始對樓市定向加息

2、定向加息不過多影響實體經濟

剩下的唯一變數就是：

對樓市的加息會持續多長時間？

這就是問題關鍵所在。

一旦知道了加息會持續多久，下一次降息什麼時候才能到來，就能提前摸清樓市走勢，知道下次上漲會是什麼時候。

這就不得不說到信貸的國際大環境了。

過去10年，從08年開始，國際的貨幣環境都是非常寬鬆的，大家都拼了命的降息，你去歐洲貸款，利息都快接近於0，甚至有些國家你去貸款，人家銀行還倒給你錢。

在這樣的國際大環境下，我們怎麼在國內玩加息降息，問題都不大。

但是，從今年開始不一樣了，在美國的帶領下，全球都開始進入一個加息通道，並將在未來持續很長一段時間。為了保住外匯儲備，我們是絕無可能，在全球性的加息環境下，放寬國內的信貸政策。

根據美聯儲目前的規劃，加息至少持續到19年下半年。

這也就意味著，2020年之前，全世界的信貸都很難放鬆。

信貸收緊的時候，房價是根本不可能逆勢上漲的。

至於2020年以後會如何，還需要再看進一步的走勢，但近期大環境已定，我們一定要認清目前的現狀。

現在買房，想獲得不錯的收益，至少要等3年以上。

2

調控不會有半點放鬆

前段時間，有些中介在瘋傳北京限價解除，XXX城市或許效仿。XXX就是他們自己所在的地方，然後暗示近期房價還會漲。（當然只有一小部分，大部分中介還是靠譜的）

對於這些人，我只想說，一定不要跟國家唱反調。

不要把一點點的市場波動，都想成是調控的放鬆，都說成是漲價的預兆，最後只會招來更嚴厲的限制，倒霉的還是自己。

有時候，我們根本不需要知道政策具體是什麼，我們只要看目的是什麼就可以了。

目的是控制房價，就一定能控制，別不信，看北京，看上海，看深圳。

這三個城市的房價都能控制，別的城市還幻想什麼呢？

只不過，在分城施政的影響下，會有一個先後順序。

先漲的先穩住，后漲的后穩住，只要力度到了，不存在控制不住的情況。

北上深先漲，二線跟漲，三四線最後漲。

北上深先控制住，二線后控，三四線最後穩定下來。

畢竟還有去庫存嘛。

這不，東莞開始限價，瀋陽也加入了樓市調控的陣營。

當5，6年沒漲的東北，當庫存大戶瀋陽都開始進入到調控通道，房價到底還能漲多少？

我們在買房之前，一定要記住一個根本的點，房價的最終歸宿是什麼。

不大漲不大跌，才是短期走勢的真正歸宿。

如果你的城市剛剛開始漲，那麼你還有機會。

如果你的城市已經漲了很久，且漲幅超過40%，那麼機會就已經不大了。

如果說信貸是房價的發動機，調控就是剎車片。

車速很快的時候，就算髮動機熄火了，車也會繼續高速滑行，所以我們要踩剎車。

猛踩剎車確實可以讓車停下來，但鬆開剎車片卻不能讓車再次動起來。所以需要發動機的動力。

但是在3年內，信貸這個發動機，是不轉的。

這也就意味著，如今冒失的闖進去，至少站崗3年。

雖然每個城市的狀況都不一樣，但除了剛需以外，越臨近年底，買房投資就要越謹慎，切記。

跟這些有關：

最後，希望大家一定要搞明白調控和信貸的關係。

理解發動機和剎車片，對於車子的加速，減速來說，各自能起到的作用。

一旦理解這一點，再來看下面這句話：

短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。

你就會發現，在房價走勢的判斷上，在城市投資的選擇上，其實一切都有跡可循。

9-10月能買房嗎？決定2017年金九銀十成色的3大要素！

金九銀十又到了，雖然這個概念已經越來越沒有市場意義，但在媒體報道上，還是會經常看到。

樓市的確在有所降溫，但這隻表現在有限的幾個城市。分化下的市場使得很多人看到的和遇到的訊息可能出現分裂。

北京等個別城市的下調因為媒體相對報道較多，掩蓋了大部分城市依然在明顯上漲的市場現實。從全國看，2017年樓市依然將刷新歷史記錄！

大數據對於個體來說，其實意義有限，特別是從市場看如此嚴重的分化下。

大部分購房者要的很簡單，就是一句話，還能不能買房？什麼時候買？

動不動預測房地產未來一年漲跌如何的都是騙子，因為房地產並非完全市場經濟，走勢非市場化。而且從全國看，實際分化非常明顯。一個字漲或者跌，也不代表全國。既無法確定地產的宏觀調控政策（這是政府的事），也無法控制市場的資產價格趨勢（這是市場本身的規律），兩不靠譜，預測有何意義？

但大部分人依然喜歡預測？其實如果本著對錢包里的錢負責的話，其實判斷樓市走勢的就看三點：

天時地利人和 ：

1：看天，天就是政策預期，主要是信貸，當下的信貸一直在收緊，但實際目前的信貸額度並非縮減，只是漲幅放緩，成交量大幅降低后，對貸款的需求減少，那麼信貸對市場的減少影響必然降低。

老百姓的錢來源是銀行，信貸相對有所收緊。而開發商手裡的錢，目前看，在前幾年大量回款的支撐下，並未還明顯減少。

整體看，2017年截至日前的房地產貸款依然是刷新歷史記錄的。當然，資金價格的變動對購房行為的影響非常大，在當下，資金價格上行的趨勢明顯，這種情況下，買房獲利空間不大。

而一旦資金價格平穩，就是買房的好時機。

普通人如何判斷資金成本？其實很簡單，多去銀行看看發現的各種理財產品收益率變化！

2：看前8月的市場情況：

房價是由二手房和新房組成的，二手房價格是由小業主報價構成的，很大程度上是比照新建住宅價格。而新建住宅價格是供需結構在政策定價基礎上構成。

這種情況下，開發商資金鏈如何就明顯影響了房價。

發布半年報的上市公司合計接近130家，港股近10家，另外A股合計120家，整體看，房企的平均凈利潤率均再次站穩2位數。

120家A股上市房地產公司合計營收4424億，凈利潤達到了494.7億，凈利潤率達到了11.2%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個百分點。

（A股上市公司平均凈利潤率2014年為9.6%，2015年為8.3%，而2016年為8.2%，已經連續3年在個位數）

這種情況下，決定了本輪房地產市場在未來一年內，不太可能出現標杆房企降價的現象。所以對於市場上，二手房價格跌到周圍商品房價格的時候，限價的新建商品房住宅，在金九銀十都是可以考慮購入。

3：土地市場情況：

截止2017年8月31日，全國三四線接近300個城市合計土地成交金額達到了9830.3億，已經接近最近年度最高紀錄。

平均住宅溢價率達到了50.3%刷新歷史記錄。平均樓麵價達到了1508.2元每平米，同比上漲55%，也刷新了歷史記錄。有22個城市賣地超過百億。

上半年全國樓市成交分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。

房企拿地開始集中在部分圍繞一二線熱點城市的三四線區域拿地。

從政策看，從調控政策看，預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場的調控目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區域，去庫存城市政策平穩。

房地產從來不是一個孤立的行業，看房地產的發展其實有人說他是夜壺挺恰當，經濟發展需要時。他就會刺激，不需要時，他就會調控。

2015-2016年的上漲是政策刺激導致的，2017年到目前為止個別城市的蕭條也是政策導致。所以影響市場的基本面並沒有變化。

這種情況下，在價格已經明顯調整的部分城市，金九銀十已經可以看房。

對於三四線城市，在金九銀十價格的波動可能會很大。而二線城市，目前看，進入的風險很大。

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