房產投資不過就這3個公式！買對了人生贏家就是你！

關於為何而買的問題

這是個看似粗淺但卻極難回答的問題。

一千個人有一千個回答，不做被剝削階級，容身衍育之所，薪資收入外的額外收入，資產的保值增值，乃至於保護個人或企業安全的最後防線等等，不一而足。

歸納總結之，我提出的觀點即，價值是一切房地產投資的初衷與目的，而價格損益則僅僅是上述行為的附帶產物。上至國家，下至百姓，都應該不忘初心，客觀公正，切勿捨本逐末。

例如，對於房地產市場到底是實體經濟，還是虛擬經濟？各路媒體、論壇、各路專家、乃至百姓中，都可以得出截然相反的結論。

其一是，房地產業與所謂實體經濟的製造業相對，是虛擬經濟，房地產的發達火爆，會擠占實體經濟。更有甚者，把實體經濟近年來舉步維艱的罪魁禍首，定罪於房地產市場，因而大加撻伐。

針鋒相對的另一種觀點則認為，房地產市場，是真真實實、可以看得到摸得著的鋼筋混凝土盒子。他的發展，帶動了上至水泥玻璃、下至裝修建材白色家電等等，一百餘個製造行業的需求和就業。所以，是板上釘釘的實體經濟，甚至是拉動實體經濟的領頭羊、火車頭。應該保，更應該褒。

這兩種觀點哪個正確呢，我們認為，這兩種觀念都存在片面性，房地產兼具虛擬與現實雙重屬性。

首先，談一談房子的價值是什麼。

商品的價值，可以分為製造成本和使用價值兩部分。具體到房子，製造成本可以解析為：土地成本+建築成本+園林綠化成本+裝修裝飾成本。

而使用價值，又可以解析為：政治資源+教育資源+交通資源+醫療資源+商業資源+其他資源。

製造成本部分，從拿地到建房，基本是剛性，不可變化，實打實的。使用價值，則很大程度上，取決於所在政府對此區域的投資、建設行為，是存在升值/貶值潛在性的。

所以房子的價值，實際上是房地產市場實體經濟的一面。

其次，房產的價格還受到供需關係的影響，而預期、收入水平變化、調控、貨幣政策、槓桿政策等，都會對供需關係產生影響，進而影響房地產交易的實際成交價格。這也是房產經濟中不那麼實體經濟的一面。

綜上所述，房產價格=製造成本+使用價值+供需關係。

關於何時買的問題

有了這個公式，我們就可以像解方程一樣，把老百姓最關心的幾個問題，做出一一剖析了。任何投資領域，戰略性問題永遠優先於戰術性問題，所以我們提出問題的順序是：

宏觀趨勢>時間點選擇>具體城市>局部地段>具體開發商及樓盤>樓棟樓層戶型朝向>湊首付加槓桿避稅費等細枝末節的技術問題。

宏觀趨勢，也就是房價該怎麼走的問題。

我們說，房產價格=製造成本+使用價值+供需關係。除土地以外的製造成本，隨著房地產市場的集約化、標準化和流水線化，實際上的變動已經不大。

使用價值方面，通俗的理解就是地段，其最大的影響因素，就是政府的基礎設施建設投入。由於短期內戰爭動亂等風險事件可能性極小，現階段供需關係的影響者，主要是貨幣政策和政府調控。

因此，影響價格的主要因素就是，土地成本、地段變化和供需關係。

所以想要搞清楚價格走勢，請關注1）土地價格變動；2）政府的基建投入和3）貨幣政策及具體的政府調控。

需注意貨幣政策和政府調控是雙向的，有時候放鬆，有時候收緊，而並不總是像某些專家和公眾號那樣聳人聽聞，動不動就是央行印錢，洪水滔天，持續性通貨膨脹等等。

過去十幾年中，土地成本一直是上升趨勢，隨著各大地方政府的基礎設施建設投入，房屋的使用價值也是不斷加分的。故而，實力雄厚的價值投資者，是完全可以忽略掉這些波動趨勢，堅定看多做多，持續性每年追加的（圖一藍色箭頭）。

但是價格投機者則不然，因為受到供需關係的影響，價格趨勢並不與價值完全平行，而是在其上下一定範圍內做曲線波動。

價格投機者需要做的是，在價格遠低於實際價值（筍盤期）時買入（圖一紅色箭頭），而在 價格高於價值增加（泡沫期）套現走人（圖二黑色箭頭）。

△ 簡化模型

△ 實戰曲線

那麼，如何把握這兩個時間點的戰術問題？這真的可以再寫上三天三夜，我這裡簡單說說。

扣除掉價值走勢因素后，影響「價格價值差」的唯一因素，就是供需關係。

而影響供需關係的因素包括：參與者（主要是買方）的心理預期，買方的購買資格（限購/開放限購），買方的資金實力（信貸政策，及社會主流收入水平情況）和賣出方的競爭關係（最重要的是局部同一市場內開發商及其他賣家的拋盤量）。

簡而言之。投資者可以關注下列信息：

時間點選擇=⑴過去一年內同一市場區域內開發商的拿地量+⑵所在市場的限購政策+⑶國家宏觀的銀根情況（加/降息、提高/降低存款準備金率）+⑷政府/媒體的風向（鼓勵/打擊買房）。

對普通人來說，長期密切地近距離觀察市場，並記錄上述信息，是既有難度也不現實。好在，經驗表明，1-2-3三大信息往往是趨同發展，但不是完全同步，有先有后。故而可以監測簡單的指標來把握時間點。

個人的經驗是，如果開發商6個月不拿地，你可以買房。如果不拿地，遇到限購放鬆和信貸槓桿寬鬆（比如連續降息降准，限貸首付降到3成、2成，利率8折，85折甚至更低），是更應該堅決果斷立刻買！

但是，如果開發商連續6個月瘋狂拿地（指的是絕對的可供建築面積數，而不是總價上又出了某地王這種聳人聽聞的信息），加上調控加碼、銀根收緊，那麼你得停下來喘息休息，調整自我，等待窗口期了。

關於買何地的問題

最最最重要的一點是，堅持愛國！

堅持在這個時間段，把你的資金轉化為偉大祖國領土上的資產，這已經是最最偉大光明正確的選擇了。

是目前世界上最為安全、穩定的國家，全球最完善產業鏈、基礎建設小狂魔，高學歷、高技能且加班不要命的人民，收入的增加速度全世界沒有對手 。

隨著國內基礎建設日新月異，和人民幣資產、產業的向外輸出，對外，人民幣終會取代美元成為全世界第一大貨幣，各國追捧的第一外匯儲備。對內，將形成30個左右全球基礎設施最先進、高素質人口和生產力密集度最大的特大型城市。

就如同兩千年前西漢，一千八百年前的盛唐一樣，再次成為世界的核心。

至於海外房產投資，乃至移民海外，那都是移民中介給你灌的毒雞湯。真正移民海外的，所謂成功人士，他們的根基和主要財產配置，絕大多數，仍舊留在國內，曬著外國的太陽，收著國內的房租。

中產要是想把全部身家都投去海外，那對不起，你光收益率就已經輸了！

至於國內投資選什麼城市，我們仍舊從前面的理論找答案，房產價格=製造成本+使用價值+供需關係。

製造成本，除了土地之外基本固定，使用價值主要受政府基建投入的影響，供需關係則取決於人口流動。

所以，我們的答案，是選擇那些有人口聚集度的，基礎建設大力加碼的大型城市。

所謂人口聚集度，不是指現存人口，而是指潛在的可遷入人口。

北京上海近年來對外來人口的遷入限制，實在是以苛刻形容。所以他們未來的房價增幅，其實難符。

相對而言，更看好那些人口大省內獨霸型省會和副省級城市，例如，湖北省武漢市，河南省鄭州市，湖南省長沙市、四川省成都市、福建省廈門市等。

從政治資源到教育醫療商業，這些城市在省內沒有競爭對手，因而在其所在省，是擁有人口磁石效應的。

基礎設施建設的最主要抓手，就是捷運，捷運建設一公里，耗資數億，沒有人口背景和基建投入的決心是修不起的。

2008年奧運會和2010年世博會、亞運會之前的北京上海廣州深圳，依靠大型活動牽引捷運及其他基礎建設大爆發，造就了今日遙遙領先全國其他大型特大型城市的房價。

此後接棒大造捷運的武漢、鄭州、南京等城市，近年來也進入基建投資豐收期，對應的，這一輪房價上漲中也表現搶眼。下圖，是在建和即將建設捷運的公里數，可以參考此圖選擇城市。

更為直觀的圖如下。

至於在這些城市裡買什麼區域、什麼地段，沿用前期公式，使用價值=政治資源+教育資源+交通資源+醫療資源+商業資源+其他資源。

故而以政府門口-學區-捷運口-醫院附近-綜合體附近的順序作為先後排列。

當然，在，政治資源決定了其他各項資源。以合肥為例，合肥市政府板塊、各個黨政機關所在的政務區；新崛起的濱湖新區的省政府板塊、金融基地板塊等等，無一不是所屬轄區內交通教育醫療等資源集大成者，這就叫買房跟黨走！

考慮到價格趨勢取決於價值增勢，而不是價值存量，上述選擇中，又以在建者優於建成者。

例如，2002年開始成立的政務區，用了近十多年的時間，一步一步慢慢發展到今天，集合肥市政各大單位、各大商圈與一體的政務商務圈。此過程中，發展到今天的政務區房價增幅始終領跑全城。

由於從農地開始建設新城的成本，遠低於破舊老城區的翻新，政府的基建投入折損小，見效大，再加上房產品自身、城市規劃的科學性、醫院、學校硬體設施等各方面因素的更新迭代，新興板塊的價值走勢，也總能跑贏所謂核心區老城。

信息來源：層樓

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