房企重返三四線城市高價拿地

隨著調控進一步鋪開和升級，部分房價上漲過快、嚴重透支未來預期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調整風險。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹防高價拿地帶來更大的投資風險。

2017年以來，房企拿地策略再度發生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射範圍內的三四線城市。

「很多房企看到三四線房地產市場火熱，瘋狂去搶地。但其實大多數房企一致的行為，往往是錯的，房企也有看不清楚市場行情的時候。這波三四線樓市地市火熱行情的背後其實是政策的鼓勵扶持，待到政策扶持退出，三四線城市又會出現需求不足的境地。」一位龍頭房企高管發出警示。

易居房地產研究院數據顯示，今年上半年，土地成交面積排名前10的城市分別為鄭州、重慶、徐州、合肥、西安、武漢、昆明、貴陽、常州和鎮江。鄭州、重慶等屬於熱點二線城市，去庫存周期相對偏小，所以土地供應節奏會加快。而對於徐州、常州等城市來說，屬於本輪三線土地市場較熱的代表，充分說明了房企開始積極關注此類重點三線城市。

而上半年，全國50個城市的土地溢價率排名中，排名前10位的城市分別為清遠、南昌、珠海、合肥、嘉興、惠州、佛山、肇慶、漳州和鎮江，溢價率分別為214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在這10個城市中三線城市就佔了8個。

房企集體重返三四線城市拿地的戲碼有史可循。曾經的教訓亦值得反省。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，2011年核心一二線城市樓市限購限貸之後，房企做了兩個轉型：一個是轉型三四線城市，另外一個是大舉進攻非住宅物業尤其是商辦物業。幾年下來的結果也很明顯，大部分三四線城市由於供地量偏大，供大於求，很快出現去庫存壓力，於是2013年開始房企又重新回歸一二線核心城市布局。這一現象持續到2016年。

這幾年間，隨著房企集中重返一二線城市，這些地方的土地市場開始出現「僧多粥少」局面，地價持續高企。同時，由於各大城市大量商辦土地的供應，也導致即使是北上廣深這樣的一線城市也出現商辦市場過剩的問題。

然而，2016年10月份至今的樓市「五限」新政，2011年之後房企轉型的路線似乎正在重新上演。從今年上半年來看，由於土地供應原因導致城市投資價值與房企投資策略落地出現一定偏離，房企開始轉型三四線城市布局，甚至有些企業因為三四線城市地價短期內拍高而持續跟進。

這種行為在張宏偉看來，是並非理性、也並非合理的投資策略，原因是：首先，並非所有三四線城市都具有長期戰略投資價值，當前短期內布局三四線城市是為了短期內補貨，戰術意義強於戰略意義，未來長期戰略投資重點仍然是回歸核心一二線城市。其次，大部分三四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前「地王」頻出，三四線城市很難像核心一二線城市樓市那樣很快消化地價帶來的成本壓力。

此外，對於三四線城市來講，當前房企投資關注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，比如東部三大經濟圈內的京滬深首先外溢的三四線城市，並且僅僅局限於東部三大經濟圈內的三四線城市，而並非沒有受到外溢影響的城市，甚至對於大部分房企來講，東北的、中西部的三四線城市也沒有長期的戰略投資價值。

而需要注意的是，多個三四線城市大力推動棚戶區改造。如2016年三亞完成改造任務2萬多戶，2017年棚改計劃涉及1.5萬多戶。政府打算「採取貨幣補償、政府收購房源、組織居民自主選購商品房等形式，滿足棚戶區改造居民多樣化的安置需求，打通商品房與棚改安置住房通道」。與2016年三亞全年商品房銷量3萬套相比，1.5萬戶棚改不容小覷，勢必會給市場帶來一大波需求。

其他城市如贛州、襄陽、孝感、溫州、柳州等地都在推動棚改的貨幣化安置。有分析指出，目前來看棚改購房需求能佔到這些城市商品房銷售的10%左右。隨著政府棚戶區改造計劃的推進，這一比例會繼續上升。

易居執行總裁丁祖昱亦發出警示，隨著調控進一步鋪開和升級，部分房價上漲過快、嚴重透支未來預期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調整風險。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹防高價拿地帶來更大的投資風險。

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