上半年300城賣地收入逾1.5萬億 土地調控手段翻新

2017年上半年，「落實調控、確保平穩」成為土地市場主旋律。這半年間，土地市場表現為出讓金大漲，但受土地市場調控深入影響，溢價率在走低。各個主要城市不斷出現土地調控創新方式。

指數研究院數據統計顯示，2017年前6月，全國300個城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月土地出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。其中，三四線城市成交樓面均價領漲，平均溢價率較去年同期有明顯上揚。

土地市場火熱緣於房企拿地積極。儘管多個城市土地調控政策嚴格，但由於房地產市場去年銷售火爆，企業依舊處於補庫存階段。中原地產數據統計顯示，上半年，已經有34家房企拿地超過百億，拿地最多的前30家房企拿地總金額已經超過8726.2億，同比2016年同期拿地最多的30家企業合計上漲了66.4%。

土地出讓金繼續走高

由於不少房企面臨「斷頓」困境，搶地是今年上半年土地市場一大特點。

「我1992年開始做房地產，做了25年了，從沒見過（今年）這種情況。」近期，陽光城前總裁、上海菩悅資產創始人陳凱所說的「前所未有」場景指的是今年以來，土地市場表現出的火爆場景。

「嘉興一場土拍，425家企業報名。（競得者）拿了之後還很高興。」在陳凱看來，這塊地的價值還不好說，但開發商所表現的「拼搶」行為令人感到費解。

今年以來，不少房企人士向21世紀經濟報道記者表達出的困擾並非調控而是拿地。他們的主要困惑是，由於近年來房地產市場銷售火爆，目前公司所剩庫存不多。而熱點城市土地供應量嚴重不足，「優質資產荒」成為房地產行業普遍現象。

在土地受追捧情況下，各大主要城市土地出讓金額均有顯著增長。根據指數研究院數據顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為8312億元，同比增加兩成，上榜門檻升至170億。一線城市均有入榜，北京半年度收金1006.2億元，已超過去年全年收金總額。二線城市則為榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過600億元，入圍前五。

與此同時，樓麵價也在同期走高。數據顯示，2017年1-6月，全國300個城市成交樓面均價為2242元/平方米，同比上漲39%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為3795元/平方米，同比上漲29%。

不過，從供地以及成交指標來看，並沒有增長。2017年1-6月，全國300個城市共推出土地11481宗，同比減少10%；推出土地面積45967萬平方米，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3554宗，同比減少1%；推出土地面積16168萬平方米，同比增加12%。2017年1-6月，全國300個城市共成交土地9653宗，同比減少7%；成交面積38196萬平方米，同比減少2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3017宗，同比增加7%；成交面積13686萬平方米，同比增加16%。

2017年上半年，為響應中央精神，一線城市明顯加大供應，供地節奏有所加快，供應量同比增逾四成，成交方面量漲價跌，出讓金總額增加過半。二線重點城市亦秉持「分類調控、因城施策」的精神，針對自身市場特點制定了土地調控政策。上半年二線城市平均溢價率同比下降，出讓金漲幅較去年同期有明顯收窄。一二線城市調控不斷深化，熱點城市需求外溢引周邊三四線城市升溫，上半年三四線城市成交樓面均價領漲，平均溢價率較去年同期有明顯上揚。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，土地市場火爆在於房企有很強的補庫存需求。很多房企在2016年銷售業績不錯，所以拿地需求比較大。但供地節奏相對慢，所以往往一有供地計劃，房企拿地的積極性就很大。尤其是大城市周邊的三四線城市，已經成為香餑餑，成為投資性價比最高的土地市場。

土地調控深化：回歸住宅屬性

儘管土地市場一片火熱，但調控高壓態勢未減。不少城市通過限價以及創新土拍方式控制地價。整體來看，二季度以來，一二線城市調控不斷深化，熱點城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。

政策層面，北京延續去年底土拍新規，廣州、天津、杭州等城市陸續跟進且各有創新，重點城市土拍政策漸趨多元，「分類調控、因城施策」得到落實。

為了調控地價，土地市場創新舉措不斷出現。7月4日晚間，上海市國土局官網發布了分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在於，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業只能用於出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊，但上述地塊大多採取「限地價、限房價、競自持面積」等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房。

中原地產首席分析師張大偉表示，土地供應模式出現轉變，在土地出讓標書階段就明確土地屬性，避免地價高溢價率對交易市場的影響。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性。他認為，未來一二線城市土地供應將呈現限價化以及居住屬性加強。

從整體數據看，今年上半年整體溢價率也在走低。指數研究院數據統計顯示，2017年1-6月，全國300個城市土地平均溢價率36%，較去年同期下降4個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率43%，較去年同期下降10個百分點。

此外，值得注意的是，今年上半年，土地市場在各個城市之間表現明顯分化。中原地產研究中心統計數據顯示：2017年上半年，全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到13691.3億，同比2016年上漲幅度達到38.4%。平均地價上漲了27%。地價上漲城市主要集中在三線城市。

從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢、重慶、蘇州、廣州、南京、合肥等8個城市超過了500億。另外，三四線城市賣地收入有非常明顯的上升，其中佛山423億、嘉興311億、溫州254億、寧波293億，另外徐州、常州、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億。

張大偉認為，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，但整體看，市場未來的調整期將持續2017年全年。這一輪市場的調整幅度要看信貸收緊的尺度。之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題，房價上漲已經明顯放緩，預計大部分城市的房價都將趨於平穩。