【克而瑞南通】房貸利率上調，是給市場降溫的猛葯

導讀：目前房貸政策處於多變時期，多城市上調房貸利率，在重點城市的示範效應下，首套房重回基準利率、二套房利率上浮成大概率事件。金融收緊比限購的要嚴厲，提升了還貸成本，削減可貸額度和購房能力，對市場景氣的打擊可能超預期。在打擊投資、投機性購房同時，政策仍需考慮自住需求，朝更加精細的方向發展。

多城市上調房貸利率

五一假期后，北京多家銀行發布住房貸款利率的最新通知：5月1號之後，首套房執行4.9%的基準利率，二套房的貸款利率則在執行基準利率上浮20%，即5.88%的年利率。4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛出現利率上調。統計數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣減少，佔比22.89%。

以北京為例，按照房貸100萬、25年還清、等額本息方式計算，本次房貸利率上調后，相比去年同期首套房月供上升514元，總還款額增加16.6萬元；二套房月供上升295元，總還款額增加8.84萬元。

銀行資金成本上漲 更多的資金配置到企業端

對於銀行來說，上調房貸利率，一方面是貫徹落實相關調控政策精神，規範房貸市場秩序，確保房貸市場的穩健發展；另一方面，受利率市場化深入以及金融去槓桿的政策影響，銀行資金成本不斷上升，面臨成本和風控的雙重壓力，使得銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新規劃。因此，調高房貸利率也符合銀行的經營要求。

社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛也表示，今年一季度實體經濟回暖跡象明顯，GDP增速較快，實體經濟需求上升使得銀行議價能力提高，未來銀行把更多的資金配置到企業端將是明顯的趨勢。從銀行自身的角度來講，出於資金成本和機會成本的考慮，即便沒有樓市調控政策的要求，在市場機制的作用下，房貸利率也具有上行衝動，這體現了企業需求端回暖的格局。在資金面趨緊、資金成本上升的情況下，房地產按揭貸款對銀行的吸引力進一步下降，預計未來按揭貸款佔新增貸款比重將下降，利率中樞將上行。

更多城市跟進 政策需更多考慮自住需求

隨著樓市調控升級，未來可能會有更多城市加快上調的步伐。融360分析師李唯一表示，對於一般剛性需求者來說，購房壓力將會增大，但同時也會使得市場投機者的投機成本劇增，在一定程度上可以抑制投機行為。銀行上調房貸利率，是通過調控的手段來規範房貸市場秩序，確保房貸市場的穩健發展。也必定將成為當前各地樓市調控的新思路，預計未來還會有更多城市執行這一新措施。

央廣網也發短評表示，良性的房地產市場，就是要讓房屋回歸居住屬性，讓投資投機的炒房者知難而退，而「降槓桿」，擰緊樓市資金的「水龍頭」，是最有效的方法之一。從眼下各地的「限貸」政策來看，無論是提高房貸首付、還是收緊房貸利率折扣，都是在需求端「降槓桿」，封死「炒房獲利」的通道，進一步擠出投機投資性需求。

但是，另一方面，隨著首套房利率優惠的縮水，這對自住需求的購房者來說，也意味著購買成本在上升。如此一來，是否會傷及無辜？房地產調控組合拳的本質是分類調控。接下來，調控措施應該朝著更加精細的方向發展，對接市場多元的需求。政策有力度，更要有溫度，讓老百姓在「住有所居」中創造新生活，增添對樓市、對未來的信心。

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