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過去一個多月北京二手房到底經歷了什麼?

圖片來源:視覺

夏至未至,但暑氣卻已開始撩人。這可能是對過去一個多月北京樓市最恰當的描述。

三月的第二個周末,廣安門附近的一個小區里,一位陳姓業主正在接待過去兩天里的第7波看房人。他們分別由不同的經紀人帶領,其中一位鏈家的經紀人說,這個小區過去30天僅他們公司就帶看了兩千多次。即便這小區的房價已接近10萬元,但過去一個月還是賣了五十多套。

而往北到二十多公裡外的回龍觀去看,那裡情況更甚。龍澤附近的一個相對便宜的小區,過去30天成交了八十多套房子,平均每天就有近3套房源落定。剛關注的房源用不了多久就下架,一個利用晚上前來看房的上班族在走向捷運站的路上感嘆,太可怕了。

這些還只是熱浪的延續。上個月,僅鏈家一家中介,就接待了近70萬次看房。這個數字超乎想象,比2016年樓市火爆時任何一個月都要誇張。

在新房供應不足,且高端遍地的時代,今年以來的北京二手房,似乎一個轉身就成為樓市的主角。各種誇張的買房故事和數據背後的現實,讓買家和賣家都彷彿置身高溫炙烤之下。

但整個城市都在談論房子的情況,很容易讓人忽略另一個極端的現實,來自北京建委的數據顯示,整個2月,全北京只成交了14416套二手房,這比過去一年任何時間都低。

「排除其他因素,我並沒有覺得現在這個情況特別異常,看房的確是多了,但成交還是相對理性,業主不願意讓價,購房者也比去年更挑。」一位從事中介行業十年多的經紀人認為,2月發生的情況並沒有太多不正常。過去十年,幾乎每一個調控后的新年都會反彈。

這位經紀人所在的望京區域算是眼下一個相對理性的樓市樣本。因為區域內的學區不算最好,各類資源也都不遠不近,樓盤有新有舊,基本以自住功能完善的大戶型居多。這裡的二手房均價目前幾乎都在8萬元以上,且隨房齡和位置梯次遞漲。該經紀人稱,他們最近接待的客戶多數都會貨比三家,而這種情況在去年最火爆的時候幾乎沒有。那時候更多遇到的是業主紛紛坐地漲價。

但對於北京這座資源稀缺的城市來說,類似望京這種各方面相對平均的市場,並不具代表性。像在廣安門、回龍觀這樣有著鮮明標籤的區域,購房者絡繹不絕。雖然人們的熱情中帶著擔心,但只要還有能力,似乎沒有太多人選擇觀望。

政策走向的不明確曾是一部分擔心的由來。據財新最近報道,2月有部分銀行的北京分行已經暫停放款。而在此之前,陸續有報道稱,一些銀行目前都已接到了放款額度收緊的通知。3月16日,人民銀行上調公開市場操作利率10個基點,不少分析師認為,其主要目的也是為了控制近期再度升溫的房地產市場。

信貸從來都是控制樓市最見效的手段。但影響人們決策的也不只有宏觀條調控的手腕。「學區、位置,基本是最關注的,尤其現在快到學生報名季,所以學區房特別熱。」一位中介公司的高管恰好最近也在換房,他認為過去一個多月的火熱主要源自周期節點和資源爭奪的加劇。

「信貸收緊是一個信號,但只要還在他能力之內,又符合最主要的要求,應該就不會太猶豫。反而會因為擔心政策加碼變得更積極。」

以資源決定價格的市場行情,過去一個多月里在北京達到頂峰。這裡面很大一部分原因來自北京購房群體本身。在土地稀缺、新房高端化、低價盤郊區化的多重效應下,這個曾經每年吸引最多外來人口的城市,如今的購房主力正僅限於擁有一定資產,且對各類生活資源有強烈需求的置換人群。剛需正在退出北京樓市的核心圈,從業主到開發商,對他們的關注已越來越少。

另一方面,由整體價格提升,導致的置換門檻也在逐漸提高。上述那位望京區域的經紀人稱,他們片區限制成交的最大因素是買、賣雙方各自的換房周期。「都是賣一套換一套,時間點對不上可能就錯過了。」

來自克爾瑞的數據顯示,今年2月北京二手房的成交套均價在259萬元左右,比去年2、3月高出五十多萬元。這還是平均了懷柔、平谷等遠郊在內的全市所有區域的數字,如果只看五環以內,已經沒有哪兒的二手單價會低於6萬元。

價格在漲,又都是改善需求,這也促使買房人的騰挪空間更小。面對動輒近千萬元的房子,資金周轉的時間限制,決定了他們只能儘可能的多看幾套。

對政策的擔心,對資源的渴望,外加有限的購房能力。三者合力,造就了過去一個多月,北京二手房表面火熱,實際成交低迷的極端局面。整個樓市的每一個細分市場,從學區房到改善戶型看起來都是一片紅火,但綜合起來整座城市的實際情況並沒有人們想象的那樣瘋狂。

不過在這種局面之下,二手房價上揚的情緒正在愈演愈烈。一方面是整個市場的供應量仍顯不足,已鏈家數據為例,他們在2月接待了13萬新客源,但新掛出的房源卻只有4萬套。另一方面激增的看房人展現出旺盛的需求,這令一些業主更期待賣個好價。

高溫炙烤下的北京二手房顯然還沒有到達它的「最高溫度」。但這種似乎還在不斷加熱的情緒,讓不少人感到擔心。

「一直在北苑和常營看,對我來說交通都是死穴。常營年前還6萬元一平,現在快7萬元了,北苑給的時間又太短。糾結死了,北京到底要不要加碼限購?」這是早在三月的第一個周末,一位從去年11月起開始看房的購房者站在過戶大廳發出感慨。他最終選擇了時間更充裕的常營。

不過,這樣的糾結可能已經不會再有了。3月17日,北京宣布調控升級,對擁有1套住房,或無住房但有商業住房貸款記錄、公積金貸款記錄的人群,首付比例將不低於60%。購買非普通自住房的首付款比例將不低於80%。同時暫停發放期限在25年以上的個人住房貸款。

這能不能成為一盆降溫的「冷水」,還未可知。「認房又認貸」的門檻提高將會給很多人帶來限制,但另一方面,市場已經改變,主力人群對資源需求不會減弱,這將促使對優質資源的爭搶更加激烈。

三月已過半,北京的天氣越來越熱。而面對旺盛的需求,每個周末擁擠在過戶大廳里的人,似乎還在變的越來越多。



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