警惕!房地產大級別調整真的要來了

導語

很多人希望政府能夠像過去那樣在最後關頭給房地產業鬆綁。但目前由於國內過大M2規模，過高的房價，以及全球貨幣政策收縮期的到來，都在很大程度上制約了政府再次對房地產泡沫鬆綁的可能性。現在對房企來說，只有全面降價促銷，才能以價換量，暫度難關。

受到新一輪房地產調控「限購」、「限貸」等政策的影響，全國樓市開始逐步降溫，多數熱點城市的一手房價開始出現了開發商「降價促銷」，而二手房價市場卻呈現「量縮價滯」的僵持階段。有業內人士表示，種種現象表明，房地產的好日子已一去不復返了。

先從供應端來看，4月初，住建部明確要求45個熱點城市要增加市場的供應量。受此影響，北京表示將堅持新增建設與盤活存量並舉，未來五年將新建150萬套住房，包含25萬套自住型商品住房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。同時，南京近期土地供應量大增，一周內3次掛牌，共推出32幅地。

此外，房貸增速也有下行趨勢。從央行公布的數據看，上海房貸增速連續6個月下降，5月上海個人住房貸款新增154.86億元，環比少增31.37億元。這意味著，隨著信貸額度降低、房貸利率提升，房貸增速已經迎來拐點。

更讓人關注的是，房企的日子開始不好過了，由原來的賣方市場轉向買方。房企銷售壓力越來越大。有業內人士在朋友圈公布的圖片顯示，恆大地產開始重點抓銷售回款。現在狀況是，所有房企都一樣，抓緊時間促進銷售，回籠資金乃是第一要務。

如果說銷售不暢，資金回籠困難，是房企最艱難時刻。Wind資訊5月初統計顯示，房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。銷售遇冷疊加償債高峰期來臨，多數房企降價促銷將在所難免。

有人可能會提出，當前房地產業的這種窘境過去也並非沒有經歷過，哪一次不是看到樓市真的面臨險境時，調控政策又開始全面放鬆了嗎？還不是誰堅持看好房地產市場，挺到最後，就能收穫最豐嗎？但是我告訴大家，這一次房地產真的要進入去泡沫周期了。

第一，廣義貨幣（M2）增速跳水史上罕見。5月末M2同比增長9.6%，比上月末低0.9個百分點，是有統計數據以來歷史上首次跌破10%。當月M2增速創歷史新低，是當前金融持續去槓桿推進的結果。

縱觀歷史，2008年時的M2增速最高達到29%，之後才逐步回落到13%左右。今年初央行制訂目標要將M2目標控制在12%，但是由於金融去槓桿的效果顯現，M2又跌回了10%以內。

實際上，之前學界曾經為M2與房價究竟誰推高了誰，展開了激烈辯論。有觀點認為，房價高的根本原本就是央行貨幣超發，最近十年來M2增長率（廣義貨幣增長率）太快。「錢太多了，有些人要保值就要投資買房，又因貨幣很多購買力很強，就把房價炒上去了。」

筆者卻不這麼認為，從最近十多年來看，企業貸款始終維持在正常水平，的新增貸款主要是住房貸款和地方政府投資基建項目的貸款。現在的狀況是，因為房價上漲導致貨幣乘數上升，貸款買房其實就是創造廣義貨幣的一個重要過程，而美國房價因近年來出現調整，導致貨幣乘數始終處於下降通道中。

在一線城市買一套房，貸款起碼需要二三百萬，這就創造了數百萬的M2。二線城市每個買房家庭大約需求創造近100萬的M2，三線城市大概要創造近50萬的M2。我問各位，這麼多貸款買房的家庭，他們究竟創造了多少個M2？

所以最新廣義貨幣（M2）突破160萬億，當然與高房價有著直接關係。而現在金融要去槓桿，M2增速要放緩，高房價失去了持續上漲的支撐，將在經歷一段時間的「量縮價滯」階段后，出現一次大級別的調整。

第二，美聯儲加息又縮表，給央行出了一道難題。早在2008年全球金融危機開始，當時的美聯儲開始了全面的量化寬鬆政策（俗稱QE），於是美元指數長期走弱，人民幣匯率升值，而當時的政府也開始4萬億投資計劃，再加上10萬億天量信貸，這就導致大量的國內外遊資進入的房地產業，逐步將房地產泡沫推向極致。

當時，的貨幣政策是緊跟著美國走，也的確對經濟的快速復甦起到了「立竿見影」的作用，但隨之而來的是資產泡沫的上升、地方政府債務規模滾雪球般的擴大。

從表面上美聯儲加息是要預防國內通脹抬頭，但實際上美國通脹水平還很低，根本無需擔憂。那就是美聯儲給以政府出了一道選擇題。如果央行的貨幣政策緊隨美聯儲，再加上國內金融業去槓桿，那麼內地的地產業將出現史上第一波大級別調整。如果央行改變策略，貨幣由緊轉松。那麼，國內資產泡沫會更加惡化，供給側經濟改革無法推進。現在看來，政府已明智選擇了降低金融槓桿，防範系統性風險的集中暴發。

近期，房地產業出現三大利空，分別指向三個層面：供應量增大、信貸收緊、銷售低迷。這不僅意味著，房企的日子愈加難過，更預示了房地產大級別調整即將到來。很多人希望政府能夠像過去那樣在最後關頭給房地產業鬆綁。但目前由於國內過大M2規模，過高的房價，以及全球貨幣政策收縮期的到來，都在很大程度上制約了政府再次對房地產泡沫鬆綁的可能性。現在對房企來說，只有全面降價促銷，才能以價換量，暫度難關。